採‧訪‧線‧上－土建融5大管制令 讓建商挫咧等

中華民國不動產開發公會龍頭楊玉全表示，不少建商對於銀行最新實施須存足5成自備款到銀行專戶，纔可獲撥土建融，以及建商必須與銀行指定的建築經理公司簽署續建承諾，這兩大新制，爭議和疑慮最大，一旦愈來愈多公股行庫、民營銀行實施，壓垮房市的最後一根稻草一落下來，小建商勢必首當其衝。

另外，房地產業者也認爲，「續建承諾≠完工承諾」。地政專家表示，續建承諾只是受託者或融資銀行委請建經公司評估是否續建，而續建資金纔是關鍵，現在工料雙漲到高峰，找其他建商接手續建的難度也提高，因此「續建承諾」跟「完工承諾」是兩碼子事。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，強制委請建經公司續建來解決爛尾樓的機制，基本上是行不通的，原本建經公司是特許行業、須有銀行轉投資，不過「建築經理公司管理辦法」2003年退場後，現在建經公司是沒有門檻的，資本額只100萬就可以成立，此後坊間已出現大大小小非常多建經公司，建經公司財務能力能否有續建能力是要思考的。另外，是否有建商願意承擔比二、三年前更高的發包成本，接手續建難度更高。

中華民國不動產開發公會全聯會秘書長於俊明主張，「續建承諾≠完工承諾」，主要有四大理由。首先，一旦啓動續建，受託人必須籌措續建的融資，承擔提供續建融資的信用風險、清償積欠融資或利息等責任風險也因此提高，因此我國信託業在規劃不動產開發信託案時，不會納入續建機制的條文。

其次，找到下一手金主、取得續建資金，纔是能夠完成續建的基礎，承諾續建者能否取得續建融資也是關鍵。此時就要看兩個條件，一是若信託業者擔任續建機構，依信託業法第26條第2項，信託業在辦理以開發爲目的的土地信託業務時，得以信託財產，借入款項，以取得續建資金，但信託業者若以本身名義借入資金，就有還本、付息的責任，如此將大爲提高信託業者的財務壓力及經營風險，因此實務上並沒有信託業者願以信託財產借入款項協助續建的先例；二是若由建築經理公司續建，由於其資本額規模小，更不易取得龐大資金續建。

第三，續建機制，實務上通常是指受託或融資銀行委請建經公司評估是否續建，而非保證會續建到完工。

第四，依信託業法第33條規定，非信託業者，不得辦理不特定多數人委託經理的信託業務。而建經公司營業項目，不包括不動產信託，建經公司也不是信託公司，就算與信託業合作，但是否涉及經營信託業務，還有爭議。

除上述四大理由，讓續建承諾不等於完工承諾之外，更殘酷的現實，是到底有沒有下一手建商或信託者願意在營建成本居高不下之際，用現在營建成本，在無利可圖的前提下，來接手續建？有建商舉例，例如兩年前一坪發包價20萬元，若接手後現在發包成本至少要25萬元，加上缺工問題還是無解，金流面臨被斷鏈，房市買氣更大不如前，此時接手風險相對提高，若要硬推續建承諾，到底能承諾些什麼？