分紅都要靠舊改保證金！升龍+方圓的沙溪村，還拆得動嗎？
番禺沙溪村舊改，又上演一場“大戲”。
從今年1月拉鋸到3月，有關“提取舊改合作框架協議履約保證金支付相關費用”的糾紛，終於以廣州升龍方圓置業有限公司承諾於2024年4月10日前全額補足合作保證金缺口的方案，告一段落。
作爲番禺最大舊改項目，對比起隔壁的里仁洞，沙溪村每一步都走得不容易。
事情是這樣的。
由於多筆資金未能回收，特別是舊改合作企業升龍+方圓拖欠的3917萬元款項，沙溪村2023年分紅方案一直未能確定。
2024年1月，沙溪村委組織了一次表決大會，表決內容如下：
動用企業的5億舊改履約保證金，最高額度1億元，本次提取39179247.07元，用於支付2023年3月至12月拖欠的集體物業租金、合同保證金合計約29915887.88元、滯納金約9263359.19元，所用的款項企業於2024年7月31日前補足（五億）。
別的村都是拿地流轉費、村集體企業收益等分紅，沙溪村居然要動用舊改履約保證金來湊分紅，這讓不少村民心生不滿，他們認爲股份分紅應由利潤來出，並非舊改保證金。
更有村民說道：拿舊改保證金相當於提前花了子孫後代的錢，這樣做事，會被人笑的！
不同的聲音蜂擁而至，沙溪村股份合作經濟社不得不在1月23日發佈《致全體村民、股東的一封信》，洋洋灑灑幾百字，表達了3個核心點：
1、村民揚言“如動用舊改履約保證金，寧願今年不分紅”這種行爲，嚴重擾亂年終股份分紅正常發放，更嚴重侵害全體股東的合法權益；
2、舊改履約保證金本來就是爲了保障村民利益，現在合作企業因資金週轉問題欠繳租金，正是舊改履約保證金髮揮保障作用的時候；
3、合作企業主動申請動用履約保證金支付欠繳款項，同時承諾於2024年7月31日前補足五億差額。
圖源幸福沙溪公衆號
2月10日，沙溪村股份合作經濟社再次發佈通知，因1月30日3名村民提交約1400人集體簽名，反對動用保證金補齊租金事宜，理事會決定暫緩相關流程。
但僅是暫緩，不是否決。
就在3月18日，合作企業廣州升龍方圓置業有限公司發佈一則聲明。
當中提到其於2月6日提取沙溪村更新改造項目合作履約保證金39179247.08元，用於支付應付未付的沙溪村集體物業租金等費用。
上述提取履約保證金支付相關費用後產生的合作保證金缺口，其將於2024年7月31日前全額補足，且不會要求沙溪村返還該筆費用。
圖源幸福沙溪公衆號
最後，也就是在3月28日，事件迎來“大結局”。
部分保證金還是被用作補分紅了，而合作企業承諾於4月10日補足履約保證金缺口。
在此情況下，沙溪村2023年股東可分配總額達到5951.2萬元，每個滿股股東分配可達13360元。
圖源幸福沙溪公衆號
南望番禺萬博，北望海珠，還有地鐵2號線、3號線、18號線橫穿，明明沙溪島條件很好，爲什麼會“窮”到動用保證金來分紅？
真相是，該村舊改推動並不順利。
早在2018年2月，沙溪村就被列入到番禺的舊改計劃中。
2019年，升龍+方圓聯合體成爲該村改造合作企業，項目涉及改造面積約169公頃，是番禺體量最大的舊改村，投資金額高達398億元。
從2019年確定合作企業至今，已經5年了，沙溪村還未拆得動，原因是投票同意率還不達8成，表決和簽約時間被迫延期至今年7月31日。
其實這部分村民不是不同意舊改，是不同意方案。
受批發市場輻射，這裡大部分村民都是妥妥的“包租公”，有人有一棟7層的120㎡物業收租，每年收入近30萬；也有村民樓下是數百平的倉庫，月租金過萬。
而沙溪村舊改補償方案如下：
沙溪村的復建安置指標的核定標準有三種，分別是房產證建築面積1:1；證載用地面積×3倍+20㎡；證載用地面積×3.25倍。
棄產補償方面，屬“拆一補一”的面積，沙溪村按照15000元/㎡標準給予補償；超出“拆一補一”的權益面積部分，按照13500元/㎡標準給予補償。
而隔壁里仁洞村舊改棄產部分，屬“拆一補一”面積按2萬元/㎡補償，超出則按1.85萬元/㎡。
顯然，沙溪村的補償方案不夠打動人。
除去補償方案部分，村民對升龍+方圓聯合體這個組合的實力，存在質疑。
特別是升龍，這個外來房企有“舊改大王”的稱號，但也許是擴張太快，又或許是業務大部分押注舊改，自2017年開始，升龍銷售額規模出現明顯下滑。
2020年，它甚至跌出百億行列。
目前，升龍在廣州拿下的部分舊改項目，前景並不明朗：
·增城羣星村：停發臨遷費，村民被迫原地“回遷”，實施方案調整中；
·增城長崗村：2022年9月進行了基礎數據公示，無後續進展；
·番禺蔡邊一二村：前者截至2024年3月17日，暫時僅46.74%同意；後者2020年前簽約後無新進展；
·番禺明經村：暫緩3年；
·番禺沙溪村：舊改表決延期至今年7月；
而南沙金洲-衝尾村、黃埔湯村情況還好一點，前者建成升龍臻府；後者建成升龍·學府上府。
沙溪村在今年7月31日的同意率能不能過8成，也很懸。
從企查查可以看到，目前升龍集團共有超10條股權凍結信息，多爲廣州項目公司。
當中有廣州升龍方圓置業有限公司身影，也就是關聯沙溪村舊改的企業，凍結權益數額爲12000萬元，凍結日期至2026年12月28日。
方圓地產方面，它2022年全年虧掉21.06億元，2023年上半年再虧5.51億元，一年半合計虧損26.57億元。
去年重組失敗的3.4億美元境外債，目前也尚無處理方案。
沙溪村民的擔憂，不無道理。
沙溪村周邊的在售新盤有南天名苑、星河灣等豪宅，早已破10萬一平，而沙溪村同樣擁有絕佳的望江視野，江心島賦予其絕佳的土地價值。
但目前村內貨車、三輪車橫行，險象橫生，房屋質量也參差不齊，既有五六層高的別墅，也有牆灰掉落的小平房，城市界面較差。更重要的是不少自建房一樓都用作倉庫，存在消防隱患。
它的改造，勢在必行。
大膽預測一下，如果升龍+方圓聯合體“啃不下”這舊改巨無霸，會否易主？
這也不是不可能。
參考黃埔珠江村合作企業從景業聯合體變成中交四航局、黃埔雙沙社區舊改從合景泰富變成中建八局，更換合作企業後，這些舊改村進度彷彿“開掛”，也不失爲一件好事。
除了更換合作企業，沙溪村舊改也有可能轉入“做地”模式，由政府作主導。
當然，以上種種可能，只是樂居個人猜測，沙溪村舊改走向如何，不出意外的話，今年7月31日就能見分曉了。