打炒房最後一擊？囤房稅2.0影響一次看

▲房屋稅條例修正案主要希望透過增加多屋族及空置房屋的持有稅負，以落實自住輕稅、同時鼓勵房屋釋出到租賃市場。

圖、文／名緯廣告提供

立法院三讀通過俗稱「囤房稅2.0」的「房屋稅條例修正案」，將於今年7月起實施，明年5月正式開徵，屆時，非自用住家房屋稅率將提高爲2~4.8%，政策上路後，預估約有96.8至135.8萬戶房屋稅負會增加，除了對有大量餘屋的建商衝擊大，囤房大戶、持有多戶新屋者也將首當其衝。

根據政府預告稅率，建商待售房屋1年內未銷售，稅率爲2%；1至2年稅率2.4%；2到4年稅率3.6%；4到5年稅率4.2%；超過5年適用最高稅率4.8%。一般非自住住家房屋則分爲直轄市、非直轄市兩組，非直轄市組的戶數及稅率較直轄市組寬鬆，各組均按房屋戶數分4級稅率級距，最高也達4.8%。

新法上路後，原本藉由縣市稅率不同、沒有全國歸戶的特點，達到節稅目的的作法預期將會明顯減少，據此推估，六都非自住的住家用房屋平均每戶房屋稅額將增加2.64萬元，平均增幅達78%，尤其是非自住的新屋持有人，須嚴正以待高持有稅的時代。

專家指出，新屋的房屋評定現值高，再乘上高稅率，非自用住宅的稅負壓力將有感增加，尤其臺中、新竹的新屋佔比高，可能形成潛在賣壓，且隨着囤房稅2.0的稅率基準出爐，下列五大現象將很快會出現：

一、高稅率區域的囤房意願降低。可能會造成小投資客在高稅率區域（如六都）不願多持有房產。二、置產客轉以投資中古屋爲主。因目前新屋1年房屋稅破萬已是常態，囤新屋的成本遠高於囤老屋。三、先建後售減少、建商房子慢慢蓋。囤房稅2.0會把建商推往預售市場，避免成屋才推案，甚至蓋屋能拖就拖，儘量撐到賣完以避免高稅率。四、中小型建商可能殺價出清。待售餘屋持有愈久稅率愈重，每多1戶賣不掉，建商可能就需要多付出上萬塊的稅金，如果手握餘屋數百戶，財務槓桿又大，就有可能出現降價求售、殺價出清的狀況。五、租金勢必上漲！因只有少數囤房大戶及建商壓力大，一般小囤房者、小投資客囤房負擔增加有限，因此容易讓房東將稅負成本轉嫁給租客負擔，導致租金進一步上漲。

有建商表示，「政府的施政邏輯是透過稅率讓建商『降價求售』，但這並不符合市場機制，試想當持有成本增加，房價要怎麼賣得更便宜？」認爲政策上路後，建商將稅負成本轉嫁到消費者是必然的，並且市面上也會有愈來愈多的建案，等到銷售到達一定程度纔會開工。

房仲則認爲，若以房東的角度來看，持有成本增加後，通常不會自行吸收，極有可能轉嫁至房租上，拉高租金水平。除此之外，由於稅率拉高，新屋的持有成本重，爲壓低出租成本，房東找房屋現值低的老屋或老公寓的比例可能拉高，將會影響租屋市場的供給態樣。

專家直言，此次修法主要希望透過增加多屋族及空置房屋的持有稅負，以落實自住輕稅、同時鼓勵房屋釋出到租賃市場，但若無完善的相關配套，恐難避免囤房稅負轉嫁租金的狀況發生，僅憑單一政策也很難讓房價下跌，囤房稅2.0上路對於實現居住正義能帶來甚麼效果？恐怕還需要經過市場與時間的考驗。