存量房貸利率下調 1.5億人口將受益

事關1.5億用戶的存量房貸利率下調話題，引發市場高度關注。9月24日，在國務院新聞辦公室上午舉行的新聞發佈會上，中國人民銀行行長潘功勝重磅發聲，將降低存量房貸利率至新發房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。同時，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%。

若以100萬元貸款30年計，0.5個百分點也就是50個基點的降低，意味着每個存量房貸購房者每月月供將減少大約280元，30年可以減少利息支出10萬元。

100萬30年可減少利息10萬元

兩項重磅房貸政策一出，整個市場都沸騰了。其中引發全民關注的是，此次存量房貸利率的再次下調，將爲廣大購房者們省下一筆不小的支出。

根據表態，將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，也就意味着近期各銀行將會根據人民銀行部署，持續降低存量購房者的房貸成本。

首先，如何理解平均降幅在0.5個百分點左右的含義？中原地產研究院統計，當前存量房貸平均利率大約在3.92%左右，而新增的房貸平均房貸利率在3.3%左右，也就是大約存量房貸平均和新增房貸利差在60多個基點。

如果再降低50個基點，也就是意味着，基本上存量房貸和新增房貸的平均利差只有10—15個基點，這將對購房者來說是一個特大利好。

降息後具體到個人又能省多少？中原地產首席分析師張大偉指出，若以100萬元貸款30年計，50個基點的降低，意味着每個存量房貸購房者每月月供將減少大約280元，30年可以減少利息支出10萬元。

會上，潘功勝提到，銀行下調存量房貸利率，有利於進一步降低借款人房貸利息支出，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右，這有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行爲，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。

廣開首席產業研究院資深研究員馬泓同樣稱，下調存量房貸利率，最直接的積極效果是減輕了存量房貸持有者的償債壓力，降低提前還貸的訴求，並可能推動這部分居民增加其他領域的投資或消費支出。

“存量房貸降利率是今年各地呼聲最大的話題，此次降低存量房貸利率，實實在在爲每個已經購房的居民家庭減輕月供負擔。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進進一步稱，疊加最近幾年LPR和去年存量房貸利率下調，實際上已經較大幅度地降低了月供負擔和壓力。若考慮到2020年以來五年期以上LPR已經減少了95個基點，然後疊加此次50個基點，那麼最近四年存量房貸利率其實可以減少大概145個基點，是歷史上非常罕見的降存量房貸的政策。

若按此計算，綜合考慮最近四年的房貸政策來看，100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，其月供累計已經減少了870元。換句話說，對於貸款100萬元的家庭來說，每個月可以少支付870元左右，這是實實在在的利好政策。

“需求側層面，在LPR下調的基礎上，壓降存量房貸利率對基準利率的加點，將大幅改善購房者負債成本，減少提前還貸的壓力。”中信證券首席經濟學家明明同樣稱。

降首付側重影響北上深一線城市

另對首付比例，此次對於二套房或改善型住房同樣落實了寬鬆的首付比例導向。

具體來看，過去二套房的首付比例雖然下調，但略高於首套房。但此次下調爲15%，在業內看來，有助於促進二套房或改善型住房的首付比例和購房門檻降低。

嚴躍進稱，簡單測算，若是一個家庭認購一套200萬元總價的二套房，過去首付款需要50萬元，但現在降低爲30萬元，直接減少20萬元，自然激活改善型或換房的需求。

“此次默認和首套房標準一致，其實也是更大力度降低改善型住房需求和增強購房能力。”嚴躍進稱，人民銀行此次政策，覆蓋存量房貸和新購房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，爲購房成本降低、持續增強購房信心等發揮了積極的作用。

“新政爲購房者提供更多購房優惠政策，希望通過下調購房門檻，降低購房成本，更好地滿足剛性和改善型住房需求。”對於此次政策表態，馬泓也指出，人民銀行鍼對住房存量貸款利率和二套房首付比例的調整，以政策“組合拳”的方式釋放穩樓市積極信號。

截至2024年8月末，全國商品房銷售面積累計同比下降18%，房地產投資累計同比下降10.2%，商品房住宅庫銷比爲6∶1。房地產銷售及投資增速的持續回落，商品房庫存處於歷史相對高位，表明房地產市場下行壓力較大，也給宏觀經濟形成較爲明顯的拖累。

馬泓認爲，新政將對全國商品房去化提供幫助，有望加快國內商品房市場向供求平衡的方向運行，推動房地產市場平穩健康發展。

不過，張大偉則指出，從當下市場來看，這一政策主要影響在一線城市，因爲從全國看，大部分城市首套房二套房的分界線已經越來越淡化，只有一線城市二套房首付依然明顯超過首套房，預計這對於北京、上海、深圳等一線城市有一定積極影響。

另對統一房貸最低首付比例至15%，潘功勝也解釋了兩點，各個地方可以因城施策，自主確定是否採取差別化的安排，並確定轄區內的最低首付比例下限。不同城市之間、地區之間房地產市場情況差別很大，地方政府可以採取差別化的安排，在全國底線基礎上確定轄區內最低首付比例下限。

另外，商業銀行可根據客戶風險狀況和意願，與客戶協商確定具體的首付比例水平。“因爲15%只是一個最低的首付比例，商業銀行要基於對客戶風險的評估，可能會比這個水平要高，也有客戶說我有錢，可以付30%首付比例，這是商業銀行和個人之間的一種市場化的磋商。”潘功勝說道。

值得關注的是，爲了幫助銀行穩住淨息差，潘功勝也表態，“同時引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行淨息差的穩定”。

北京商報記者 劉四紅