從九次股災經驗 看房市未來主旋律

住商不動產企研室資深經理徐佳馨。（住商不動產提供）

今年股災讓打着「錢進股市賺頭期款」如意算盤的朋友們深陷泥淖，加上展望明年景氣並不樂觀，不少人因此打消購屋念頭，讓房市交易狀況更加不振，也因此前陣子讓企研室整理從1995年至2020年一共九次的股災與前後年房市交易連動，倒也有些和過往經驗不同的發現。

回顧過去，大盤跌幅達三成以上的有1995年中共試射飛彈、1997年亞洲金融風暴、2000年網路泡沫化、2008年金融海嘯；又以網路泡沫化跌幅達66.2％爲最深，在這些股災之中，買賣移轉減幅從6-36.8％不等，顯見在過往時空中，經濟型股災對不動產交易影響甚鉅。

在2008年之後的四次股災；2011年美債危機、2015年中國股災、2018年中美貿易戰，與2020年COVID-19等，大盤修正在三成內，對房市影響亦相對弱勢，其中2018年與2020年，房市交易量不減反增。

推估這種狀況的原因有三，其一是過去金融市場單純。在2008年之前，房貸利率較高，加上未有海外資金大潮迴流，市場反應直接，雖然遭逢股災，賣股救房在實務上不可行，卻可發現當股市修正侵蝕資產，會降低轉戰房市意願，讓彼此連動較爲明顯。其二是訊息透明度差異。從前房地產交易與訊息皆不透明，民間無從參考，很容易因集體恐慌左右市場，其三是政策變因少。近年政府祭出打房政策，多從閉鎖期下手，持有者縱然有恐慌，閉鎖期也降低賣方意願，從而出現交易遲滯。

那麼，接下來呢？

近點看，如按照世界銀行或其他預測機構估計的情境，2023年經濟表現不會太好，股市表現很難期待，投資者意願低落，特別是住宅市場，在購屋信心與經濟和銀行緊縮銀根等實質面多重壓力下，價格應不會有向上空間，成交量在稅制影響下，很難有倒貨潮，買賣雙方相持不下，恐是接下來的主旋律。

長遠點看，臺灣是個淺碟市場，加上近來政經變數讓不可測的因子越來越多，從這角度來看，股市與房市之間還能連動，還真是一件幸福的事情呢。