北京房產律師研判：子女借父名買房且父出資，房屋歸屬之判

(爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

一、案件背景與當事人訴求

1. 原告訴訟請求

錢某文向一審法院起訴請求：

- 確認訟爭房屋歸錢某文所有，錢某君協助錢某文配合辦理房屋過戶更名手續。

- 訴訟費由錢某君承擔。

2. 原告上訴請求及理由

錢某文上訴請求：撤銷一審判決，改判支持錢某文一審訴訟請求。

- 事實和理由：一審法院認定事實有誤、適用法律不當。錢某君與孫某離婚時約定錢某文由錢某君撫養，但實際系孫某撫養錢某文。錢某君回家後正值拆遷安置，錢某君與錢某文均系被安置人，共同獲得安置款 8 萬元。因錢某君覺得對女兒有所虧欠、女兒尚未成年，便與孫某口頭約定，由錢某文與錢某君共同出資、借錢某君名義購買北京市海淀區二號房屋（以下簡稱訟爭房屋），孫某及錢某文歸還貸款，但房屋最終歸錢某文所有。

- 孫某與錢某君一起辦理了訟爭房屋的買賣合同、交納首付款及貸款的手續。錢某文基於被安置人身份，對 8 萬元有一半的權利，因此首付款中除有其出資外，其餘一千餘元系錢某君作爲父親的贈與，後續貸款均由孫某及錢某文自行償還，故錢某君有義務配合錢某文辦理轉移登記手續。

3. 被告辯稱

錢某君辯稱，同意一審判決，不同意錢某文上訴請求。雙方不存在借名買房、訟爭房屋歸錢某文的約定，錢某文支付貸款是爲了折抵居住房屋的租金。

二、法院查明事實

1. 家庭關係與離婚調解情況

錢某君與案外人孫某曾系夫妻，二人育有一女錢某文。

1995 年 3 月 15 日，雙方經北京市西城區人民法院出具調解書，載明：“一、孫某與錢某君離婚；二、錢某文由錢某君自行撫養；三、I 號院南房 1 間由錢某君繼續使用；四、雙方財產已分清，無爭執”。

2. 拆遷安置與房屋購買情況

2005 年 5 月 20 日，北京市 Z 公司（危改單位、甲方）與錢某君（被安置人、乙方）簽訂《危舊房改造自建房補助協議書》，載明：“協議如下：一、乙方住址西城區 I 號，在危改區內有獨立自建房間，現有正式戶口 2 人，安置人口 2 人，分別是錢某君、之女錢某文……三、甲方一次性補助乙方 80000 元……”。2005 年 6 月 10 日，錢某君領取補助款 80000 元。……”

2005 年 7 月 1 日，《被拆遷居民家庭購買經濟適用住房審覈表》載明：“申請人：錢某君；申請人配偶情況：離異……街道辦事處審覈意見：可購買最高總價標準 30 萬元以內（含）的經濟適用住房”。同年 8 月 15 日，北京市 H 公司（出賣人）與錢某君（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，約定將位於二號房屋以總金額 180000 元的價格出售給錢某君。同日，雙方簽訂《補充協議》，約定由錢某君在 2005 年 7 月 15 日交定金 25000 元，首付款 50000 元（含定金），在 2005 年 8 月 15 日前付清，餘款 130000 元做商業貸款。

同年12 月 20 日，雙方簽訂《經濟適用房銷售補充協議》，約定房屋結算總價爲 179800 元，產權歸買受人錢某君所有。現訟爭房屋登記於錢某君名下。

3. 庭審證據出示情況

- 錢某文出示了購房首付款發票、按揭貸款合同、月均還款通知單、償還貸款存摺、銀行存款回單及銀行明細單、錢某文的結婚證以及銀行賬戶交易明細等證據，用以證明錢某君系用錢某文的拆遷安置補償款支付訟爭房屋的首付款、並由錢某文母親孫某支付 2014 年 10 月之前的貸款以及由錢某文之夫李某海支付 2014 年 10 月 25 日之後的貸款作爲錢某文購買訟爭房屋出資款的事實。

其中，購房款共計179800 元的發票付款單位（個人）均顯示爲錢某君，《按揭擔保借款合同》借款人處簽字爲“錢某君”，《月均還款通知單》系向錢某君出具，銀行存摺顯示戶名爲錢某君，某銀行賬戶交易明細顯示付款戶名爲錢某文之夫李某海。錢某文稱錢某君曾與其口頭約定由雙方共同出資以錢某君名義購買的訟爭房屋歸錢某文所有，但未就此提交證據予以佐證，且錢某君對此不予認可。錢某君對首付款發票、銀行存款回單等真實性予以認可，但認爲該部分款項爲錢某文支付訟爭房屋租賃費用。

- 關於訟爭房屋居住情況，錢某文向法院出示了居委會出具的居住證明、供暖費發票、公證費、保險費、產權代辦費收據、公共維修基金髮票等證據，用以證明訟爭房屋系由錢某文居住使用、錢某文爲訟爭房屋實際出資購買人、合法居住權人和所有權人的事實。錢某君認可訟爭房屋物業管理費、電費、垃圾費、供暖費等費用確係由錢某文及其母孫某支付，但認爲上述費用及貸款系錢某文、孫某交納用以支付房租。錢某文對此不予認可。

- 孫某出庭作證，證言內容爲：錢某文與錢某君曾在 I 號院居住，拆遷分得訟爭房屋後，孫某與錢某君約定用拆遷款交首付，以錢某君名義購買訟爭房屋並將該房屋歸錢某文所有，且入住訟爭房屋後由孫某進行裝修、孫某及李某海支付貸款、物業費、供暖費等相關費用。庭審中，孫某稱其當時與錢某君口頭約定等錢某文長大後將訟爭房屋過戶至錢某文名下，但未就此提交相應證據，並稱 I 號院系城市平房、其當時具有購買經濟適用住房的資格但因沒錢故沒有購買，且其亦認可 I 號院被拆遷房屋屬於錢某君之父所有以及訟爭房屋首付款系由錢某君交納的事實。

- 錢某君出示了其與孫某簽訂的《廉租住房租金補貼協議》，顯示孫某自 2016 年至 2019 年期間租用其名下的訟爭房屋並約定每月租金 1200 元。對此，錢某文認爲按照北京市城鎮廉租住房的相關規定，孫某至今是無房戶，提供《廉租住房租金補貼協議》就可以得到政府給予的租金補貼，因此該份協議是錢某君爲配合孫某獲得租金補貼簽訂的，並沒有實際履行。

4. 二審補充情況

二審中，錢某君提交不動產權證書、貸款還款回單及結清證明，用以證明錢某君於2020 年 8 月 20 日償還貸款 45000 元將按揭貸款結清，抵押登記已於 2020 年 8 月 28 日註銷。對此，錢某文認可真實性。

二審審理中，錢某君陳述：其領取8 萬元補助款後都給了孫某；訟爭房屋買賣是前妻孫某一手操作的，購房時其與孫某一起交納首付款，首付款是其自己的錢，貸款手續是孫某揹着其辦理；因錢某文說結婚沒有房子，就同意他們在訟爭房屋裡面居住，每個月交納 900 多元貸款作爲租金；孫某參與訟爭房屋買賣事宜時惦記訟爭房屋，想給錢某文留下；其一直在天津居住、並未在訟爭房屋裡居住過。

錢某文稱：因房屋拆遷安置，其作爲被安置人應分得8 萬元安置款的一半，錢某君交納訟爭房屋首付款中有此筆款項，餘款一千餘元是錢某君贈與給其的；錢某君長期不在家，未盡到撫養義務覺得虧欠其，其和母親支付貸款、佔有使用房屋並保留證件資料，雙方構成借名買賣關係。

爲慎重起見，本院再次向孫某覈實情況。除堅持一審中的證言外，孫某認可系錢某文借錢某君之名購買訟爭房屋、裝修及貸款出資均系代女兒錢某文支出。

二審審理中，經覈實，錢某文與李某海於2014 年 8 月 15 日登記結婚。《廉租住房租金補貼協議》及附件載明：簽約主體爲廉租住房租金補貼家庭孫某、房屋出租人錢某君、廉租住房管理部門三方，租賃標的爲訟爭房屋，租期自 2014 年 10 至 2020 年 6 月，房屋租金均爲每月 1200 元，其中租金補貼爲 600 元。

本院審理中曾多次主持雙方調解，因錢某君堅持認爲訟爭房屋系其所有而未能達成一致意見。

三、法院認爲與裁判結果

1. 法院認爲

訟爭房屋登記在錢某君名下，錢某文基於借名買賣合同關係請求確認對訟爭房屋享有所有權，缺乏法律依據，不能得到支持。但如錢某文所持借名買賣合同法律關係成立，其仍然有權要求錢某君配合辦理轉移登記手續。故此，本案的爭議焦點可以歸納爲：錢某文與錢某君是否存在借名購房的口頭約定。

借名買房合同，系典型的名實不符情況，並非債權關係對物權登記的否定，而是借名雙方間是否存在轉移登記約定這一物權變動原因行爲的爭議。此類爭議往往發生於有一定關係的當事人之間，因此欠缺書面借名協議或其他書面證據的情況常有發生，但並不能因此絕對否定借名買賣關係的成立，而應在明確要件事實及嚴格審覈證據的情況下做出判斷。要件事實至少應有以下四個方面：購房出資、佔有使用房屋、證件資料保管、借名合理性。在證據認定方面，嚴格審覈證據亦非一概否認，而應根據法律規定審覈證據並判斷是否達到證明標準，即主張法律關係存在一方的證明責任應使案件事實達到高度可能性標準。

本案中，錢某君於2020 年 8 月清償貸款系其在本案訴訟中所爲，不能作爲判斷訟爭房屋出資主體的干擾。根據錢某君、錢某文及證人孫某的確認，自訟爭房屋買賣合同簽訂後到 2019 年提起訴訟，期間的歸還貸款、收房、裝修、居住、證件資料保管等主體均可認定爲錢某文。但上述要件事實可能會有兩種以上的解釋，故不能僅因此決定本案結果，還須結合首付款支付及借名是否存在合理性綜合認定。

- 首先，錢某君與錢某文系父女關係，基於錢某君長期離家、未能按離婚調解協議約定撫養女兒、簽訂合同時錢某文尚未成年原因，在因拆遷安置獲得購房資格時，以其名義爲錢某文申請購房具有一定合理性。

- 其次，在與錢某君離婚後，孫某之所以積極參與訟爭房屋的買賣、貸款、收房、裝修，相較於顧及與錢某君以往的夫妻情誼，爲了錢某文可以借名購房並最終獲取訟爭房屋的所有權更爲可信。

- 再次，雖首付款系錢某君交納、金錢並非特定物，但不可否認錢某文在 8 萬元安置款中也應有一定份額，錢某君稱該款項已全部交給孫某並無證據佐證。因此，雖錢某君支付首付款 5 萬餘元，可認定部分系錢某文個人款項、部分系父親對女兒的贈與。同時，錢某文償付貸款行爲，可以認定爲系因安置獲得資格後購房的出資行爲。

- 最後，錢某君稱錢某文因結婚無房居住、償還貸款是抵付房租，但從錢某文結婚時間、償還貸款時間、《廉租住房租金補貼協議》內容看，租金及還款數額、合同作用均與錢某君陳述不一致，因此其所持租賃的抗辯明顯不成立。自 2005 年買賣合同簽訂後，錢某文佔有使用並還貸，而錢某君十餘年間從未居住使用訟爭房屋。錢某君的行爲足以表明，其對訟爭房屋的相關權利並無追求。

綜上，錢某文與錢某君約定借錢某君之名購買訟爭房屋、最終歸錢某文所有，該事實具有高度可能性，法院予以認定。據此，錢某文有權要求錢某君配合其辦理訟爭房屋的轉移登記手續。

2. 裁判結果

一審法院判決：駁回錢某文的訴訟請求。

二審判決：

- 撤銷北京市海淀區人民法院民事判決；

- 錢某君於本判決生效後三十日內配合錢某文將北京市海淀區二號房屋轉移登記至錢某文名下；

- 駁回錢某文的其他訴訟請求。

四、律師案件分析

1. 核心爭議焦點剖析

本案核心爭議焦點在於錢某文與錢某君之間是否存在借名購房的口頭約定。這一焦點涉及到房屋所有權的確定以及家庭內部財產關係和約定的認定。在缺乏書面借名協議的情況下，需要綜合考量多方面因素來判斷是否存在借名購房的真實合意以及相關行爲是否符合借名購房的特徵，以確定房屋的真實權屬。

2. 借名購房關係認定依據

- 購房出資分析：雖然首付款由錢某君交納，但錢某文基於拆遷安置人口身份對 8 萬元安置款應享有一定份額，且錢某君稱將該款項全部交給孫某無證據佐證，可認定首付款部分系錢某文個人款項、部分系父親對女兒的贈與。此外，錢某文及其母親孫某在後續償還貸款過程中承擔了主要責任，錢某文之夫也參與了還貸，這種持續的出資行爲與借名購房中實際出資人承擔購房成本的特徵相符。例如，從銀行賬戶交易明細顯示的還款流水以及相關證人證言均可表明錢某文一方在資金投入上對房屋購買起到了關鍵作用，不能簡單地將其視爲租金支付，而更符合購房出資的性質。

- 房屋佔有使用情況：自房屋買賣合同簽訂後直至訴訟期間，錢某文一直佔有使用該房屋，並且承擔了物業管理費、電費、供暖費等相關費用，還持有如產權代辦費收據、公共維修基金髮票等與房屋相關的重要票據，表明其在實際生活中對房屋行使了類似所有權人的權利和義務。而錢某君在十餘年間從未居住使用訟爭房屋，這一對比進一步強化了錢某文作爲實際房屋權益人的表象，與借名購房中實際購買人實際佔有使用房屋的常見情形相契合。

- 借名合理性考量：從家庭關係背景來看，錢某君與錢某文系父女關係，錢某君長期離家未履行撫養義務，在拆遷安置獲得購房資格時，以其名義爲尚未成年且自己有所虧欠的女兒申請購房具有一定的情感和倫理上的合理性。同時，孫某積極參與房屋買賣、貸款、收房、裝修等事宜，從常理推斷，其目的更可能是爲了女兒錢某文能夠借名購房並最終取得房屋所有權，而非出於其他無端緣由，這種家庭關係和行爲邏輯爲借名購房的合理性提供了有力支撐。

- 證據綜合判斷與證明標準：在證據認定方面，雖然缺乏書面借名協議，但通過對各方陳述、證人證言、銀行交易記錄、居住使用情況以及相關協議等多方面證據的綜合審查判斷，錢某文所提供的證據能夠形成相對完整的證據鏈條，使借名購房這一事實達到高度可能性標準。例如，孫某的證言與錢某文的陳述在關鍵情節上相互印證，如關於拆遷款用於首付、約定房屋歸錢某文所有等內容，雖然單獨的證人證言證明力有限，但結合其他證據則能增強錢某文主張的可信度。而錢某君所提出的租金抗辯，從租金數額、支付時間與貸款償還時間的對比以及《廉租住房租金補貼協議》的實際情況等多方面來看，均存在矛盾和不合理之處，難以令人信服，從而在證據對比上錢某文更具優勢，法院據此認定借名購房關係成立符合證據規則和法律規定。

每個案件都有特殊性，需要律師對案情進行細緻的分析，纔能有專業的判斷，我們團隊擅長處理各類房屋糾紛，如果您遇到相似案件，我們真誠的希望您可以來電詳細說明情況，我們會盡力爲您解答！