理財週刊／從買賣移轉 看未來房市發展趨勢
文／莊孟翰
Q:臺股上萬點，有人在猜頭；房市下探，也有人在猜底。此刻，房市正值低迷，觀察六都八月買賣移轉棟數，除桃園微幅衰退外，其他地區皆稍有增長，因此，有不少業者趁機釋出房市已經落底，並逐漸由谷底回升之利多訊息。
事實上，房市自金融海嘯後，美國爲搶救經濟，開始施行量化寬鬆貨幣政策(Quantitative Easing, QE），大筆資金涌入全球金融市場，導致臺灣房市自此長期處於低利時期，不斷注入大筆閒置資金，致使房市在2012年及2013年成爲當紅炸子雞，但2014年政府祭出重稅手段後，房市景氣急劇逆轉，臺灣房市的下一步，該何去何從？
A:觀察8月六都買賣移轉數量，除桃園7月3214棟，8月3054棟，減少160棟，微幅減少之外，其他五都買賣移轉棟數皆微幅增加。至於未來發展趨勢，在重稅效應漸趨明顯情勢下，市場走勢仍將偏於保守。
從臺灣交易量指數來看房價指數，2016年1月1日，爲阻絕逃漏稅，政府實施房地合一稅，因此，趕在新制上路前規劃節稅案件劇增，致2015年12月買賣移轉棟數突然暴增，惟暴衝之後隨即歸於平靜，之後房市也沒什麼利空利多，也因此從買賣移轉棟數的變化，也看不出特別差異，但可以確定的是，該線圖持續呈現溜滑梯的趨勢已逐漸明顯。
由該曲線跌幅趨勢觀察，臺北與新北兩市下滑幅度較大，這也表示近年大幅飆漲的精華地區下跌趨勢最爲明顯，尤其2014年囤房稅上路，持有第二戶以上房屋的稅率依級距倍數增加，成功遏抑投機歪風。
2016年房地合一稅登場，房市缺少投資報酬誘因，景氣始終未見好轉，在預期心理下，房價持續下跌，建商讓利個案頻頻見諸促銷廣告，尤其新北市出現四字頭、三字頭的建案屢見不鮮，過去熱門的桃園與新竹頓時成爲燙手山芋，房市在少了投資者的追捧下，光環逐漸黯淡。
精華地段淪爲重稅受災戶
受到這波重稅影響最大的重災區，便是當初房價炒得震天價響的雙北市，當初，臺北與新北精華地段房價太高，因此包含自住與投資客便從蛋黃區轉往蛋白區，再輾轉到桃園、新竹、臺中等地，也因此由臺北、新北領漲，其他鄰近地區紛紛跟進，價格率先反應，買賣移轉數量也慢慢跟進，惟南部地區價量變化不大。
2011、2012年揪團到臺中與高雄以批發價買進、賣出者衆；當初投資客大舉往中、南部等地買房獵地，但因中南部房地漲幅還是不及北部精華地段，哄擡不易，當時包含股市名人等幾乎都被套牢，帶着雄心壯志卻鎩羽而歸，可見即便價格便宜，但並未處於精華地段，想要獲取豐厚報酬，還是難上加難。
從房價指數觀察，囤房稅與房地合一稅的殺傷力不容小覷，過去臺灣房地產一向存有節稅與一定比例的獲利空間，比起直接以現金贈與，顯然節稅效果要好得多，因此，父母慣常利用房地產作爲贈與子女的首要標的。惟重稅一出，房市已無法再像往日受到市場關愛，政府在實踐居住正義前提下，尤其是少子化與老年化趨勢愈來愈明顯，房市會不會就此步入日本「失落的十年」陷阱？相當值得關注，而這也正是不少業者希望政府開放陸資前來購屋之主要原因。
節稅空間不再 房市失去資金關愛
過去房地產買賣，房屋與土地分別以「房屋評定現值」及「公告土地現值」兩種方式課稅，但兩者皆與市價落差很大，且皆爲落後指標，雖然內政部地政司每年都會根據房市景氣機動調整地價，但只要在重新調整前移轉，就可免於課徵土地增值稅，從而給予投資客鑽法律漏洞的合法獲利空間。
此陋習由來已久，房地合一稅立法之前，當時財政部長張盛和即舉例，曾有投資客在桃園買賣土地獲利超過十億元，但完全沒有課到半毛稅，讓人甚爲驚訝，這也成爲政府加速推動房地合一稅的原因。按房地合一稅系以賣價扣除買價之差額課稅，節稅空間盡失，房市也就不再成爲投資客青睞的金融商品及資金停泊港口。
景氣衰退未歇 未來三年買方仍居優勢事實上，臺灣房市是一個相當特殊的市場，除地狹人稠之外，國人手頭上的現金也很多，今年臺灣GDP約十七兆三千億元，五年來超額儲蓄率卻高達十一兆元，在Ｍ型化社會形態下，金字塔頂端的人現金愈來愈多，未來豪宅市場仍舊是市場動見觀瞻的焦點。
然而，隨着蛋黃區開始跌價，不少精華地段房價跌幅高達兩成者比比皆是，因此，許多民衆開始關注詢問，現在是否爲購屋好時機。
房市尚未觸底，究竟現階段是不是購屋好時機，除須認真觀察未來三年景氣走勢、貨比十家，還得仔細評量自身能力，方可在景氣變動過程中，挑選到真正物美價廉的好產品。
莊孟翰淡江大學產業經濟系副教授德明財經科技大學客座教授中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長