北京熱點新房國慶期間來訪突破1萬組 低總價板塊佔主力
本文來源：克而瑞環京樓市
新政帶動增量需求入市
2024年9月26日，中央政治局會議首次定調“促進市場止跌回穩”，季度末信貸政策迎來多項調整，主要包括LPR及房貸利率、首付比例、存量房貸降息等方面。
9月29日，上海率先調整住房限購政策，揭開一線城市新一輪限購鬆綁的序幕，隨後廣州全面放開限購，深圳住房限購政策也迎來鬆綁。9月30日晚間，北京也發佈調整政策，上海和深圳的政策，已經提前框定了北京的放鬆尺度，北京依然爲一線城市中最保守。政策重點內容如下：1）社保：五環內五改三，五環外五改二，高層次和緊缺人才社保改爲一年；2）最低首付比例首套不低於15%，二套不低於20%；3）存量房貸利率降至新發放貸款利率附近；4）二孩及以上本市戶籍家庭購買商品住房，申請公積金個人住房貸款額度上浮40萬元(160)5）北京離異帶孩子按本市家庭6）通州政策和全市一樣7）取消非普從4個一線城市政策對比來看，廣州成爲本輪調控中第一個全面取消限購的一線城市，上海、深圳和北京則有針對性地優化調整住房限購政策，其中深圳放鬆力度更強。此前北京在房貸利率、首付比例已經進行多輪調整，此次終於在限購放鬆上更進一步。一系列政策支持，不一定帶來超預期的效果，但必定會有增量需求進入樓市。十一期間北京樓市來訪、認購量快速上升據克而瑞監測項目統計，北京熱點項目中，國慶期間來訪突破1萬組，達到12187組，環比增長163%；認購量達到852套，環比增長256%。各區熱點項目來訪量TOP3分別爲，順義來訪量2007組，環比增長295%；豐臺來訪量1633組，環比增長454%；大興來訪量1590組，環比增長189%。各區熱點項目認購量TOP3分別爲，大興認購量142套，環比增長689%；石景山認購量140組，環比增長112%；順義認購量111組，環比增長327%。
各板塊熱點項目來訪量TOP3分別爲，京西商務區板塊來訪量1110組，環比增長27%；西紅門板塊來訪量1090組，環比增長304%；物資學院板塊來訪量901組，環比增長212%。各板塊熱點項目認購量TOP3分別爲，京西商務區板塊認購量140組，環比增長112%；西紅門板塊認購量92組，環比增長922%；良鄉板塊認購量69套，環比增長431%。
從熱門板塊的市場表現看，低總價高性價比的板塊仍然佔據主力，比如房山良鄉、順義仁和、馬坡、昌平南邵、通州物資學院等；有新項目入市、規劃落地或者價格鬆動的熱點板塊，強者恆強：比如西紅門、後沙峪、朱辛莊、回龍觀等。性價比提升的千萬級改善板塊，存在感越來越高。比如海淀四季青、永豐、豐臺麗澤等，相信十月份伴隨新政效應，未來會有越來越多的改善板塊成交走強。在項目方面，除了價格具備優勢，品質兌現能力也是極強的加分項。北京不少新房項目在國慶假期推出特價房、一口價房源，到訪禮、砸金蛋、暖場禮品、抽獎等營銷手段，克而瑞北京走訪調研六十多個項目，熱點項目來訪量能達到日均40-80組。像房山良鄉國賢府、大興黃村曉月和風、大興西紅門橡樹灣、石景山京西商務區長安源境、大興西紅門御璟星城元啓等，售樓處人氣都很旺。新政利好下，大家買房、看房的意願明顯提升。
數據來源：市場調研北京國慶期間10月1日-10月7日大中介實時成交2764套， 環比增長42%。10月7號二手房大中介實時成交已經達到794套，按照大中介約50%的市佔率，全市二手房單天成交量逼近1600套。今年國慶期間的二手房成交量已經大幅領先於2022年和2023年，這裡有一個比較大的影響因素，2022年我們還處於居家隔離中，2023年是第一年解除隔離，大家國慶節出去玩的熱情高漲。但即使考慮到特殊因素影響，今年國慶假期的北京樓市表現也很亮眼。"金九"失落，"銀十"可期因爲“金九銀十”是樓市傳統旺季，9月的市場數據往往很受關注，但9月的北京樓市卻異常冷清，首先土拍市場接連遭遇延期、終止出讓，新房市場又有項目大力度折扣，二手房市場也不溫不火。9月北京新建商品住宅成交2398套，銷售總量創下年內第2低，排在9月後面的是地產淡季——過春節的二月。二手房成交12723套，數據也僅高於今年1月和2月。
數據來源：住建委，CRIC數據庫
這也讓政策救市更加堅定，從9月底政策連發來看，如此多重磅政策密集落地非常罕見，可以說是充分體現了政治局會議“促進市場止跌回穩”的決心。北京市場預期逐步改善，10月整體成交或將止跌企穩，作爲新政利好直接受益者，新房成交仍有放量空間。展望未來，從政策來看，北上深未來限制性政策仍有優化空間，二線及三四線城市也有望加大購房補貼力度，進一步推動市場量價企穩。值得關注的是，除了“促銷售”政策外，完善國企收儲等去庫存政策也是未來政策重要發力點。市場層面，目前“銀十”開局表現“超預期”，核心城市市場“回穩”態勢明顯，居民置業信心開始恢復，預計短期內新政將繼續顯效，同時假期認購數據的大幅回升也將逐步在網籤數據中得以體現，10月市場銷售數據或將出現明顯增長。接下來，推動經濟基本面改善仍是穩地產、穩預期的關鍵，四季度若政策持續發力、經濟加快復甦，核心城市樓市或將築底企穩，全國市場企穩亦可期待。