存量房貸利率，等待下調

存量房貸利率何時能下調，怎麼下調，備受期待。

近日有消息稱，政府正在考慮進一步下調存量房貸利率，允許規模高達38萬億元的存量房貸利率尋求轉按揭，以此來降低購房者負債壓力，提振消費。根據相關方案，存量按揭客戶可以與現有貸款機構重新協商貸款條款；或者與其他銀行進行再融資，實現轉按揭。

截至目前，央行和國家金融監督管理總局對此未予置評。中國房地產報記者向央行發去採訪函，截至發稿，未收到回覆。

對於存量房貸利率下調一事，招商銀行行長王良在9月2日中期業績會上有過迴應，稱招行也只是在媒體上看到信息，還沒有接到宏觀按揭管理部門、人民銀行或者國家金融監督管理總局的意見，也沒有徵求過銀行意見。

他認爲，“若這方面政策推出，對銀行業的存量按揭利率將帶來一定負面影響；宏觀管理部門會做好充分論證和研究，再推出這樣的政策。”

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下調存量房貸利率“減負”呼聲漸高

早在2023年，央行就已經表態過，鼓勵商業銀行降低存量房貸利率。

2023年8月，央行、國家金融監督管理總局發佈《關於降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，調整兩類住房貸款利率：一是2023年8月31日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套房按揭；二是購房時不符合當時的首套房要求，但受益於政策調整新認定爲首套房。但存量二套房貸利率並不在此次下調範圍內。

此政策下，去年9～10月，存量房貸利率進行了一次統一調整。中信證券研究稱，從調整結果來看，根據央行《2023年第四季度中國貨幣政策執行報告》，超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整後加權平均利率爲4.27%，平均降幅爲73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬戶、約1.6億人，此部分利息支出約佔商業銀行2023年總營業收入的2.4%。

“考慮到大部分按揭在今年1月1日經歷重定價，少部分按揭在今年2～8月經歷重定價，以及今年以來存量高定價按揭提前還款，我們估算，當前存量房貸加權平均利率會在3.9%～4%左右。”中信證券研究稱。

當前新增按揭利率在什麼水平？根據央行發佈的《2024年第二季度中國貨幣政策執行報告》顯示，2024年6月，全國新發放個人住房貸款利率爲3.45%。這個利率還在下降中。

據中原地產研究院統計，2024年8月全國首套房平均利率爲3.25%左右，二套房貸款平均利率爲3.6%左右。廣州首套房貸利率最低已經可以做到2.89%。

這意味着，存量房貸利率與最新房貸利率之間仍有着80個基點左右的差距。高利差下，許多貸款人瞄準了提前還貸。“提前還貸真的會上癮，因爲可以省下不少利息。”一位購房者說。

直接影響就是，銀行的按揭貸餘額大幅縮水。央行發佈的《2024年二季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，2024年二季度末，個人住房貸款餘額37.79萬億元，同比下降2.1%。今年上半年，個人住房貸款餘額減少了3800億元。其中，六大國有商業銀行按揭貸餘額減少3119億元。

多家銀行將個人住房貸款餘額下降歸因於，房地產市場調整和提前還貸規模增加。國泰君安研究顯示，2024年4月，居民早償率指數達到37%的歷史高位，反映居民提前還貸行爲明顯增多。

還有的購房者，迫於房價下行以及房貸利率過高原因，不得不選擇出售房子，“因爲每一天都在虧錢，實在不划算”。無形中，再次推高二手房掛牌量。存量房貸利率下調，成了迫在眉睫的事。

“準備先觀望下存量房貸利率是否能下調，再決定是否提前還貸。”本打算再還一筆房貸的張先生說，爲了提前還貸，節衣縮食，如果真能下調利率，就可以把省下來的錢用來消費了。

利率應該市場化

對於銀行而言，在降低利率減少一定利潤與信貸資產流失之間，前者似乎更爲可取。

“利率應該市場化，存量房貸利率下調本就該如此。反之，未來利率上升了，存量房貸利率也要往上升。現在銀行不動存量房貸利率，是因爲政策限制。”住房金融高級經濟師成楓說。

所謂利率市場化，就是把利率的決定權交給市場，由市場主體自主決定利率的過程。

成楓表示，國外利率就是市場化。如果說利率降了，存量房貸客戶可以與現有貸款機構重新協商貸款條款；或者與其他銀行進行轉按揭。轉按揭就相當於用新利率替換原有利率，但是目前國內的政策還不允許這樣做。“從國家而言，以人民爲中心，存量房貸利率下降的可能性比較大。”

什麼是存量房貸轉按揭？

“轉按揭”是指已在銀行辦理按揭貸款的借款人，向原貸款銀行要求變更貸款要素（包括利率、金額、抵押率、借款人等），或是將現有按揭貸款轉入其他銀行，並按照最新貸款要素簽訂合同。

在2007年9月前，監管層面並無明文的轉按揭政策限制。彼時，多家銀行開展轉按揭業務，並伴隨着“房價重估追加按揭”業務。

自2007年9月開始，央行指導取消轉按揭、加按揭貸款業務。2007年9月，央行、原銀監會發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》，要求“商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估後的淨值爲抵押追加貸款”。

2007年12月，當時的央行副行長劉士餘在加強商業性房地產信貸管理專題會議表示，“要堅決取消轉按揭、加按揭貸款。不得發放無指定用途、無真實交易的轉按揭住房貸款”。他認爲，銀行的轉按揭業務成了炒房者的投機工具，獲得資金後購買多套住房或進入股市，從而加劇了樓市和股市的泡沫。

2019年8月26日，央行發佈公告〔2019〕第16號文，再次強調嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務。

現在的房地產市場供求關係，已經發生根本性變化。一些限制性行政手段，或許也到了該退出的時候了。

“重新做轉按揭或者降低存量按揭，是有可能發生的。”瑞銀大中華金融行業研究主管顏湄之認爲，我們估算存量房貸利率約4.1%，但一線城市最近新發放的房貸利率不到3%，利差會引發房貸人的抱怨。同時，政府也希望能鼓勵消費，因此，存量房貸利率有下調的可能性。

“存量房貸降息有可能，但不一定允許‘轉按揭’，更有可能是降低存量按揭加點。”浙商證券銀行研究團隊認爲，“轉按揭”相當於原先在A銀行貸款的居民，可以在B銀行以最新利率貸款來置換原先貸款，涉及跨行合作等，流程複雜。而且在當前按揭需求疲弱的背景下，放開後，可能會造成銀行惡性競爭。

存量房貸利率調整或轉按揭，對銀行最直接的影響就是息差和利潤。

中金公司預測，如果新一輪存量按揭利率調整平均下調60個基點，估算存量按揭利率下調影響銀行淨息差7個基點。不過，當前存款利率下調可以對衝存量房貸利率下調給息差帶來的壓力。考慮到本輪存量房貸利率調整空間可能大於2023年，銀行負債的調整幅度應至少爲15個基點左右。如果負債成本調整到位，預計存量按揭利率調整對於銀行息差的總體效果爲中性。

本文來自微信公衆號“中國房地產報”，作者：許倩，36氪經授權發佈。