成都樓市真心話：這波行情何去何從？

我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已爲10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，並完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由於以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均爲此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

房段子購房諮詢團隊（幕後分析及數據+社保、公積金、貸款合作團隊+新房、二手房買賣團隊），針對你的個人問題，一些簡單的可以直接免費回答。

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會員

提問

段哥你好，週末的售樓部很火爆，價格不好談，而且房源也少了，有點心慌，不知道接下來這波行情咋搞，是不是到了週期末端要開啓大牛市了？

房段子解答

以下爲瞎談。

1、假設快到這一輪漲跌週期結束的話，回過頭再看成都樓市，好些跌幅大的二手房，破發的次新房，無非是當初主動被動漲價太高，泡沫太大，現在屬於真實價值迴歸，絕大多數都是這樣，極個別是情緒過差引起的超跌現象。

不過隨着房價的震盪前行，該穩的會穩，該漲的也會漲，至於繼續跌的，那種都不在討論範圍，正眼瞅都沒興趣，就讓它慢慢淡出歷史舞臺吧。

2、現在大家的關注點往往是哪哪跌的慘，哪哪半夜大甩賣，但真正的樓市指標是核心成熟核心區域核心樓盤。

整個成都樓市都是緊隨其後，不能越級的，先觀察一線止跌了嗎？攀成鋼金融城大源等穩住了嗎？高總價豪宅上漲了嗎？

優質資產如果還在補跌，未能止跌，那麼成都就是虛假繁榮，曇花一現。

3、需要警惕兩類當前大家追逐的資產，一是單純靠學區拉漲的樓盤，重點在單純。本身地段、產業等基本面優質的情況下，包括合理價位的老破小，學區只是錦上添花，而非支柱。

不過少許二手房，還有部分新房，卻喜歡依靠學區大餅，拉高單總價，這是需要警惕的。

長期來看，學區均衡是大方向，有目的的炒作之後，往往只剩一地雞毛。

第二類則是純新板塊，扎堆的新房，投資客偏多的區域，入住率低的樓盤。它們的配套、人口和價值兌現肯定是滯後的，一旦解禁（現在還不限售2年了），那是泄洪般洶涌，任何部門和個人都無力迴天。

4、樂觀的話，底部大概是春節前後，保守的話，估計真正的底部要貫穿整個2025年，這種漲跌週期是不會戛然而止的，大家會親臨全過程。

最後，要現在買還是2025年再買？

如果不是人精，別幻想自己能真正抄底，“買在左側”適合於95%的普通人。趁着現在房價相對溫和，購房政策金融政策都非常友好的情況下，一旦有70%以上的匹配度，那麼就趕緊上車。

買到就小虧是必然，炒股還有交易成本呢，新車到貨馬上賣也要折舊，二手房昨天買今天賣也有稅費中介費，只接受完全0風險的人，那就別在樓市蹭來蹭去了。

會員提問

你好，我家在行政學院有個小套三，然後孩子爺爺奶奶在中德，26年9月想換過去讀小一，計劃賣掉小套三，然後買中德旁邊，比如***二手步梯房如何？預算大概是170萬，不高，這樣的時機和買法如何？

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

目前來說你們的房子在行政學院的**，二圈層剛需盤，雖然地段還好，但也不是那麼好，加上二圈層的熱度降低，行政學院新房賣得挺累的，所以板塊短期的起色不是很大。而且考慮到你們有實際的接送孩子通勤需求，因此及早置換，完成低賣低買的房產優化，是很有必要的。

不建議繼續出租，租金換租金，因爲一是學位的穩定性，二是房價的下降趨勢掩蓋了租金換租金的小恩小惠。

你們孩子26年9月讀學校的話，時間還是比較寬裕的，理論上26年4月前落戶就行，但是要給自己寬裕一點時間的話，25年中旬搞定也未嘗不可。從目前的24年到25年一整年的時間，建議你們就安心拿來置換，快賣慢買，（稍微）高賣低買，成都二手房價格還在下行，估計明年才能觸底，所以你們這個時間節點把握得還是不錯的。

**是老小區，但地段不錯環境好，我以前還幫粉絲賣過這個小區的房子，高新區四河地鐵站旁邊的，步梯多層，小區東門出就有史丹福幼兒園，小學屬於新川B板塊搖號（師範紫藤銀都南北校區、新川科技園小學、高新實小新川分校），中學搖號示範中、中和中、省科教中。

這個樓盤屬於低單價低總價大戶型偏自住的買法，由於並不是傳統意義上的電梯改善產品，所以就算是這樣好的地段，我們預判未來的價格也不高。也就是說，你們純粹的偏向於一大家人自住舒適性，讀書接送方便，並不非常看重保值尤其增值的話，那麼是可以好好撿漏找答案的。

話說**賣掉到手七八十萬，貸款月供想控制在4k以內，那麼貸款總額大概是90萬，彙總的總價大概是170萬內的預算，放在中德這邊，並不算高，可以買個剛需小戶型，或者買個步梯大戶型，是必然的二選一作取捨。

當然，插一句，你們年入16萬，理論上月供可以六七千，銀行都是會批的，對於的貸款額度是150萬，彙總總價大概是230萬內（可選的會寬泛一些，能夠買到一些電梯房大戶型了。）

我還是充分尊重你們的月供4k要求，這樣把總價控制在170萬內，又考慮那片讀書的話，**算一個答案哈，一百一二十平的大套三雙衛，自住綠化好，單價低（1.2-1.5可以搞定），性價比高，可以考慮。

其他幾個能買的，就集中在廣都地鐵站這邊了，電梯，中等房齡的房子。比如**+**107平套三雙衛，170萬拿下來沒啥大問題；**100-120平的套三雙衛，差不多也是這個價格；**120-125平的套三雙衛，170萬輕鬆拿捏。**可以買到130平左右的戶型，總價還是可控到170萬左右的。

除了**是低密步梯房，其餘幾個都是剛需電梯高層，前面我說的快賣慢買，就是要你多去線下比對這幾個樓盤幾個戶型。

1、比對小區內部的品質好壞喜好，維護保養物業，居住人員素質。2、比對具體戶型的好壞，得房率，視野採光，裝修。3、比對最終篩選出來的優質房源的單價總價性價比。（先選好的小區環境，好的戶型，最後再慢慢砍價，把價格砍下去是最後一步）。

綜合來說，我是支持你置換的，這次置換完畢對你們讀書，養老，通勤和價值的沉澱，都有好處。

其他解析：1、地鐵9號線開通會不會價值上升？——地鐵對房價影響越來越小，幾乎沒太大關聯了，而且本身就已經是通了2號線的，再者你們也等不到開通地鐵的那個時候了。2、置換更老的是否不理智？——你別隻看到樓盤內部老，但是你也要看外部的地段價值更高啊，不然老城區青二錦二的老房子不會賣動輒兩三萬的。3、是否先等最晚截止時間落戶？這個取決於你們啥時候買房，買到了房子就塵埃落定了，及早落戶即可，你是想問是否要卡到25年9月再買房子吧？其實沒必要一味卡着，因爲優質房源不一定會在當時出現，房價低點也不會拖到9月，25年初年中就可能到了。還有你們刻意拖一點時間也不會一夜暴富增加很多預算買更好的房子。是否租房讀書？租房只能統籌，最差的學校，你們不是沒那麼條件的，不要委屈孩子。4、想讀的三個學校，都是搖號的，**了，就一個的話，概率更低要放棄，**和**是在**，更符合搖中概率。就直接考慮**即可。

會員提問

你好，我預算300萬，算剛改，在市中心和五街上班，考慮新房，目前在國賓有個小套二打算賣掉置換，然後自住雙流的房子，目前國賓和武侯新城都看了，機投的噪音大界面不行，新城南區又貴，青羊超預算，成華沒了解，二手看了一些就是產品差，沒感覺，現在越看越糊塗，不知道咋個買了？

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

現在綜合來說，你們是有兩套房，然後佈局第三套（資格沒問題，放開了），實際有首付能力，但是考慮到還貸壓力，那麼想至少賣一套出去，這樣也挺好，物盡其用優化佈局，我是支持的。

至於賣哪套你們自己考慮清楚，國賓的小套二不自住通勤過渡不方便的話就優先賣掉也行，這種房子看起來也沒太大的爆發力了，及早掛牌及早出售是很好的，總之你們兩手抓，一方面準備買新房，另一方面準備好賣二手房，不一定孰先孰後，最後是二手房的錢補貼新房。假設是先買新房後面才賣掉二手房的話，新房貸款簽約一定要找那種隨時可以無違約責任提前還貸的銀行哈，你懂的。

賣就安心賣，然後買的話，你們就主要偏向考慮新房了（昨晚我也分析了新房和二手房的核心區別就是學區概念和內部的產品改善概念）。從市中心一南門的通勤概念來說，我覺得不要過於偏西門東門了，通勤較長幸福感較低而且樓盤的價值也不一定高。

像你們說的國賓和武侯新城北區（機投），算是當前比較典型的300萬級別扎堆的樓盤，國賓偏西門，不是非常重點的核心區域，適合西門周邊的地緣剛改客羣，機投偏西南，目前還有點粗獷，頭上也有航線困擾，如果你們也受不了，那就不要委屈求全。

最好的話，是往西南到東南方向走，就是我昨天說的建議偏武侯南簇橋、林家壩或者新川北的部分新房。至於東門的話，300萬級別基本上要去東北的成華了，和國賓差不多的檔次，而且通勤稍遠，也不太適合。

直接說我覺得最合適的答案。

1、武侯新城南，簇橋板塊的復地崑玉錦城，在10號線地鐵口，有143平的套四雙衛，清水限價2.2萬而且清水發售，所以總價門檻預估是在350萬以內的。

優點是限價低+清水房，門檻低；然後套四雙衛滿足你們的需求格局，橫廳，陽臺7.2米長，得房率87%；地鐵口；整個太平寺板塊後期爆發力強；目前劃片是北二外，學校挺不錯。

缺點是①、當前地段的城市界面欠佳，周邊的家居市場還一直存在，需要耐心等待幾年的騰籠換鳥。②、復地開發商此前因爲資金問題拖拖沓沓，但現在活過來了，復地目前“土地款已全部補足，工地全面復工”，而且“復地母公司復興目前標普平級雙A”。詳見https://weibo.com/1551561845/O4mfO5mz5

2、直接來到東南門，錦江區三環外一點，準地鐵口（快通車了30號線），買城投錦上映，這個盤的126和143都是套四格局，標準套四哈，

這個樓盤我瞭解了下，126戶型，優惠下來是可以做到350萬以內的，但是樓層不能太挑剔，比如最好的那種。我額外找到一套5樓的，全部優惠完可以做到350萬內。你看需要補？

優點是三環地鐵口，百畝大盤，小套四大套內，精裝總價可控，板塊位置挺好，比國賓機投的預期更高。缺點是臨近三環，要注意實測噪音。詳見：https://weibo.com/1551561845/NqpBf8BPn

3、萬科朗拾交子，屬於林家壩片區的剛改改善盤，現在板塊發展很好，未來預期很高，詳見我今天發的文章。這個樓盤是萬科開發的精品樓盤，內部細節很不錯，戶型產品也霸氣，你可以考慮128平的套四雙衛，也是純板式T2產品，但是門檻會稍高，380-390萬了。

不過也還可以看113平的套三雙衛可改套四戶型。這個優惠後320多點可以拿下好樓層，也是非常不錯的買法。

優點是林家壩板塊，未來期望值比較高，周邊改善新房越來越多門檻越來越高了，然後這個113-128的戶型還能控制在300多萬，再其他的就要400多萬的門檻了。然後萬科這個樓盤的內部品質是很高的，看到會很舒服。缺點是東側有高速入口（緩行，噪音不大），西側有公墓（肉眼看不到，有屏障）。https://weibo.com/1551561845/NeomN6tiU

這三個樓盤算是優中選優的答案，其餘新川陸肖的要麼超預算要麼戶型產品你們可能看不太上（比如陸肖TOD）；然後武侯這邊的話，太平園附近要麼貴（越秀），要麼就是三環和鐵路夾擊，未來的格局不高。

再往南的天府新區，距離上班就比較遠了，而且能350萬買到的套四新房，大多是一些歪瓜裂棗的板塊，現在板塊下行中，小心站崗，就不推薦了。