財訊／富邦鄭本源 從小資族到坐擁豪宅的理財心法
文／廖君雅
一般人一生中通常只能換一到兩次房，甚至窮盡一生的時間與精力，也無法實現購屋夢，但有人卻能循序漸進，爲自己和家人提供更舒適的生活環境，富邦人壽董事長鄭本源就是最佳案例。
「聽說董事長又換房子了？」提起鄭本源，富邦的同事們最深刻的印象就是董事長很愛買房子，每隔幾年，就會聽說他又搬家了，但可別以爲鄭本源是一位房市投資大戶，實際上他也和你我一樣，是從小資上班族開始一路打拚，逐步累積購房實力的打工仔。
鄭本源是高雄長大的南部囝仔，離鄉背井北上求學、打拚，1973年，臺大法律系畢業的他，退伍第三天就順利考進國泰產險（富邦集團前身），當時面試官就是現任富邦集團總裁蔡萬才，41年來，鄭本源工作沒換過，一路從基層科員做到富邦人壽董事長；但他卻爲了尋覓一生中最理想的安樂窩， 換過十次居所。
「當時我的辦公室在臺北市南陽街90號的國泰大樓，有一天發現公司樓下擠滿了100~200人，後來才曉得，原來這些人是排隊等着買國泰建設的房子，即使價格貴個1~2成，大家還是搶破頭。」這一年，鄭本源見識到民衆趨之若鶩的買氣。
這個令他印象深刻的場景，正是40年前臺灣房市榮景的縮影。七三年前後，恰巧是中東戰爭爆發、油價上揚的時機點，臺灣正面臨通貨膨脹、房價飆漲的連鎖效應；當時北部就業人口大量增加，購屋需求強烈，只要有新案推出，很快就被搶購一空，更刺激房地產漲幅。
鄭本源和太太結婚後，分別在臺北市和平東路、新北市板橋和新店區租過房子。直到工作第三年，終於選在新北市中和區落腳。他說，當時夫妻即使努力賺錢、存錢，但收入實在有限，買不起市中心的房子，決定「先求有、再求好」，權衡預算和兩人上下班的交通便利性，後來籌到自備款15萬元，貸款買下30坪大、總價45萬元的公寓新房。
不到三年，由於第二個小孩即將出世，鄭本源決定賣掉房子，換到坪數更大的永和中正橋旁新屋，這次換屋經驗讓他很滿意，「不但是面河景第一排，離公司也更近。」令他更驚訝的是，因爲是賣舊屋買新屋，第一間房子以總價95萬元成交，扣掉裝潢費用5萬元，讓他整整賺了1倍。
再過3年，鄭本源已晉升爲主管職，這時候的他，有能力換到臺北市中心的精華地段；加上太太是公務員，收入穩定，這次他下訂當時東帝士集團在和平東路推出的新建案「儷園廣場」，以總價240萬元，換到40坪的電梯大樓。
第二階段：換屋擠進臺北市
「雖然坪數差不多，但重點是搬到市中心了。」鄭本源還透露一個小插曲，其實先前太太幸運抽到牯嶺街公教宿舍的購買權，30坪只要價90萬元，然而考量四口之家的空間需求，最後並沒有去住，而是和第2間房一起出售，兩者成交價位都在160萬元左右，平均獲利至少4成，湊齊第4間房的自備款還有餘裕，不用再額外掏錢。
此後，鄭本源的換屋專業愈來愈精，加上收入持續穩定增加，他建立起一套換屋心法，那就是隻看新屋，且每3~4年，就要選定下個更棒的新家。「因爲3~4年的房子還很新，賣相最好」；而堅持以自住爲主的他，手上也絕不囤積第二間房產，每次要賣舊屋，原屋裝潢幾乎「全部奉送」，不但買主心生歡喜，認爲買到賺到，他自己搬起家也變得格外輕鬆。
爲了累積換屋實力，鄭本源自設三成的停利點，並善用向銀行貸款的空間。「能貸7成就7成，8成就8成，我一定貸滿（額度），而且前幾年選擇只還利息、不還本金，讓壓力降到最小，」鄭本源認爲，這種方式很適合預算有限、收入穩定的上班族，「不能讓房貸吃掉一大半的生活費，排擠到食衣住行其他需求」。
在和平東路住了3年餘，鄭本源又萌生換屋念頭，但這次經驗讓他最刻骨銘心。十年來，他和太太看過的房子不下數百間，即使實戰經驗豐富，然而兩人一聽到「臺北市」加「大坪數」就熱血澎湃，更何況是這間位於內湖德安百貨、大湖公園旁的「獨棟別墅」，簡直是完美滿分。
「這是我第一次買預售屋，下訂的時候還很興奮呢！」鄭本源的第5間新房，使用坪數約115坪，成本含裝潢約600萬元，除了依山傍水、離上班地點近，可自主使用的大坪數空間和庭園景緻，讓鄭本源眷戀難忘，一住就是11年。
然而，再完美的情人仍有小瑕疵，那幾年讓他最困擾的就是房屋「漏水」問題，鄭本源回想，每逢颱風下雨，家裡的天花板輪番漏水，幾乎每2年就必須「整修」，最後連女兒的房間也開始「鬧水患」，只好決定搬家，由於住較久，房子漲幅也擴大，單坪價格從5.7萬元漲到23萬元，這次獲利出場至少3倍。
第三階段：桃園Ｃ／Ｐ值高
千金難尋心頭好，多年來住慣大坪數的房子，要再在臺北市找相同條件的房子，着實不是一件容易事。鄭本源說，一開始在內湖找，怎麼找都找不到適合的物件，後來山不轉路轉，他在桃園找到「呷意」的房子，就此開啓了另一個人生桃花源。
「我搬來桃園，已經15年了，換過3次房子。」一路從中悅麗池、中悅知音花園廣場，一路住到現在的中悅帝寶，都是使用面積超過百坪的豪宅社區。然而，鄭本源滿意的說，雖然住得更遠，卻能更快到公司，「有一次我在辦公室加班到10點半，回到家居然才18分鐘，很多住在市區的人甚至辦不到。」
回顧鄭本源的換屋史，大致分爲3階段，特點是區域由遠而近，坪數由小而大。從一開始的新北市中、永和區域，讓他得以取得預算與生活機能的平衡；第二階段，他舉家搬到臺北市區，住過和平東路、牯嶺街和內湖，享受都會蛋黃區的便利性；第三階段，鄭本源則搬到桃園，至今共換過3間百坪以上的豪宅，游泳池、健身房、宴會廳等便利設施，想得到的「應有盡有」，充分滿足他的需求。
而身爲王牌業務員的鄭本源，更是逢人就分享自己住在桃園的好處，在他的鼓吹下，有不少同事跟進在桃園置產。他強調，桃園不僅四通八達，且性能價格比（Ｃ／Ｐ值）相當高，更何況「臺北的公共建設，自己一樣能享受」，相同的預算，在桃園和臺北實際買到的面積就差了3、4倍，看到許多小資年輕人買不起市區的房子，鄭本源認爲，自己這一路走來的換屋史所累積出來的換屋心法，都是真金不換的親身寶貴經驗，值得年輕上班族參考。