長春樓市的一場“意外”：開發商返本銷售打價格戰 主管部門出招“禁查罰”
（原標題：長春樓市的一場“意外”：開發商返本銷售打價格戰 主管部門出招“禁查罰”）
“目前我局已經對涉事房企立案調查，並採取相應行政限制手段。今後再發現違法違規行爲，同樣要嚴肅處理。”
“開發企業的商品房銷售行爲，只要依法依規，按市場規則經營，都是允許的，不存在不允許降價銷售的事。”
6月23日，針對近期媒體廣爲報道的返本銷售問題，長春市住房保障和房屋管理局相關人士向《每日經濟新聞》記者表示。
“你來晚了，長春這一波返本銷售行爲結束了。”記者實地走訪長春樓市發現，這句話似乎已成爲不少銷售人員的通用說辭。
來源：長春市住房保障和房屋管理局
6月8日，長春市住房保障和房屋管理局突然發佈一份《通知》，牽出了一個久未露面的房地產行業名詞——返本銷售。該《通知》稱，這種行爲“嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產調控政策精神”。
事出皆有因。
“已收到返還款”
事實上，返本銷售是一個“歷史悠久”的銷售方式，通俗講就是企業向購房人收取一定房款，雙方約定在一定時間後，企業向購房人返還一定本金的銷售方式。
6月13日，長春市朝陽區超達大路與開運街交匯口，當《每日經濟新聞》記者走進某名都售樓處時，偌大的展廳已經沒有什麼燈光，只有一名銷售人員坐在門口迎賓，見記者前來便說“我們這裡已經清盤了，沒有房源了”。
數位接受記者採訪的經紀人也證實，該樓盤確實已經清盤，沒有新房在售。
已經清盤的長春某樓盤 每經記者 王佳飛 攝
不過，當地一名經紀人楊執向記者還原了一週前該項目返本銷售時的瘋狂場景。
“我當時和某名都並沒有業務往來，只是我們聽說這項目特別便宜，團隊裡的一個大姐要買，我自己也是做這一行的，所以就去看了看。”
“現場人特別多，我一去售樓處就看到有人拿着合同走出來。某名都當時打的廣告是5100～5400元/平方米，要知道這個項目開盤時精裝修交付價格是8000元/平方米以上的。”
據楊執介紹，他去的時候所剩房源已經不多了：“本來應該是就沒有多少房源，開發商這麼一刺激，很快就清盤了。”
至於從8000元/平方米降至5000元/平方米的手段也頗爲直接——返利。
對於具體操作方法，據楊執介紹：“就是以備案價8322元/平方米的9折進行網籤，如果全款購買，某名都會在1到2天內將超過5000元/平方米的部分返給購房人，如果是貸款則返本日期會在3個月左右。”
“我們團隊的大姐全款購買了一套，已經收到返還的錢了。”
而另一個在長春“人盡皆知”的返本銷售項目樣本是晰晰悅府。
楊執表示：“我當時在業務交流羣中看到大家都在轉發晰晰悅府，原價每平方米要1萬多元，很多人直接把返本的價格去除，最後只剩下6000元/平方米，我覺得不靠譜，就沒有做晰晰悅府的項目。”
晰晰悅府當時的推介盛況 受訪者供圖
日前有媒體報道，晰晰悅府方面迴應稱返利行爲只是人才引進的一種方式。
不過晰晰悅府售樓現場同樣也是一副冷冷清清的樣子。記者以購房者身份表示想看房，幾分鐘後纔有工作人員趕來，表情似乎寫滿意外，表示“我們現在只有130平方米以上的大戶型”。
晰晰悅府售樓現場 每經記者 王佳飛 攝
當記者詢問可否以人才引進的方式進行返利時，其表示：“不可以的，我們備案價是12000元/平方米，只能按照備案價格賣，否則就是擾亂市場行爲了。”
記者按照晰晰集團官網的電話打過去，得到的回覆是：“打錯了。”
拉住一切看房人
當記者來到這片土地時，首先便被這裡處處施工的項目震撼，緊接着便又被這裡熱情的阿姨震撼。她們大都60多歲，就在這附近的回遷安置房居住，她們最主要的工作是死死拉住來這裡的一切看房人，把他們帶進自己的代理項目中。
大概是因爲這些大姐時而聚集時而遊走，她們被業內人士親切地稱爲“小海鷗”。
初到此地的記者一下子被兩名“小海鷗”圍着，都紛紛懇請記者去自己代理的項目看房，並且保證最低價。
碧桂園時代之光售樓處，同樣播放着同款激昂雄壯的音樂，銷售人員表示：“最近這裡的樓盤都在打價格戰，我們精裝修的價格只有9000元/平方米出頭了。”
在引導記者看完樣板間後，銷售人員又表示：“其實我們這裡樓層稍微低一點的，售價能便宜到8000多元/平方米，之前毛坯房都要賣11000元/平方米呢。”
至於記者問爲何精裝修比毛坯還要便宜時，該銷售人員只說是端午節期間的特價而已。
經記者查詢，碧桂園時代之光預售價格在10459元/平方米上下。
出了碧桂園，“小海鷗”們又包圍了過來，熱情的阿姨們讓記者務必到他們的樓盤看房，看記者一時沒有向任何一個樓盤挪步的意思，“小海鷗”們便開始自行商量：“先讓他來我這裡，看完了再去你那裡。”
小海鷗又轉頭對記者說：“小夥子你來一趟不容易，這裡這麼多房子都看看，總能挑到滿意的。阿姨領你過去一次其實也不賺什麼錢，人家出錢僱了我，我總得往人家那裡帶人不是。”
北湖地區的在建項目 每經記者 王佳飛 攝
跟隨“小海鷗”的腳步，記者來到了華潤公園九里，隨即被阿姨拍了張照片，說是要留存帶看證據。
這裡的看房人並不多，空蕩的售樓處顯得有些冷清，銷售人員介紹：“我們這裡目前的房價大概是10500元/平方米，這是給您優惠過85折後的價格。”
從售樓處離開，另一個“小海鷗”已經在門口等着了，並且還騎着一輛電動三輪車要載記者到下一個樓盤。在路上，這位“小海鷗”告訴記者：“現在的房價真是不貴了，我們在不遠的地方買的安置房每平方米還要5000多塊呢。”
到了另一個項目尚學府後，銷售人員表示該項目最早能夠在9月份交房，幾乎已經是準現房狀態，目前能夠在備案價的基礎上提供9折優惠，單價大約9800元/平方米。
某頭部房企長春區域相關人士趙墨宙告訴記者：“目前長春房企競爭最慘烈的地區應當就是北湖了，大批房企在2017年之後涌入，但去化並沒有跟上。”
因而，這裡的“小海鷗”們才顯得格外重要。在坐着電動三輪車返回的路上，正值午休，很多“小海鷗”便隨意找了樹蔭或高架橋下躺下，看見了記者又紛紛坐起，熱情地招攬。
官方獨家迴應：明令禁止 但應按合同履約
針對市場上的返本銷售，6月8日，長春市住房保障和房屋管理局發通知表示：“近期，有房地產開發企業按商品房申報備案價格與購房者簽訂購房合同，收取購房款後在一定期限內予以部分返款。該行爲涉嫌返本銷售或變相返本銷售，嚴重擾亂正常市場秩序，違背房地產調控政策精神。”
對於這種行爲的懲處是：“按相關法規規定予以立案調查，繼而進行行政處罰；停止涉事項目剩餘房源商品房合同網籤備案；在長春市銷售商品房按最高比例實行預售資金監管。”
長春市住房保障和房屋管理局相關負責人告訴記者：“根據《商品房銷售管理辦法》等法律法規規定，返本銷售行爲是明令禁止的，也是對房地產市場的一種擾亂行爲。個別開發企業在同一項目部分房屋採取返本銷售方式，也侵害了很多此前購房人的利益。”
“對於交易當事人簽訂的合同，應當由雙方按合同約定履行。”
楊執也向《每日經濟新聞》記者坦言：“長春返本銷售其實並不是普遍現象，官方出臺這項政策更多的是一種預警，不能令此風蔓延。”
該說法得到了一名頭部房企長春相關負責人孫統的認同：“據我瞭解，長春的返本銷售前幾年可能多些，最近確實不多，僅有某名都和晰晰悅府兩家在這麼操作。”
“不接受公積金貸款”
打着返利的旗號降價尚可算個幌子，長春市下轄的公主嶺市花溪谷項目則已經是公開降價了。
在公主嶺市住房和城鄉建設局官網，花溪谷的備案價格是8000～9000元/平方米上，但同一時刻，該項目正在以5000元/平方米的價格銷售。
花溪谷售樓現場 每經記者 王佳飛 攝
“今天實在是太累了，我已經接待了20多組客戶了。”在售樓處激動人心的背景音樂聲中，銷售人員這樣向記者抱怨。
這裡的確人頭攢動，售樓處各個桌椅幾乎都坐滿了人，人聲混合着音樂更顯嘈雜。
銷售人員也頗爲直接：“目前房價是6500元/平方米左右，精裝修交房，比備案價格便宜很多，現在出手挺合適的。目前二期已經賣完了，一期也只剩下兩棟樓了。”
隨着交談的深入，該銷售人員又向記者推薦了一種所剩不多的疊拼戶型，並表示：“這套房子我可以給你做個特價，每平方米便宜到5300元，這幾乎快相當於備案價的5折了。”
售樓現場坐滿了看房者 每經記者 王佳飛 攝
“不過有一點，我們這裡不接受公積金貸款，因爲我們想要快速回款，公積金撥付給我們的時間會久一些。”
當記者試圖令該銷售人員將報價寫在宣傳頁上時，該銷售拒絕了，並表示：“我們今天的報價是端午節特價，可能過兩天就取消了，你就記得首付18萬元買房就好了。”
記者詢問是否有返利時，該銷售表示：“沒有了，我們現在這個價格和別的地方返利也差不多了。不過您可以在我們的銷售軟件上自己推薦自己，還能有2萬元左右的佣金。”
“熱鬧”的新板塊
走訪完晰晰悅府所在的長春北湖區域後，該企業大幅返利的邏輯便基本浮出水面了。
2009年6月，長春市決定將寬城區北湖區域交由高新技術產業開發區代管，如今該區域彙集了萬科、碧桂園、華潤、中海等主流地產商。
北湖地區衛星圖
2019年，北湖地區土地迎來密集出讓。
2019年1月17日，長春土地市場開年首拍，華潤以樓面價4522元/平方米拿下北湖區域11萬餘平方米居住用地，這是該企業首次進入長春地區。
2019年8月23日，招商蛇口首進長春，當天該公司拿下了編號220105008120GB00056地塊，樓面價爲5013元/平方米。
2019年12月30日，曾經流拍過一次的220105008120GB00059地塊被碧桂園以4087元/平方米的底價斬獲，總價約7.7億元。也正是在同一天，晰悅地產，即晰晰悅府開發商，在現場通過36輪競拍，以4896元/平方米的價格競得49430平方米地塊。
而中海，早在2017年便在北湖地區多次出手拿地，2019年又出手拿下了北湖地區一宗地塊，樓面價爲4713元/平方米。
北湖地區已經在短時間內擠入了太多開發商。
平淡的土拍市場
幾天前，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清公開表示：“那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機會發家致富，正像押注房價永遠不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。”
而早在2020年底，中國社會科學院便做出判斷：“房價只漲不跌的時代已經過去。”
在此背景下，6月18日，長春早早開啓的第二場集中土拍更令人感到一絲寒意。
在這場土拍中，18宗地塊因無人報價而流拍，流拍率30%，這些地塊分佈於綠園區、北湖區域等地。此外有39宗地塊底價成交，總體溢價率僅0.4%。
根據中指院統計，2020年1～12月份，長春房地產企業銷售金額TOP10企業合計銷售金額爲418.9億元，同比下降24.21%；銷售面積TOP10企業合計銷售面積414.4萬平方米，同比下降23.4%。
2020年長春房企銷售業績前十 來源：中指院
不僅如此，長春房價也長期處於低迷狀態。根據國家統計局數據，長春自2019年10月以後，新房環比價格漲幅就再未超過1%，甚至在2020年10月至2021年3月間幾乎每月都環比價格下降。
對於長春樓市低迷的原因，趙墨宙向記者表示：“近三年來，長春每年的供地面積是大於銷售面積的，我們內部來看，每年會形成大約400萬平方米剩餘，所以我們能看到房企在此次土拍中並不積極。”
不過也並非都是壞消息。根據《吉林省第七次全國人口普查公報》，在整個吉林省人口10年間減少12.31%的背景下，長春市人口在10年間較第六次普查時時增加了31萬人，總人口達到906.69萬人，在全省的佔比達到37.66%，較第六次普查時提高了5.72個百分點，成爲全國各省中人口占比最高的省會城市之一。
人口的增長在一定程度上反映了經濟增長潛力。楊執說：“我對長春的未來是非常看好的，這是一座宜居的城市，環境好壓力小。我和一些00後們聊過，他們很多都不想面對一線城市的生活壓力，願意回到長春來，他們就是未來市場的潛力。”
（應受訪者要求，文中人物皆系化名）
記者手記｜長春的“小海鷗”
作爲一個典型的東北城市，長春樓市也是一個典型的東北樓市樣本。這次長春官方突然發文預警“返本銷售”，將這個素來給人“房企銷售業績平平”印象的地方送上了熱搜。
記者在長春樓市走訪數日，對於當地的“小海鷗”們印象尤深。她們大都60多歲，居住在項目附近的回遷安置房，中午在樹蔭下或高架下休息，隨時關注過往路人，也會互相安排着帶看行程。她們的目的只有一個——拉住一切看房人，把他們帶進自己的代理項目，這或許能說明很多問題。
喧鬧的“返本銷售”背後，分化在繼續，土地市場的清冷和降價項目的熱鬧，以及開發商們的十八般武藝，都是房地產行業發展賦予城市的不同印記。