房地產，還有大量機會

各位朋友大家好，今天我想和大家聊聊房地產的未來，特別是我們可以預見到的未來。

近幾年，房地產行業新聞裡常出現「爆雷」「轉型困境」「行業困難」等詞語。這意味着原有的房地產開發模式正在面臨一個決定性的轉折點，而這個轉折點，可能是一些房企「再生」的機會。

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縱向轉型，尋找新機

如何找到「轉型再生」的機會？我們常見的轉型方式有兩種：一種是橫向轉型，一種是縱向轉型。

橫向轉型，指的是一個行業或企業突然發生劇變。比如「昨天還是小哥哥，今天就變成小姐姐」，這類轉型雖然能帶來短期的效果，但通常伴隨着較高的風險和不確定性，尤其是在房地產行業這種需要深耕的領域。

縱向轉型則是另一種更爲穩健的方式。這類轉型像是從少年、青年到中老年的成長。每一個年齡階段都在不斷積累經驗、深耕市場。企業隨着行業經濟的成長，不斷完善自己的經營模式，逐步在行業細分市場中深入發展。

從現實發展情況來看，能夠在房地產行業存活下來的公司，往往也是通過縱向轉型，不斷升級自己的經營策略與模式，從而實現長期穩定的生存和發展。

那麼縱向轉型是什麼呢？

舉個例子，2001 年，世界貿易中心被毀，美國要重建，於是我們獲得機會，在這棟 541 米高的大樓最頂樓，做了一個「中國中心」。從 2001 年開始，我往返紐約 60 多次，並獲得一些心得體會。我發現，在發達國家和地區，當人均 GDP 達到 2 萬美金時，房地產企業會發生顯著的變化：住宅企業的大規模建設會逐漸減少，而服務類產品會快速增加。

當時，美國開發商主要有三種類型。

第一種叫私人房地產開發商。 他們不追求速度，而是追求質量，致力於蓋三兩棟樓，然後出租，以收取房租爲主要收益，這樣的房地產家族通常很富有。

第二種叫金融性開發商。 類似於 REITs 管理公司，如 Vornado（零售和辦公性質REITs）、BOSTONPROPERTIES（辦公類 REITs），它們的資產具有流動性，通常會將資產打包上市。

第三種叫收費開發商。 比如瑞聯地產和特朗普房地產集團。他們在項目中出資很少，但能賺取大量利潤，有基金收入、工程管理和項目管理收入、利潤分紅、代理招租銷售收入以及資產處置收入等收入來源。

收費開發商模式比較簡單。對於收費開發商來說，如何規劃土地和項目至關重要。即便是同一塊土地，不同規劃也會帶來不同的回報水平。比如說，建築物的功能設計、空間使用頻率、設備系統等都會影響項目的收益。戳這裡，輕鬆管好工程質量

所以，收費開發商必須在規劃時考慮不同的收益回報。一塊土地可能會有多個開發商來競標，他們的回報率差異可能從 15%到 200%不等。如果有一個開發商提出了創新性的規劃，能夠帶來更高的回報，地主自然會選擇那個回報更高的方案。這也是爲什麼一些開發項目會選擇像萬科、綠城這樣的公司來操盤，因爲它們有能力實現更高的回報。

爲了獲得更高的回報，開發商往往採用 1+5 的收費結構：除了股權收益外，還包括基金管理費、項目管理費、銷售租賃佣金、物業管理費，以及資產處置增值收益的分成。這種多元化的收入模式和創新的開發方式，使得一些開發商能夠從傳統住宅開發轉型爲收費開發商，並在競爭中保持活力。

除此之外，我還發現有不動產綜合運營商。 開發商要變成不動產綜合運營商，這個要求的本事就更大。

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從傳統開發到綜合運營的破局之路

什麼是「不動產綜合運營商」呢？

在房地產行業，除了住宅開發外，還有辦公、商業、酒店度假、物流倉儲、教育研發、公共物業和醫療健康等七大類業態。

畢竟現代大型建築綜合體的開發已不再是單一功能的項目，而是包含多個功能的綜合體。如果這些業態要在一個綜合體中開發，那麼開發商必須具備「綜合運營商」的能力，即能夠熟悉並運營不同的業態，如寫字樓、酒店、購物中心等，同時還要做好財務安排。

另外，綜合運營商的運營模式也在發生變化。 如今，開發、投資和運營往往是分開的，開發商需要作爲一個統一的角色來整合這三者， 以適應市場發展和挑戰。

但是我們傳統的房地產開發商往往被媒體帶着走，永遠橫着去想。媒體天天告訴我們一些看似永遠正確的、一些虛假的概念。比如，這個地方有一個夜總會，就叫文化地產；有個洗腳的，就叫康養地產；有個酒店，就叫文旅地產；有個廠房，就叫產業地產。

我到馬來西亞，有一個人帶我去看燕窩地產，我想肯定是華人做的產品，果然是。他們在別墅前面支個杆，弄個小房子，塞了幾隻燕窩，燕子在那吐口水，於是這排別墅叫燕窩地產。

大家知道，許多房地產行業的流行詞彙，實際上都是媒體發明的。媒體記者在中國房地產領域的平均從業年限通常只有三到五年。而這些經驗相對較少的記者創造的大量行業 詞彙卻成爲許多房地產公司決策的依據。 比如，產業地產、康養地產、文旅地產等概念，一度被認爲是企業新的機會和發展方向。 每當這些詞彙被媒體提及時，往往會引發一波投資熱潮，很多企業老闆也會跟風投入，期望從中獲利。

事實上，儘管這些概念層出不窮，卻很少有人真正通過這些「機會」獲得成功。房地產行業已經發展到一定的階段，進入了一個相對成熟的週期，單純依賴這些詞彙並不能創造真正的價值。

房企要想實現向上增長，必須深刻理解行業的變化和趨勢。比如， 當前寫字樓、購物中心、酒店等傳統業態正面臨着挑戰。因爲 隨着互聯網的普及，寫字樓的需求減少，尤其是共享辦公模式的興起使得傳統寫字樓使用率下降。 購物中心也受到電商的衝擊，特別是線下店鋪的需求大幅減少。過去「一鋪養三代」的時代已不復存在。 酒店業則受經濟波動影響較大，經濟繁榮時度假酒店需求上升，但經濟下行時需求減少。

相反，隨着人們壽命延長，健康支出的比例大幅增加，推動了健康相關空間的需求增長，尤其是醫美和健康管理，已成爲新的商業機會。此外，社交空間、私密的聚會場所、咖啡廳等逐漸成爲人們的新需求點，這些都爲房地產行業提供了新的機會。

結語

對於房地產公司來說，想要成功轉型，必須深入理解並適應這些新的市場需求，尤其是在醫療健康和社交空間等新興領域的機會。只有打造符合時代需求的價值空間，持續深耕市場，房地產公司才能在激烈的市場競爭中脫穎而出。

來源：風馬牛地產研究院，本文已獲授權，對原作者表示感謝！

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