代表建議｜朱征夫：商品房建設已入存量時代，建議取消預售制度

商品房建設已進入存量時代，有代表建議取消商品房預售制度。

2024年全國兩會在即，第十四屆全國人大代表、浩天律師事務所合夥人會議主席朱征夫擬向大會提交《關於取消商品房預售制度的建議》，認爲預售制度施行近30年來，其負面效應日益凸顯，應適時考慮取消商品房預售制度。

商品房預售制是指就已符合預售條件但尚未竣工的商品房，房地產企業與購房者約定，購房者交付預售款項，在預售商品房項目竣工後擁有所購房屋的一種商品房交易制度。

澎湃新聞注意到，1994年，《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了商品房預售制的實施方案，這份方案的提出標誌着我國商品房預售制度正式形成。

“商品房預售制度在我國房地產產業發展歷史進程中起到了一定的積極作用。但預售制度施行近30年來，其負面效應日益凸顯。”朱征夫觀察指出，尤其自2021年以來，數十家大型房地產企業相繼發生債務危機，接踵而至的是全國各地出現大量房地產項目停工的現象，各地政府不得不忙於“保交樓”；同時，商品房建設已經經過高速增長期，進入存量時代，“在這種背景下，應當考慮取消商品房預售制度”。

爲此，他列出了商品房預售制度的五大弊端：其一，房地產企業在交付房屋前收取全部預售款，意味着將建設風險和融資壓力提前轉嫁到了購房者身上。其二，在實踐中，預售資金往往未能按照規定進入銀行的監管賬戶，或者雖進入監管賬戶，但房地產企業用提前支取資金、虛報工程進度等各種辦法套取預售資金，監管賬戶形同虛設。其三，我國很多企業或個人只要籌集小部分資金，後續通過銀行貸款、代建單位墊資、收取全額預購房款等方式，虛構資金寬裕假象，藉此可不斷去滾動資金，助長房企高槓杆高風險開發模式。其四，相較於現房銷售，商品房預售對政府的行政能力和跨部門協調能力提出了更高的要求，額外增加政府管理成本。其五，商品房預售中，由於涉及的購房者人數衆多且預售金額較大，房地產企業的違約行爲不僅會嚴重損害購房者的合法利益，也會削弱提供貸款銀行的經營能力，造成銀行不良資產率升高，市場流動性降低，嚴重的話，可能導致系統性金融風險。

基於此，朱征夫呼籲取消預售制度。他認爲這一制度的取消有利於保護購房業主的合法權益，催生優質房地產開發企業，減輕政府監管壓力以及降低系統性金融風險。

“取消預售制度之後，購房者不僅不用承擔商品樓盤項目爛尾重大風險，也不必承擔不必要的貸款違約風險，而且由於購房者購買的商品樓盤看得見、摸得着，切實滿足普通購房者買得放心、用得舒心的剛性和改善性住房需求。”朱征夫表示，預售制度取消還能迫使小開發商進行重組整合，充裕自身資金，市場主體將更優質，行業集中度和行業規範性大大提高，樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低。

與此同時，在商品房現售制度下，實現公開、公正、公平交易，商品房預售制度下的爛尾等情形幾乎不會發生，能夠有效減輕地方政府的壓力，也有利於地方政府相關部門集中精力做好其他服務與監管等工作。

此外，還能降低系統性金融風險，“對銀行而言，擔保物由期房變爲現房，融資槓桿門檻提高，擔保物更集中可靠，銀行壞賬風險降低。對於整個金融系統而言，供需兩端的槓桿率降低也有利於降低系統性金融風險的發生。”朱征夫說。