長三角土地市場年底回暖：分化趨勢明顯，資金流向高能級城市

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道2024年年末，長三角土拍市場熱鬧依舊。

12月25日，南京、蘇州各自舉行了一場土拍。南京14幅宅地均由國資平臺底價成交，攬金30.4億元。蘇州3宗宅地出讓，1宗終止出讓，另外2宗以近12億底價成交。其中，旭輝建管聯手蘇州城投地產、蘇州太平城鄉一體化建設拿下相城區1宗宅地，容積率爲1.01。

也是同一天，上海、杭州分別掛牌新一批次的土地，趕在2025年春節來臨之前，再吸引房企投資。

12月26日，濱江集團董事長戚金興對外表示，該集團今年完成了20宗地的土地儲備，年底還要努力再拿。

在同策研究院研究總監宋紅衛看來，長三角近期幾場土拍體現了結構分化與整體價格的下行。從結構上看，土拍市場分化進一步加劇，一線城市和少量二線的核心地塊競爭激烈，拍出多個“地王”，但是外圍區域以及低能級的城市土地市場比較低迷，不少地塊底價成交甚至流拍。

從價格上看，截至12月26日，2024年長三角核心城市土地呈現出“縮量提質”的跡象，上海住宅用地成交271.73萬平方米，同比下降63.5%，但樓面價上漲71.6%；杭州住宅地塊成交434.97萬平方米，同比下降53.4%，樓面價上漲13.5%；蘇州住宅地塊成交同比下降58%，樓面價下降7%。

宋紅衛預計，這一趨勢會延續到2025年，“核心城市每次推地的規模會進一步降低，並且會有優質的地塊推出，優質地塊中低密是大趨勢，這與核心城市對於中高端改善需求的趨勢相匹配。預計2025年的土地政策和規劃條件存在進一步優化的空間。”

土拍市場分化

爲了提升房企參拍積極性，多個城市寄望於通過低容積率提升房企利潤空間。

12月25日，南京六合賣出8宗宅地，其中2幅宅地容積率僅1.1。值得注意的是，除了這8宗宅地之外，在12月28日，江北板塊還將推出3宗宅地，分佈於江浦、湯泉、永寧區域，其中湯泉地塊容積率僅爲1.05。

12月30日，上海將開啓第八批次土拍，此次共出讓7宗地，地塊起始總價爲164.84億。雖然此次土拍內環內地塊不多，但7宗地塊全部臨近軌交，均爲房企參拍積極性較高的地塊。其中徐匯龍華宅地容積率只有1.59，長寧北新涇地塊處於常年斷供板塊。

近期，上海第八批次土拍意向買家陸續浮出，包括招商蛇口、象嶼地產等，補倉意願非常強烈。象嶼地產2024年在上海拿地數量不多，一季度與聯發地產聯合體以23.63億元在浦東拿地，其中象嶼地產地價款約爲16億元；三季度，象嶼地產以底價約41.1億元摘得閔行浦江宅地。在即將到來的第八批次土拍中，象嶼地產看中3宗地，包括寶山2宗與奉賢新城1宗。12月23日，象嶼地產針對上述地塊發出招標預告，共計擬投資131.5億元。

而從單宗地塊的成交預期來看，上海年底土拍也不會冷場。公開信息顯示，徐匯龍華宅地起始總價爲31.303億元，起拍樓面價爲9萬元/平方米。如果最終成交價突破45.6億元，將刷新此前由綠城小米地塊保持的13.1萬元/平方米的中國單價地王紀錄。而從招商蛇口已發佈的招標計劃來看，成交價很可能會再次觸及單價天花板。

雖然最終結果尚等12月30日揭曉，但上海土拍的未拍先熱也體現了長三角土拍市場的分化，有實力的央企及地方國企亦不再掩飾拿地計劃。

乘熱打鐵。12月25日，上海通過土地交易網發佈第九批次集中供地出讓公告。公告顯示，2024年第九批次集中土拍共出讓松江區1幅宅地，地塊起始價爲16.04億元，現場交易會將於2025年1月24日開始舉行。地塊周邊在售項目包括興雲間、中建大椿嘉利椿廷、恆都雲璟、保利西郊和煦等，網籤去化率從4%~73%不等。

長三角另一個樓市流動性較高的城市——杭州土拍熱度不亞於上海。在12月19日舉行的一場土拍中，杭州蕭山區北幹東單元地塊被中天美好和海威置業聯合體以17.99億元摘得，溢價率高達76.5%。這一溢價率打破了此前杭州多個板塊地王創造的溢價率紀錄，不僅創下2024年杭州宅地最高溢價率，同時也刷新了杭州自2018年以來宅地溢價率高度。

12月25日，杭州第24批次土拍掛牌，共計3宗地塊，預計將於2025年1月24日出讓，總出讓起價54.29億，涉及拱墅區的湖墅單元、西湖區的雲谷、下沙的金沙湖等板塊。杭州供地開始頻繁，這是本月第三次掛牌，也就是說，春節前要出讓8宗地。

一邊是南京、蘇州、無錫等多城土拍頻現底價成交；一邊是上海、杭州等樓市流動性高的城市土拍高溢價頻現，長三角土拍市場分化局面逐漸清晰。

分析人士指出，土拍分化與土拍遊戲規則改變、樓市表現高度相關。上海、杭州均已實行“價高者得”的規則，與此同時，兩地樓市回穩跡象明顯。上海二手房市場成交量已連續兩月超過2.5萬套，截至12月25日，上海12月二手房成交量約爲2.3萬套。杭州則情況類似，據貝殼研究院數據，10月杭州十區二手網籤9120套，11月杭州二手房成交量破萬套，創20個月以來新高。

實際上，最近三年，土拍之外，上海還在舊城改造上發力，這意味着無論是地方國資還是外來資金大鱷，均有參與機會。日前，上海市虹口區發佈一則土地協議出讓公告，共涉及3幅舊改地塊，成交總價35.98億。截至目前，虹口區在12月已陸續成交了8宗舊改地塊，總金額高達118.18億。虹口區屬國企上海虹口城市更新建設發展有限公司成爲拿地主力。

分析人士指出，城市更新對開發業態、產品品質、運營能力有一定要求，也可以預見市中心大型舊改項目的多方參與需求。核心城市、樓市流動性較高的城市的更新項目，未來將更受房企追捧。

資金繼續流向高能級城市

鏡鑑諮詢創始人張宏偉分析認爲，長三角土拍市場可以從三個層面進行觀察。首先，從市場層面看，土拍熱度與樓市復甦節奏密切相關。在樓市政策的利好之下，上海和杭州的市場基本面變好，成交量反彈相對明顯。傳導到土拍市場，這兩個市場主城區優質地塊，往往會出現溢價成交，甚至溢價的幅度還在上調。而回顧蘇州、南京和無錫的土拍，南京和無錫以國企託底爲主，蘇州的極個別地塊有一些熱度，但相城區因爲區域供應量比較大、去庫存存在壓力、地塊位置不夠優越，基本要以低價成交。

而長三角部分三四線城市土拍已出現萎縮。張宏偉介紹稱，三四線城市的土地市場由企業託底，在企業有深耕於某城市的需求時，就會有土地交易。

“分化情況比較明顯。”張宏偉指出，熱點城市的土拍主角仍然是央國企，這種局面沒有太大改變，“現在上海總價比較高的，甚至20億元、30億元以上的這些地塊，都是以央國企投資爲主。”

其次，企業合作拿地成爲趨勢。張宏偉指出，有些優質地塊或者大體量投資的地塊，在報名過程中會出現一些競爭，企業之間可能會私下達成合作，協議形成一些聯合體，共同“瓜分”熱點城市的核心地塊。

第三，民營企業拿地策略有所調整。即便已是頭部房企的民企，現階段的投資也是精打細算。例如濱江集團今年主要在杭州深耕佈局，在南京只拿了1宗地。張宏偉認爲，濱江集團拿地策略發生了改變，沒有過去幾年那麼激進了。“市場平穩的時候，濱江集團拿地覆蓋杭州全市域，但現在已經收縮到主城區範圍內，甚至也採取了一些合作策略。這表明，即便有實力拿地，民營企業內部策略層面也在做一些調整。”

此外，一些還沒有出險的典型民營企業，比如新城控股和大華集團，並沒有拿地。

同策研究院數據顯示，2024年，全國土地市場規模降幅達到30%，降溫明顯。正因此，城市分化、資金流向高能級城市以及城市借勢發展的邏輯也逐漸清晰。

此外，年底也有少數區域性民企，出於深耕區域或者銷售規模有限的原因，採取局部點狀拿地的策略“補倉”。但這種投資缺乏持續性，不能形成土拍主流。

綜上所述，張宏偉認爲，長三角各地的土拍有了復甦的苗頭，關鍵還要看年底樓市銷售是否持續回暖。此外，2025年3月份的房企財報季，房企盈虧程度也將對樓市止跌回穩可持續性有所影響。