存量房貸利率再下調影響有多大？專家：綜合看待一攬子新政合力
9月24日，“一行一局一會”在國新辦新聞發佈會上宣佈一組政策“大禮包”，其中，存量房貸利率調整依然是關注焦點。央行行長潘功勝表示，將引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。
這也是繼去年7月之後，監管時隔一年多再度表態統一下調存量房貸利率，預計惠及5000萬家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出總計在1500億元左右。
息差持續承壓背景下，新政對銀行的影響也備受關注。綜合業內人士觀點，存量房貸利率下調對銀行息差的衝擊客觀存在，但在量上有助於遏制提前還貸、緩解零售資產規模和質量壓力，具體影響也要與降準降息等一攬子增量政策綜合辯證看待，整體影響可控。
爲何再次下調？
進入下半年，市場上關於存量房貸利率再次調整的呼聲日益高漲。
潘功勝在發佈會上介紹此次調整背景時表示，去年8月，人民銀行推動商業銀行有序降低存量房貸利率，羣衆獲得感強，效果較好。今年5月17日，全國房貸利率政策下限放開後，新發放房貸利率在貸款市場報價利率（LPR）基礎上減點幅度擴大，利率水平大幅下降，新老房貸利差再度拉大。對此，央行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近。
東方金誠首席宏觀分析師王青認爲，受今年2月，5年期以上LPR報價大幅下調25個基點、“5.17”房地產新政取消全國層面房貸利率下限等影響，今年7月新發個人住房貸款利率降到了3.4%，較此前調降後的存量首套房貸利率低87BP（0.87個百分點），而其他存量房貸利率水平更高。另外，當前居民投資理財收益率也要明顯低於存量房貸利率。受存量房貸利率偏高影響，現階段提前還貸現象比較明顯，對居民消費構成較大負面影響，是今年以來消費增速偏緩的一個重要原因。
他表示，對銀行而言，居民較大規模提前償還房貸，意味着高收益、低風險的優質信貸資產流失，特別是在當前金融機構普遍面臨“資產荒”的背景下，這會對銀行利潤形成較爲嚴重的侵蝕。更爲重要的是，持續出現較大規模的提前還貸，會向房地產市場傳遞負面信號，不利於扭轉市場預期，推動樓市企穩回暖。
對於50BP左右的調降空間，市場上也有機構做過測算。中泰證券銀行業首席分析師戴志鋒認爲，若不考慮新的存量調整政策，結合今年以來LPR下調35BP，到2025年初，存量房貸利率或下降至3.9%以下，而新發房貸利率或在3.35%左右。
根據央行2023年第四季度貨幣政策執行報告，去年9月啓動存量房貸利率下調後，共有超過23萬億元的存量首套房貸利率下調，佔2023年末存量購房貸款規模的6成，利率平均水平下調73個基點，降至4.27%，每年減少借款人利息支出約1700億元。
潘功勝表示，此次存量房貸調整將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數約1500億元左右，有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行爲，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。
潘功勝透露，近期，央行將正式發佈文件，銀行也需要一點時間進行必要的技術準備。他同時也指出：“之所以說是平均，因爲貸款在不同時期放的，不同時期、不同地區、不同銀行，發放的存量房貸利率水平不一樣。”
他表示，下一步，央行將進一步完善房貸定價機制，由銀行和借款人借貸雙方根據市場化原則，自主協商、動態調整。關於此前市場上討論的存量房貸跨行轉按揭，潘功勝則在會後透露，初期會先在本行行內實施轉按揭，下一步再考慮是否需要跨行轉按揭。
招聯首席研究員董希淼對第一財經表示，集中調整存量房貸利率是特殊時期實行的特殊政策，不應該常態化、經常性地實施。市場權威專家對第一財經表示，央行的表述也意味着，此次將是政策端最後一次統一下調存量房貸利率。
對銀行影響如何？
政策落地對銀行有何影響？
王青表示，一方面，存量房貸利率下調將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費的衝擊，同時釋放穩樓市的積極信號，有助於推動樓市企穩回暖；另一方面，截至6月末，存量房貸規模爲37.8萬億元，利率下調0.5個百分點，意味着銀行1年的利息收入就要減少1890億元，約相當於2023年銀行業利潤總額的8.2%左右。
董希淼表示，在2023年9月集中調降存量房貸利率之後，2024年如果再次集中調降存量房貸利率，將不可避免對商業銀行特別是房貸比例較高的大型商業銀行帶來影響。而且，如果LPR下降0.2個百分點，存量和新增房貸利率還將進一步降低。
據此前中泰證券測算，在存量房貸利率下調50BP的情況下，將拖累上市銀行2025年的息差約5.6BP，對營收和稅前利潤的影響分別在3.1%和7%左右。其中，大行受影響最大，其次是股份行、農商行、城商行。
對於存量房貸利率下調能否緩解大規模提前還貸，此前市場上也有不同聲音，其中一個原因在於，去年9~10月的存量房貸利率下調並未止住個人住房貸款餘額下降的趨勢。今年6月末，個人住房貸款餘額較去年9月減少了約6100億元。
對此，重陽投資在一份報告中指出，表面上看，存量房貸利率下調後的半年內，個人住房貸款餘額的下降速度更快了。實際上，這是新房和二手房等房屋成交量下降、無風險利率進一步下行、居民部門風險偏好和預期進一步惡化共同作用的結果。如果沒有去年的存量房貸利率下調，個人住房貸款餘額的降幅可能更大。事實上，今年1~7月居民部門信貸僅增加了12500億元，同比大幅少增13493億元。如果存量房貸利率不及時下調，居民部門整體信貸餘額也存在負增長的風險。
對於息差衝擊，王青認爲，接下來，監管層將通過引導商業銀行有序下調存款利率的方式予以緩解。“截至6月末，商業銀行各項存款餘額爲296.5萬億元。這意味着若存款利率平均下調6.4個基點，即可彌補存量房貸利率下調50BP對銀行利潤帶來的影響。這能夠在減輕房貸居民家庭負擔的同時，緩解對銀行利潤的擠壓。”他在報告中表示。
事實上，監管部門宣佈的一攬子金融支持舉措是多維度的，在降準降息方面力度也超出預期。潘功勝表示，近期將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；在今年年內還將視市場流動性的狀況，可能擇機進一步下調存款準備金率0.25~0.5個百分點。降低中央銀行的政策利率，即7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%調降至1.5%，帶動各類市場基準利率進行調整，預計將帶動中期借貸便利（MLF）利率下調約0.3個百分點，預期LPR、存款利率等也將隨之下行0.2個百分點至0.25個百分點。
潘功勝也進一步表示，這次利率調整對銀行淨息差的影響總體保持中性。下調存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少客戶的提前還款。央行降準相當於爲銀行直接提供低成本的、長期的資金運營，中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業銀行提供中短期資金的主要方式，利率的下降也將降低銀行的資金成本。此外，預期貸款市場報價利率、存款利率將會對稱下行。同時，因爲存款利率重新定價要比貸款慢，所以前幾次引導存款利率下行的重定價效果，也會隨時間推移累計顯現。
董希淼認爲，今年以來，隨着存款利率持續下調和整治“手工補息”等政策效應顯現，商業銀行資金成本已經有所降低。全面降準、降低政策利率，以及推動存款利率繼續下降，都將進一步降低銀行資金成本，預計商業銀行淨息差有望保持基本穩定。
從二級市場來看，在“一行一局一會”重磅發聲後，A股早盤集體高開，午後持續走強，截至收盤，上證指數上漲4.15%，收於2863點.13，深證成指漲幅4.36%，創業板漲5.54%。滬深兩市成交總額9713億元，創5月20日以來新高，較前一交易日的5510億元暴增4203億元，兩市5100只股票上漲。板塊中，房地產震盪上揚，銀行等大金融板塊持續走強。