多家房企債券計劃延期兌付，債務重組再覓新路

出險房企的債務重組近來又出現了不少新變動，有人歡喜，有人憂。

9月下旬，禹洲、佳兆業的境外債務重組計劃先後獲得了大多數債權人的支持，距離解決境外債務問題更近一步。不過，更多房企則面臨着債務的再次展期。

近來陸續有已完成債務重組或展期的出險房企，包括富力、融創、碧桂園等房企，開始推動債務的新一輪展期，乃至重啓重組計劃。

有房企人士表示，銷售下滑、融資受阻，流動性持續承壓，幾十億的利息也成爲“鉅款”，即便完成債務重組，企業仍面臨着不小的挑戰。業內表示，推進新一輪債務重組或展期，有可能會加大房企的經營壓力，但若能再次展期成功，也能在短期內減緩償債壓力。

值得一提的是，監管層也在努力從政策層面予以行業更多支持，在推出降低存量房貸利率、調降二套房首付比例等之外，還將“金融16條”和經營性物業貸款兩項階段性政策的有效期延長至2026年底。

第三方研究機構表示，兩項房地產金融政策的延期，有助於引導金融機構爲房企提供持續穩定資金支持，有助於優質房企盤活存量資產，緩解資金壓力，從而促進房地產市場的穩定發展。

重啓債務重組

近日，已停牌約半個月的公司債券“H16富力5”、“HI8富力8”、“H18富力1”宣告復牌。

該復牌公告顯示，富力地產原應於9月16日支付上述3支債券的部分利息，但鑑於資金和經營狀況，該部分利息寬限期再拉長6個月至2025年3月。

這一寬限期實則是爲富力地產及債券持有人提供必要的溝通時間，協商達成可行的新的債務重組方案。

事實上，富力地產已在2022年完成了境內和境外的債務重組，近來卻再度傳出了債務違約的消息。8月中旬，富力地產附屬公司發行的超45億美元票據利息到期未付。

爲了解決這一問題，富力表示，正與持有人商討解決方案，並考慮所有可能採取的行動，包括但不限於就境外債務制定整體債務管理方案。

相似的狀況也發生在碧桂園身上。2023年9月，碧桂園一口氣完成了9筆境內債整體展期，涉及金額約150億元。不過，時至今年9月初，碧桂園又將上述境內公司債券的分期款項延期6個月，兌付時間調整爲2025年3月。

對此，碧桂園表示，在行業銷售整體承壓疊加資金調撥受限等多重因素影響下，尚未能就公司債應兌付的本金利息籌措到足額的兌付資金，接下來將在寬限期內與投資者充分溝通，綜合制定下一步一攬子方案。

在巨大的流動性壓力下，房企努力省下每一枚硬幣。以融創爲例，該公司在2023年初完成了境內債券整體展期，共10筆，總規模約160億元。根據原有方案，對於其中4支債券，融創應於今年6月償付部分利息，並於9月償付首期本金的5%。

不過，臨近償付節點，融創選擇再度展期，將本息兌付時間統一調整至12月。該4支債券的存續規模約95億元，粗略計算，融創原本需要支付的本息合計也僅在5億元左右。

閩系房企正榮地產的債務重組方案原已獲得超75%的債權人支持，距債務重組完成僅一步之遙，但該公司選擇主動叫停聆訊，尋求新的重組方案。

有目前仍在推進債務重組的房企內部人士向第一財經記者表示，對於許多已經通過的債務重組方案，即便努力一下能執行，但可能會傷筋動骨的話，估計公司也會藉着現在的情勢，要求重新談。

不過，債務的再次展期，對房企來說，也是利弊並存。中指研究院企業研究總監劉水認爲，推進新一輪債務重組或展期，會加大房企的經營壓力，要花費更多的時間及精力與債權人談判協商，阻礙房企正常經營的恢復，不利於房企經營活動。另一方面，如果能再次展期，也能短期內減緩償債壓力。

現金流有待緩解

讓房企再度陷入債務漩渦的，是仍在深度調整中的樓市。

富力地產在2024年中期報告中就明確提及，“過去一年，合約銷售大幅下降，加上缺乏還款能力，加速債務到期。這些異常狀態導致現金流出現更多不確定性，且無法進行戰略規劃，難以管理流動資金以履行債務償還責任。”

2024年以來，房地產市場整體仍處於弱勢整理階段，前8個月房企銷售同比下降超36%，近90%的百強房企累計業績同比減少。融創也提及，房地產市場調整深度和時間都超出預期。

第三方研究機構克而瑞認爲，上半年購房者信心和預期都處於低位，資本市場對房企信心不足，淨融資額長期落入負值區間。

據統計，今年前8個月，65家典型房企的累計融資總量爲3094.77億元，同比減少32.2%，並且多爲央國企推進的境內發債。整體而言，房企面臨的資金壓力趨緊。

在市場持續走弱，銷售回款減少，融資整體遇冷的背景下，房企在手現金大幅縮減，集團層面上的資金壓力巨大。

據克而瑞統計，50家樣本房企的現金持有量在2021年首次出現負增長，當年降幅超10%，此後保持逐年遞減的態勢，2022年-2023年的降幅分別超22%、14%，2024年上半年進一步減少9.6%。有86%的房企現金較2023年末時有所減少。

同期，上述樣本房企的總有息負債僅微降0.65%，而其中的短期有息負債則增長1.87%。克而瑞測算，調整後的非受限現金短債比相比年初略有下降，達0.48，房企短期壓力依然較大。

“這個時候再看2023年給出的債務重組條款，也是想得樂觀了。”上述房企內部人士稱。劉水錶示，隨着房地產市場深度調整的時間拉長，房企的流動性未能明顯改善，將有更多的房企對債務進行再次展期。

有了此前的經驗，這一輪的談判是否會變得容易些呢？

一家正在推進境內債務展期的房企人士告訴記者，展期是否更容易談，有多重影響因素。“如果是跟之前債券差不多條款的展期，會比較容易通過。同時，債權人集中的債券就會容易談，若持有人較爲分散，就不好談。”

“債權人現在對於內地房地產市場以及企業困難情況也越來越瞭解得充分了，”上述房企內部人士預計新的債務重組談起來難度會有所降低，“但具體的削債條款還是需要好好溝通商談。”

億翰智庫研究總監於小雨也表示，當前債權人的接受度也在不斷提高，不過展期的難點在於如何讓投資人相信企業有能力還錢，現在市場不理想，出險房企也已很久沒有新拿地，融資又受阻，債權人憑什麼相信企業。“估計大概率是以時間換空間，雙方不斷磨合，最終達成一致。”

值得一提的是，監管層也在努力從政策層面予以房企更多支持，緩解企業的流動性壓力。9月24日，央行宣佈延長兩項房地產金融政策文件的期限，將“金融16條”和經營性物業貸款兩項階段性政策的有效期將從2024年12月31日延長到2026年的12月31日。

克而瑞指出，延期“金融16條”，有助於引導金融機構爲房地產開發企業提供持續穩定資金支持，緩解房企資金壓力，同時也能更好助力保交樓目標實現，促進房地產市場的穩定發展。延期經營性物業貸款支持政策，有助於優質房企盤活存量資產，並通過經營性物業貸款改善流動性，緩解償債壓力。

此外，城市房地產融資協調機制也在穩步推進中。截至目前，商業銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元，支持400餘萬套住房如期交付。

有出險房企人士透露，當前的主要工作之一就是項目盤活，以尋求更多資金迴流。這其中，除了和貸款的金融機構、總包等債權人談方案以重啓項目之外，“白名單也是一條路”。