老牌房企剝離地產業務 華遠地產謀求轉型

地產圈的“老牌房企”華遠地產，要剝離房地產業務了。

4月26日，華遠地產發佈公告稱，擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債，轉讓至公司控股股東華遠集團，後續將聚焦於代建、酒店經營、資產管理與運營、物業管理、城市運營服務等業務。

早在20世紀80年代，華遠地產品牌便已創立，是不折不扣的老牌房企，業內甚至一度有“南萬科、北華遠”的說法。不過，因華遠地產多年來堅持“小而美”戰略，與上輪房企擴張週期擦肩而過，至今仍是銷售規模百億左右的小企業。

如今，房地產行業發生重大轉折，開發商探索新出路勢在必行。華遠地產表示，本次交易符合華遠集團“十四五”整體願景、加快進行戰略佈局的整體方向，有利於改善公司資產質量，提升可持續經營能力和盈利能力，維護投資者利益。

剝離地產資產及負債

作爲一家老牌國企，華遠地產的業務及戰略改革，早就受到投資者關注。

一個多月前，便有投資者在互動平臺諮詢稱：“請問貴公司有置出全部地產項目，進軍新質生產力行業的規劃嗎？作爲老國企，有改革目標嗎？”

彼時華遠地產表示，目前公司仍以房地產開發爲主，同時也在藉助國企優勢，積極拓展城市更新、代建等“房地產+”業務，助力公司轉型升級，打造新的核心競爭力，以強化風險應對能力。

4月26日，華遠地產在發佈年報的同時，披露了一項重大重組計劃，擬將公司持有的房地產開發業務相關資產及負債，轉讓至控股股東北京市華遠集團有限公司。

本次的交易對象華遠集團成立於1983年，是北京市西城區屬國有企業。目前，華遠集團資產總額超過500億元，擁有下屬企業147家，員工達數千人。在行業領域分佈方面，集團所屬華遠地產旗下91家公司，其餘領域56家公司。

公告表示，本次交易擬採用現金方式，不涉及發行股份，預計構成《上市公司重大資產重組管理辦法》規定的重大資產重組，不會導致公司控股股東和實際控制人發生變更，目前尚處於籌劃階段，交易方案仍需進一步論證和溝通協商。

交易之前，華遠地產的主營業務爲房地產開發與銷售、租賃，通過本次交易，華遠地產將名下房地產開發業務相關資產負債置出；交易完成後，將聚焦代建、酒店經營、資產管理與運營、物業管理、城市運營服務等業務，實現戰略轉型。

在業內人士看來，華遠地產整體剝離地產業務，符合行業發展現狀與趨勢。

“伴隨着行業逐漸進入新的發展階段，過去房企‘高負債、高槓杆、高週轉’的經營模式難以持續，2021年下半年開始，房地產市場進入深度調整階段，行業加速優勝劣汰。”中指研究院企業研究總監劉水對此表示，行業環境要求房企要向服務商轉型。

在劉水看來，隨着房地產市場進入存量階段，增量建設規模有限，存量資產管理業務有更大發展空間。房企要構建新發展模式，需發力轉向輕資產業務如代建、物業管理、商業管理、交易服務等。對華遠地產來說，這次業務戰略轉型，對其發展將產生重大影響。

一方面，華遠地產的業務“去重取輕”，重資產開發業務轉讓剝離給華遠集團，甩掉重資產包袱，能夠聚焦資源、聚焦精力發展輕資產業務，轉型爲服務型公司。同時，財務方面“輕裝上陣”，重資產開發業務剝離轉讓，其對應的資產及負債也同時轉讓，能降低華遠地產的槓桿率及負債水平，減輕償債壓力，緩解流動性壓力。

錯失行業週期

華遠地產在業內屬於小型房企，過去一年，該公司操盤和並表項目完成銷售簽約額63.22 億元，同比下降 6.4%；完成銷售回款71.17 億元，同比下降 16.7%。

進駐城市方面，華遠地產佈局了京津冀區域、西部區域、南部區域，入駐城市包括北京、西安、長沙、天津、廣州、重慶、石家莊、佛山、銀川、涿州、任丘等。

放在整個地產行業，上述業務體量不算大。在克而瑞2023年房企銷售榜單中，華遠地產屬於百強之外，銷售排名第162位，與格力地產、長江實業、宋都集團等企業相近。

但是，這家老牌房企也曾有自己的“高光時刻”。華遠地產品牌初創於1983年，曾與香港華潤集團合資，1996年成功登陸港交所。後因企業運營思路分歧，雙方於2001年和平“分手”，華遠地產2008年成功借殼上市，登陸A股市場。

“南萬科、北華遠”，業內一度有這種說法。公開資料顯示，2000年時，華遠地產的總資產約80億元，爲當時全國最大的房地產公司之一；當年華遠地產銷售額約48億元，比當時的萬科還多，資產、銷售額等指標也常年位於北京市場前列。

不過在後續發展中，華遠地產因堅持“小而美”戰略，與上輪房企擴張週期失之交臂。

億翰智庫曾表示，華遠地產的控股股東爲華遠集團，而華遠集團爲西城區國資委全資企業，所以華遠地產有先天優勢，坐擁優質的土地資源和低利率的融資優勢。發展了近二十年的華遠地產，不應該是一個2018年才過百億的企業。

這背後的原因是，華遠地產2018年以前一直崇尚“小而美”，遵循“效益爲王”，對規模的訴求不是十分強烈。2018年後，企業首提“規模與效益並舉”，但起步晚了十幾年。

近幾年來，華遠地產的銷售規模一直沒有太大突破，2018年實現簽約銷售額120.45億元，此後的2019年實現150.77億元、2020年191.39億元、2021年101.85億元、2022年67.52億元。截至2023年，該集團銷售規模仍在百億之下。

不僅如此，華遠地產已經連續三年出現虧損。2023年，該集團實現營業收入159.86億元，同比增長46.34%；歸屬於上市公司股東的淨虧損15.37億元。過去的2022年、2021年，華遠地產分別虧損38.12億、6.69億元，三年合計虧損超60億元。

截至2023年末，華遠地產資產總計爲305.58億元，歸屬於上市公司股東的淨資產29.11億元；負債方面，一年內到期的非流動負債84.19億元，期末貨幣資金26.34億元。

對行業發展現狀，華遠地產表示，2023 年除了年初“小陽春”行情之外，全年市場持續低迷，潛在購房者觀望情緒較重；居民的就業、收入狀況及預期尚未完全恢復，對房地產市場仍缺乏信心；出險房企持續增加，居民對購買民企、期房保持謹慎。

政策方面，去年“房地產市場供求關係發生重大變化”定調樓市，爲監管部門和各地優化政策打開空間，同時明確加快“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。預計2024年市場過熱階段出臺的限制性政策仍有望繼續優化調整，中長期來看，房地產市場將逐步迴歸平穩。

華遠地產表示，2024年將在華遠集團及西城區國資委的總體要求和部署下，繼續紮實做好“保交樓、保民生、保穩定”工作，積極應對公司經營的階段性壓力和困難，穩健經營，在聚焦做好公司現有存量開發業務盤活與升級的基礎上，有規劃地推進新業務發展。

對上述資產重組，華遠地產表示，符合華遠集團“十四五”期間圍繞“智慧美好生活綜合服務商”願景，加快進行戰略佈局的整體方向，有利於改善公司資產質量，提升公司可持續經營能力和盈利能力。交易如能順利完成，將降低公司資產負債率，優化資產結構。