董藩：城市更新重點是拆掉落後的存量房屋建成符合標準的房子

自國家“十四五”規劃綱要明確提出實施城市更新行動以來，城市更新的重要性被提到了前所未有的高度，各地也積極推動實施城市更新行動。

城市更新爲什麼這麼重要？參與主體衆多，如何協調各方的利益關係？其中有哪些難點亟待攻破？爲了更好地回答相關問題，本站財經—城市更新頻道特推出《共話城市更新》 系列專訪，邀請學界、業界權威人士分享獨到見解，敬請關注。

【本期嘉賓】

董藩（北京師範大學房地產研究中心主任、教授、博士生導師）

【核心觀點】

1、長期來看，如果房地產開發能力下降了，對我們老百姓沒有好處——因爲供應量減少了，就意味着未來價格上漲的動力會更強。只有開發的量多了，更多開發商進入市場了，我們買房子才能又好又便宜。

2、我們想讓房價趨穩，保證就業，就必須把這些落後的存量房屋，特別是配套設施非常差、不節能、不環保、沒綠化，以及消防不達標的住宅，全都扒掉，蓋成適合眼下城市生活標準的房子，這纔是城市更新重要的工作點。

3、在嚴格監管的情況下給運營商開發貸款，不給開發貸款肯定不行。全世界開發房子都靠借款，全世界也都允許預售。如果把這一塊卡死了，讓運營商靠自有資金開發，他就沒法兒做這件事情。沒有產出，需求就沒辦法滿足，我們就買不到房子，所以我不贊同把對開發貸卡死的政策。

【訪談實錄】

本站財經：國家在“十四五”規劃和“2035遠景目標”中都明確提到實施城市更新行動，城市更新正在成爲地產行業一條繞不開的主賽道，您如何看當前的房地產市場以及與城市更新的關係？

董藩：當前政策背景下，房地產市場所處的環境是比較嚴、比較緊的，受到限購、限貸、限價、限售等政策制約，更重要的是一些民營的房地產開發商融資非常困難。從開發的角度來看，確實還是不太景氣，希望2022年政策上能夠放鬆，讓所有開發商都能有機會重新進入市場。

長期來看，如果房地產開發能力下降了，對我們老百姓沒有好處——因爲供應量減少了，就意味着未來價格上漲的動力會更強。只有開發的量多了，更多開發商進入市場了，我們買房子才能又好又便宜。

想象一下，如果現在北京市只有100家、200家飯店，那你去飯店還能吃上飯嗎？還能排上座位嗎？它的價格會有多高？服務質量會有多麼差？房地產的問題與此相同。在這個問題上，我覺得老百姓的情緒其實是反市場的，按這個情緒下去，開發商都倒掉，政府又不可能重新分公房，那我們的房子在哪裡？年輕人將來結婚到哪裡買房子？這是個問題。

通過規範交易秩序，整頓房地產領域中一些違法違規的現象，使得開發商更健康，整個市場更健康，我想這應該成爲房地產行業管理的主調。至於是在老城區搞城市更新，還是在城市周圍搞新地開發，這反而是次要的問題。城市更新不僅僅是存量更新，其實存量房屋很少，都是兩層、三層的房子，深圳有大量的城市更新項目，就是改造上世紀80年代、90年代初建的房子，扒掉它，重新蓋成幾十層高的，會建成大量的住宅，也是增量房屋大量產出的過程。

在我看來，其實很多城市房地產業還有很大的發展空間。我們想讓房價趨穩，保證就業，就必須把這些落後的存量房屋，特別是配套設施非常差、不節能、不環保、沒綠化，以及消防不達標的住宅，全都扒掉，蓋成適合眼下城市生活標準的房子，這纔是城市更新重要的工作點。

本站財經：城市更新項目運轉週期長，前期資金沉澱也比較多，不少進入該領域的運營商都不可避免面臨來自資金方面的壓力。請問，如何有效解決資金的問題呢？

董藩：很簡單，在嚴格監管的情況下給運營商開發貸款，不給開發貸款肯定不行。全世界開發房子都靠借款，全世界也都允許預售。如果把這一塊卡死了，讓運營商靠自有資金開發，他就沒法兒做這件事情。沒有產出，需求就沒辦法滿足，我們就買不到房子，所以我不贊同把對開發貸卡死的政策。

本站財經：在老舊小區改造中，政府、企業、居民、社會力量往往難以形成合力，政府作爲投資主體和主導者甚至可能出現出力不討好的情況，如何破解這一難題？

董藩：政府在老舊小區改造中出力不討好，是因爲加裝電梯等事情，畢竟人是自利的，更多的人會考慮自己。我們發現在操作老舊小區改造的過程中，確實會遇到很多衝突，比如加電梯要分攤費用，但一樓說我不用電梯，我不交這個錢；二樓說我也可以爬樓梯，我也不交。那好了，只剩下三樓四樓的，讓他們去交，負擔更重了，而且有了電梯，二樓的未必不坐，所以這個事情就會產生衝突，協調不出個結果。我想，有人想不交或少交，不能說沒有理由，有時可能也有它的道理，但怎樣通過協商，形成比較合理的分攤方式，我覺得是可以研究的，一樓基本不用，但你上樓串門不坐電梯嗎？所以可以少一點，比如一樓只拿很低的比例，二樓只要有電梯，我相信他還是會用的，只是電梯壞了他不用也比較方便，我們看看怎樣把這些事情處理好。

就像拆遷補償問題，經過幾輪談判後，對大部分家庭的補償都基本合理的，甚至是優厚的，但拆遷戶對政府和開發商，絕對不會說自己已經很滿意，也總會有釘子戶擋在那裡，他希望佔更多便宜。對這種情況，我們通過司法手段來解決，也就可以了，或者政府有一些建立在合理討論基礎之上的行政強制，我覺得是可以的。否則開發不能順利進行，遲遲不能交房，對大部分同意拆遷的家庭也不公平。