房企債務重組下的物業平臺 遠洋服務被抵押的股份

觀點網 來到物企紛紛追求外拓強調獨立性的時節，遠洋服務還未能離開遠洋集團重組的陰霾。

7月18日，遠洋集團宣佈其境外債務重組取得進展，包括與協調委員會達成重組支持協議，並邀請其他債權人加入該協議。

此次重組的範圍涵蓋現有債務工具，包括現有銀團貸款、現有雙邊貸款及現有票據，未償還本金總額約爲56.36億美元。

其中，本金總額爲22億美元的相關債務債券將通過有關指定境外資產的各類指定境外資產支持進行償付。

這筆用於償付的資產，則包括但不限於遠洋集團將所持有的遠洋服務指定股份進行抵押，作爲新債務合併及重組的擔保。

同日晚間，遠洋服務發佈公告，指明遠洋集團的重組方案本身不會影響遠洋控股作爲控股股東的地位，以及不會影響公司的正常營運。

公告顯示，遠洋控股還間接持有遠洋服務7.556億股股份，佔其已發行股份總數約63.82％。

7月19日，遠洋服務截至收盤漲2.22％，報0.46港元，成交量166.9萬。從不算悲觀的股市反應來看，遠洋服務還未失去市場的信心。

類似的境況，讓人不禁聯想到糾葛難分的恆大物業與中國恆大。

2022年12月，港交所披露中國恆大減持恆大物業7億股股份，減持後持股比例由58.18％降至51.71％。

而港交所披露的減持原因爲“有關方面已採取步驟已針對其執行股份的保證權益或持有作爲保證的股份的權利”，部分市場觀點猜測這7億股股份是因爲抵押而被強制轉讓。

不過，對於存在資金週轉困難的房企而言，曾被稱爲“現金奶牛”的物業公司向來是融資首選。

時間倒流回2021年9月，花樣年與彩生活雙雙宣告短暫停牌，即將面臨美元債違約的花樣年開始甩賣資產。

“回血”的一刀砍在了彩生活身上--花樣年向碧桂園出售彩生活的核心資產鄰里樂，協商交易對價爲33億元。

儘管物業等重要資產未被打包出售，彩生活在復牌後的日子也並不好過，股價一路走低之下，仍在市場中累積重返牌桌的砝碼。

同樣選擇出售物業資產獲取資金的並不止花樣年，碧桂園此前還收購了藍光嘉寶、銀河物業和富力物業。

面對地產母公司的債務償還難關，關聯性強的物業平臺往往是最先受到牽連的“直系親屬”。

來到2023年，曾經的收購方碧桂園走入債務重組的關隘，或許是出於“及時止損”的切割邏輯，碧桂園服務做出的選擇是壓降關聯性。

碧桂園服務在臨近跨年的節點發布了一份關聯交易公告，詳細披露與碧桂園集團之間未來3年的持續關聯交易情況。

根據公告，碧桂園服務調整了接下來三年的業務關聯交易合同上限金額，物管業務主要針對碧桂園集團未售出和已售出但未交付的服務，變化並不算大。

而在非業主增值服務方面，合同上限從2021年的22億元、2022年56.5億元、2023年32億元變爲2024年3.4億元、2025年2.5億元和2026年的2.2億元。

管理層在股東會上明確表示，碧桂園服務會積極配合碧桂園做一些配套的服務保障工作，但同時會嚴格遵守兩個上市公司之間獨立和規範的要求。

尚有轉圜之機以及留存餘地的情況下，誰都不想走上抵押與出售資產的道路。

事實上，在房地產行業進入深度調整期之後，獨立性在物管行業中成爲發展重心，“外拓”戰略在各物企的動態中不斷體現。

早在2021年，遠洋服務便意識到獨立發展的重要性。

在2021年年報中，遠洋服務物管業務總合約建築面積約爲1.06億平米，總在管建築面積爲7350萬平米。其中，來自第三方的合約建築面積累計達5360萬平米，佔總合約建築面積比例由約33%提升至51%。

這是遠洋服務第三方合約面積佔比首次過半，得益於收併購戰略，項目涵蓋多種業態。

2022年，遠洋服務第三方合約面積來到8908.5萬平米，佔比升至59％。但在2023年，儘管新增合約建築面積中來自第三方的佔比達到69％，第三方合約面積卻出現收縮，下滑至7445.8萬平米，佔比也下降4個百分點至55％。

遠洋服務要面對的遠不止外拓挑戰。截至2023年12月31日，其營收爲31.33億元，同比下降約6％；毛利爲5.98億元，同比下降約23％；淨利潤錄得4000萬元，同比下降約49％；公司擁有人應占溢利爲4210萬元，同比下降約44%。

遠洋服務在年報中表示，歸母淨利潤減少的原因爲房地產市場影響下相關業務結算週期拉長，業務開展情況不理想還導致了相關業務的毛利率下降以及分佔合營企業業績下降。

受到上游行業的影響，遠洋服務對貿易應收款項進行進一步計提減值撥備，同時對匯款保障不理想的非主業增值業務進行了主動調整。

僅從自身發展的情況來看，重新提速與優化業務結構是遠洋服務亟待解決的任務。