打響房地產轉型第一槍
格力地產發佈公告，稱公司擬以其持有的上海合聯、上海保聯、上海太聯、三亞合聯及重慶兩江的100%股權及格力地產相關對外債務，與海投公司持有的珠海市免稅企業集團有限公司51%股權進行置換，估值差額部分以現金進行補足。擬置入資產最終作價45.79億元；擬置出資產最終作價55.05億元，擬置出債務最終作價5億元；差額部分4.26億元，海投公司向格力地產支付現金對價。
通過本次重組，格力地產將逐步退出房地產業務，注入盈利能力較強、現金流情況較好的免稅業務，發展成爲以免稅業務爲核心、圍繞大消費運營等產業鏈佈局的上市公司。
衆所周知，現在房地產行業面臨着嚴峻的挑戰。
星空君曾經分析過，房地產行業是如何用了30年的時間從經濟的增長引擎轉變爲經濟的血吸蟲。
簡單總結，就是房地產業初期帶動了數十個行業，契合中國從農村經濟轉型爲城市經濟，在城市化進程中實現了衆多行業的共同發展；但過高的槓桿，最近十年來，已經透支了民衆的錢包，也透支了其他行業的發展機會。
在這種情況下，房地產業轉型是唯一的選擇。
01
格力地產發家史
格力地產前面的格力兩個字，來自於格力集團。
格力電器和格力地產都曾經是格力集團旗下的業務，2004年，格力集團副總裁魯君四擔綱房地產專責工作小組組長，爲格力地產的前身，當時僅有7名員工和9平方米辦公空間。
而格力電器在家電領域已聲名鵲起，2003年的時候已經是國內知名家電巨頭之一。格力地產的年營收尚不足10億。在魯君四的帶領下，格力地產規模不斷擴大。2009年，格力地產通過借殼海星科技成功上市。
2012年5月至2016年10月，董明珠任格力集團董事長。2014年夏季達沃斯論壇上，董明珠抨擊房地產業務，“格力走專業化道路，絕不做投機生意。房地產行業賺錢太多、太快，很容易就讓人將奉獻的精神丟掉。”
對於格力地產，董明珠有一句名言：“一家企業的戰略一定要清晰，不是什麼賺錢你就做什麼，也不是誰做房地產都可以”。
雖然董小姐經常口無遮掩，但是在做地產這件事上，星空君是非常讚賞她的觀點的。
儘管董明珠不支持格力地產，但魯君四依然在有限的空間內積極運作。
佈局了海洋經濟產業（洪灣中心漁港發展有限公司）、現代服務業（萬山靜雲酒店、格力船務公司）、教育產業（茵卓小學）、旅遊產業（珠海竹洲水鄉項目）、金融產業（海控金融上線），還高價拿下上海浦東新區前灘地塊。
一邊是董明珠抵制房地產業務，一邊是魯君四想要擴大房地產業務。
珠海國資委選擇了成全。
2015年1月，格力地產與珠海國資委新設立的全資子公司海投公司簽署《國有產權無償劃轉協議書》，將格力集團持有的格力地產3億股股權無償劃轉給海投公司。格力地產正式脫離格力集團。
海投公司主要有兩家投資公司，除了格力地產，就是港珠澳大橋管理公司。
港珠澳大橋管理公司的一把手，正是魯君四。
不難發現，當時的魯君四已經感受到了房地產行業的壓力，開始籌備房地產之外的業務，這也給格力地產的轉型進行了提前佈局。
02
中小規模房地產並不樂觀
在房地產行業如日中天的時候，格力地產營收規模從2015年的25億元增加到2021年的71億元。
和行業巨頭相比，無論是絕對增速還是相對增速，都緩慢的多。
房地產是一個贏家通吃的行業，最大的成本是資金。能否撬動更多的資金，取決於企業的規模。
因此頭部企業獲得了天量的資金，中小企業並不像整個行業那樣欣欣向榮。
數據來源：iFind
公司2019年才迎來了淨利潤的增長，但很快遇到了“三道紅線”。
格力地產規模雖小，五臟俱全，每一道紅線都精準中槍。在“三道紅線”的重壓下，中小房地產企業拿不到足夠的資金，無力支撐擴張，不得不轉型。
2020年初，魯君四上任珠海免稅董事長。珠海免稅運營拱北口岸出入境免稅店（全國陸路口岸單店面積最大的免稅店）、橫琴口岸免稅店、港珠澳大橋免稅店等口岸免稅店。
在這種情況下，格力地產對接免稅業務也就成爲必然。
2022年，公司發佈公告，準備和珠海免稅的重組業務。
但這次重組並不是一帆風順的，2022年6月，魯君四因涉嫌泄露內幕信息被上饒市公安局採取刑事強制措施。格力地產召開了董事會，審議通過了《關於免去魯君四先生董事長職位的議案》。
2023年，證監會向格力地產下發了立案通知書。
但對於陷入虧損境地的格力地產來說，已經別無選擇。
2022年，格力地產虧損20.6億元，2023年虧損7.3億元，2024年前三季度虧損9.2億元。
03
免稅經濟的展望
最近比較火熱的消息是144小時免籤，China travel 成爲油管最受歡迎的旅遊關鍵詞。
引爆入境遊客數量，免稅業務成爲最大的受益者之一。
根據重組方案，2023年及2024年1-6月，珠海免稅實現淨利潤分別爲6.67億元、4.38億元。隨着免籤國家越來越多，尤其是日韓放開免籤後，涌入中國的外國遊客會給免稅業務帶來高速成長的機會。
從長遠看，格力地產的這次轉型機遇，把握的非常好。