從“亞洲一號”到寶安結算中心 京東大灣區物流樞紐演變

觀點網7月16日，京東集團宣佈位於深圳寶安的大灣區智能電商運營物流結算中心項目預計2026年初投產。

縱觀京東物流在大灣區的物流基礎設施佈局，從2015年開始，亞洲規模最大的智能物流園區東莞亞一，以及廣州九龍亞一、花都亞一陸續落地，與廣州增城智能分揀中心、佛山三水智能分揀中心，以及華南地區數百個中心倉、保稅倉、出口倉、港澳直郵倉，構成了一體多面的國內、國際物流倉配網絡。

不過，受困於不景氣的市場環境以及供需失衡的現狀，目前物流地產遇到了不小的挑戰。

京東也不例外。

物流樞紐佈局

資料顯示，大灣區智能電商運營物流結算中心總投資約13.6億元，佔地面積6.9萬平方米，建築面積達31萬平方米，預計投產後年營收將達到160億元，將建設包括智能電商訂單生產中心、物流樞紐中心在內的多個智能倉儲及分揀設施。

產城園區評論獲悉，這幾年京東集團在物流地產方面投入頗多，在京東物流擴張進程中，“亞洲一號”具有重要的位置。

供應鏈建設方面，京東集團自2007年自建物流起就開始實施“織網計劃”，逐步建立起以亞洲一號大型智能物流園區爲核心的多層級物流基礎設施和倉網布局。

根據京東物流披露的2023年報告，2023年陸續在廣州、崑山、蘭州等地新建成並投入運營“亞洲一號”智能產業園，全國亞一達到41座。

此外，京東物流還對青島、德州、貴陽等地的“亞洲一號”陸續進行了升級改造。

與此同時，京東物流亞洲一號正在從北京、上海、廣州等核心樞紐城市往全國覆蓋，搭建一張智能物流的核心骨幹樞紐網絡，覆蓋城市也從一二線城市向更多三四線城市拓展。

聚焦到大灣區，2019年開倉的東莞亞洲一號，是京東物流第25座“亞洲一號”物流處理中心，也是亞洲規模最大的一體化智能物流中心，建築面積達到50萬平方米。

2022年底，京東物流亞洲一號廣州花都智能產業園全面啓用，這也是京東物流在華南地區最大的發運樞紐中心，爲抖音平臺商家，及美妝、箱包、酒水等消費品行業商家提供倉儲服務，也是集倉儲、分揀、轉運等功能與一體的綜合性物流園區。

物流地產涼意

不過，最近還頻頻傳出了京東退租外部倉庫的消息。

有消息稱，京東內部稱京東物流要在年底前全部搬回產發自有倉庫中，除了極個別區域沒有倉庫項目但有重要業務的節點以外。

一位行業人士對產城園區評論指，受困於社會消費的全面降級，電商增速下降的時候，一定涉及到企業內部資源的降本增效。由於預期雙11不會有太多增量，會有一些策略性的調整，而這也是宏觀經濟下行在電商方面的呈現。

以深圳爲例，京東爲深圳服務的有7-8個倉庫，現在的增速下可能不需要那麼多，在覈心倉庫之外能退就退，這樣物流信息化和物流效率會更高，成本也能降下來。另外還有技術提升的原因，技術進步會提升貨品週轉，也會減少倉庫用量。

作爲重資產，物流地產的退出很重要，京東也曾將其部分亞洲一號資產注入REITs。

據瞭解，京東倉儲REIT的三處不動產，是重慶、武漢和廊坊的三處物流園區——京東重慶電子商務基地項目（中轉配送中心）一期項目、京東商城亞洲1號倉儲華中總部建設項目、京東亞洲一號廊坊經開物流園項目。

不過，物流倉儲的涼意，在今年逐漸擴散和滲透。因市場低迷，資產估值下行的影響，京東旗下專門從事倉庫、產業園區和數據中心等產業地產開發、運營的重資產公司京東產發擱置了港股上市計劃。

數據顯示，京東產發目前在國內擁有250多個園區，總建築面積超過2500萬平方米，資產管理規模超千億元。