存量房貸降息，部分城市進入2字頭時代
在央行行長潘功勝6月重磅發聲後，LPR首次調降。
7月22日，央行宣佈：爲優化公開市場操作機制，從即日起，公開市場7天期逆回購操作調整爲固定利率、數量招標。同時，即日起，公開市場7天期逆回購操作利率由此前的1.80%調整爲1.70%。同日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，1年期LPR爲3.35%，5年期以上LPR爲3.85%，均下調10bp。
潘功勝此前在陸家嘴論壇提出“未來可考慮明確以央行的某個短期操作利率爲主要政策利率，目前看，7天期逆回購操作利率已基本承擔了這個功能。其他期限貨幣政策工具的利率可淡化政策利率的色彩”，並提出“持續改革完善貸款市場報價利率（LPR），針對部分報價利率顯著偏離實際最優惠客戶利率的問題，着重提高LPR報價質量，更真實反映貸款市場利率水平。”
在MLF操作利率的政策利率色彩淡化後，LPR報價的定價基礎與MLF操作利率脫鉤，轉向由7天期逆回購利率直接調控的DR007。7月是這一轉向信號發出後的首次LPR報價，因此市場高度關注。
市場普遍認爲，此次兩個期限品種LPR報價下調有利於減輕房貸借款人利息負擔，促進消費。部分地區房貸利率將進入2字頭。
減輕購房者負擔
7月兩個期限品種LPR報價下調，將帶動企業和居民貸款利率進一步下行，有利於減輕房貸借款人利息負擔，促進消費。
LPR上一次調整爲今年2月，當時5年期以上LPR大幅調降25個基點以來。疊加本次調整，今年以來，5年期以上LPR累計下降了35個基點，存量房貸借款人自下一次重定價日後，也將享受到LPR下降帶來的好處，減輕利息負擔，增強消費能力。
按房貸本金100萬元、30年期、等額本息估算，每月可節省利息支出約200元，利息總額可節省超過7萬元。
以家住北京的王女士爲例，王女士於去年12月購入首套住房，當時的貸款利率爲4.2%，在2月LPR調整後，王女士的貸款利率已從4.2%調整爲3.95%。如以商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式估算，此次5年期以上LPR下調10個基點後，王女士的月供將減少200多元（從12月的4890.17元-4688.08元=202.09元），30年將累計減少7.2萬元左右。
當然，正在還貸的家庭需等到合同約定的重定價日才能執行新利率。重定價日一般爲貸款發放日對應日或每年1月1日。王女士將在明年1月1日起執行新的房貸利率。
中國民生銀行首席經濟學家溫彬認爲，下調LPR，進而帶動明年初房貸利率等重定價，可以在一定程度上緩解居民的早償意願，穩定居民端信用。
仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對第一財經，下調降5年期LPR，有利於繼續引導和鼓勵各級政府結合本地實際，有步驟、有秩序、有彈性、有差別地選擇適合的政策工具，適時優化調整政策措施，促進房地產市場平穩運行， 更好地滿足居民合理的購房需求。
房貸利率進入2字頭
5月以來，房地產各種利好繼續頻繁發佈，LPR時隔4個月降息後，部分地區房貸利率也將進入2字頭。
5月17日，人民銀行取消了全國層面房貸利率政策下限，新發放房貸利率明顯下行。
6月，全國平均新發放房貸利率爲3.45%，同比下降66個基點，環比下降17個基點，處於歷史最低水平。
中原地產研究院統計數據顯示，517政策後，全國房貸利率出現大幅度調整。中原地產研究院統計數據顯示，2023年6月全國主要城市房貸平均利率是4.1%，首套房利率在3.9左右，今年6月份全國房貸平均利率已經調整到了3.5%左右，首套房利率已經跌到了3.3%，跌幅達到了60個基點，相比5月份的首套房平均的3.55%也出現了明顯的下調。
實際上，自樓市新政發佈以來，各地房貸利率持續探底。房貸利率政策下限的取消使得部分地區不同銀行的房貸利率也有所不同。例如，以南京爲例，此次降息後，南京首套房利率將降至2.95%（LPR-90個基點），迎歷史最低水平。
東方金誠首席宏觀分析師王青預計，7月LPR報價下調，將帶動三季度企業貸款利率和居民房貸利率進一步下行。這將有效降低實體經濟融資成本，擴大國內需求。與此同時，根據存款利率市場化調整機制，銀行存款利率要與1年期LPR報價和10年期國債收益率掛鉤，這意味着接下來銀行存款利率將全面啓動新一輪下調。這將有助於穩定銀行淨息差。在7月下調後，短期內LPR報價將保持穩定，四季度視經濟和物價運行狀況而定，LPR報價還有一定下調空間。
房貸利率仍有下行空間
值得注意的是，雖然此次LPR下調可減輕房貸借款人利息負擔，但與存量房貸利率的利差依然走闊。
以北京爲例，6月27日起北京實施下調房貸利率等多項房地產政策，其中首套住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點。
王女士對記者表示，雖然自己的房貸利率從去年12月購買時的4.2%降至3.85%，但與6月新政後執行的房貸利率相比，仍然相差很多。
從3.85%到3.4%，按照商貸額度100萬元、貸款30年、等額本息還款方式估算，每月還款利息相差253.27元。
今年5.17房地產新政，提出新發放按揭貸款利率不再依據5Y -LPR設定下限，這是按揭貸款利率和5Y- LPR脫鉤的重大決策，讓市場供求、市場競爭來形成按揭貸款定價的均衡。
政策出臺後，目前除北京、上海、深圳外（首套下限均爲LPR-45bp），全國其餘城市都已取消房貸利率下限。
受此影響，按揭早償意願再度擡頭，使得居民中長貸淨增額受到較大擾動。
數據顯示，6月住戶貸款增加5709億元，同比減少3930億元，環比多增4952億元。其中，居民短貸和中長貸分別增加2471、3202億元，同比分別少增2443、1428億元，環比分別多增2228、2688億元。
溫彬表示，在“5.17”地產新政的支持下，商品房銷售有所回暖，但提前還貸力度不減，居民中長貸邊際改善。但當前新發放按揭貸款利率同存量利差進一步走闊，早償壓力再度擡頭，使得按揭貸款淨增量受到擾動。
雖然關於存量房貸利率調降呼聲近期高漲，市場爭議也一直存在。一方面，存量房貸利率下調可以緩解居民部門負債壓力，避免因負債過重導致的消費能力下降；但另一方面，考慮到銀行利潤考覈、淨息差等因素，存量房貸利率下調的確存在障礙。
中指研究院市場研究總監陳文靜對第一財經表示，整體來看，此次5年期以上LPR的調降，將進一步降低購房者的購房成本，有利於購房需求釋放，與前期“穩市場”“去庫存”配套政策疊加形成合力，有望助推核心城市市場情緒進一步修復。
近日，二十屆三中全會審議通過的《中共中央關於進一步全面深化改革推進中國式現代化的決定》全文公佈，指出“充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策”。
陳文靜預計，未來各地首套、二套房貸利率仍有下行空間和預期，降低購房成本仍將是支持購房需求釋放的重要舉措之一。