起底“舊改大王”升龍廣州項目：未取證就開工
（原標題：起底“舊改大王”升龍廣州項目：9個項目預計投資近950億 最早的未取證就開工）
誰也不會想到，在本地實力房企雲集的廣州，一家名不見經傳的外來房企——上海升龍投資集團有限公司（以下簡稱升龍）會成爲“舊改大王”。
2018年7月，升龍在廣州南沙中標第一個舊改項目，正式進軍廣州市場。此後一年內，升龍一舉橫掃廣州4箇舊改項目，合計總用地面積佔廣州2019年度招標舊改項目的66%。
升龍是目前在廣州擁有待建舊改項目最多的房企。據記者不完全統計，升龍在廣州的9箇舊改項目改造總用地面積約1489.61萬平方米，預計投資金額約948.25億元（含合作項目）。
作爲一家近年來年銷售額不足200億元的房企，升龍何來的自信與資金？
記者近日走訪升龍位於廣州的多箇舊改項目發現，升龍的推進速度與同行相比略有差距，它似乎並不着急資金的回籠。
記者就升龍在廣州舊改項目的推進進度、曾出現過由於未按約定建成交付引致的多次司法糾紛等問題致函廣州升龍方面，其已確認收到採訪函，但截至發稿暫未回覆。
最早的項目未取證就開工
廣州業內對升龍的評價普遍是“很猛”，也好奇這家“過江龍”會在廣州掀起怎樣的波濤。
《每日經濟新聞》記者走訪了升龍在廣州的多箇舊改項目發現，其最早拿下的南沙金洲、衝尾村改造項目，或明年將才有商品房入市計劃，還在復建安置區基礎建設中。
這一項目頗爲特別，它不僅是廣州南沙自貿區第一個舊村全面改造的更新項目，更是廣州首個實現簽約率100％的舊改項目，但進度卻不盡如人意。
2018年5月，金洲、衝尾村舊改項目面向全國開發商“招親”，這也是廣州全市第一個通過市公共資源交易平臺掛網招商的舊村改造項目，最後升龍拿下了這個項目。
在前期簽約、拆遷上，升龍動作很快，這一項目從方案通過到啓動集中動遷僅用了兩個月，從啓動集中動遷到簽約達80％以上僅用了2個月15天，最後僅用了8個多月的時間就實現了100%簽約率。
但升龍的建設速度遠比不上其簽約拆遷速度。2019年12月，該項目舉行復建區動工儀式，預計能爲金洲、衝尾村村民提供約1600套精品回遷住宅。
時隔一年，記者走訪金洲、衝尾自然村更新改造項目一區、二區工程現場發現，項目公示牌顯示建設工期爲796天，施工單位爲中建五局三公司，建設單位爲金洲經濟聯合社的子公司廣州市南沙區億裕城市更新有限公司（以下簡稱南沙億裕）。
《每日經濟新聞》記者查詢廣州住建局網站發現，今年11月27日、30日，金洲、衝尾自然村剛拿到了金洲花園D1D5棟住宅、金洲花園C1-C4棟住宅的建築工地施工許可證，建設單位與施工單位同樣是南沙億裕與中建五局三公司，但暫無法確認這些住宅是安置房還是商品房。
有項目土地性質變更頻繁
今年12月16日，廣州市南沙區建設工程質量安全監督站檢查“金洲花園C1-C4棟住宅”工程時發現，現場提供檢查的基坑設計圖紙無出圖章、審圖章，危險性較大的分部分項工程（基坑）未組織驗收已進入下一道工序等。
《每日經濟新聞》記者走訪時發現，整個施工地塊暫未見成型的房屋，只有約兩層樓高的框架。有當地村民告訴記者，這個工地就是在建設安置房。
另一個可供印證的例子是，今年10月15日，金洲聯合經濟社發出的一份公告顯示，大興圍的13.7畝土地中，有約6.3畝土地目前租賃用於建設展廳，剩餘7.4畝土地按照規劃，建設兩棟約300套安置房和地下車庫。
而上述工程現場的旁邊就是金洲、衝尾自然村城市更新改造展示中心。該展廳裡面掛滿了帶有升龍LOGO的宣傳圖，現場工作人員表示，目前該中心主要用於接待村民，預計明年纔有商品房銷售計劃。
“什麼都還看不到”，多位金洲、衝尾自然村村民告訴記者，作爲南沙第一個舊改村，他們的改造進度確實比預期慢了一些。
改造進度緩慢或許也與客觀原因有關。上述金洲聯合經濟社發出的公告指出：“自今年7月開始，因少數村民在工地阻撓一直停工至今，嚴重影響一、二、三村民小組所有安置房的整體收房時間，村民回遷時間滯後近三個月。”
《每日經濟新聞》記者留意到，金洲、衝尾自然村地塊在推進的過程中，用地性質經歷了多次變更。在最新的規劃中，金洲、衝尾自然村的商住混合用地變更成了二類居住用地。
最開始招標時，金洲、衝尾自然村是個純商業地塊，後增加了居住用地面積，變成商住混合項目。
在2020年5月的《廣州市南沙區金洲、衝尾自然村地塊（DN0201管理單元）圖則完善》成果的通告中，金洲、衝尾自然村又從商住混合項目變成了以二類居住用地爲主的項目。
南沙區國土資源和規劃局相關工作人員向記者表示，該舊改項目的規劃確實經歷了多次變更，原因複雜，可能涉及用地主體申請、規劃要求、土地出讓等原因，但本次爲何從商住混合用地變爲二類居住用地需查詢後再回復。
有項目安置資金從3億增至12億？
事實上，當時升龍拿下這個項目令廣州業內較爲意外。
據《時代財經》報道，2018年7月6日當日，一共有1055名村民參與了投票，升龍集團獲得了贊成票717張，反對票268張，棄權票69張。金洲村党支書周春鬆透露，前期有很多開發商前來諮詢瞭解過項目，但最後參與投標的只有升龍集團一家。也有村民表示，當日去投票時，可選項也只有升龍一家。
但金洲村村民的心中似乎仍有顧忌，記者獲取了一份金洲村委在今年對村民發佈的一份《關於金洲、衝尾自然村對更新改造項目履約保證金及產生利息收益事宜的公告》（以下簡稱《公告》）。
《公告》顯示，金洲、衝尾自然村舊改項目收取人民幣3億元履約保證金後沒有被轉移走，而是存入了南沙區更新局設立的資金監管賬戶。“換言之，金洲、衝尾自然村舊改項目建設資金有充分的保障，不會造成爛尾。”
不過值得注意的是，據南沙區融媒體中心的消息，2019年9月，升龍全額存入復建安置資金監管賬戶的金洲、衝尾自然村更新改造項目復建安置資金是12.38億元。
除了金洲、衝尾村項目，記者還陸續走訪了升龍拿下的蔡邊一村、洛浦街沙溪村、黃埔湯村、南灣社區舊改項目，蔡邊一村、洛浦街沙溪村、南灣社區都還處在與村民簽約談判階段，黃埔湯村在陸陸續續拆除。
黃埔的九龍鎮湯村舊改是升龍目前在廣州最大的舊改項目，村域範圍994.66公頃，改造拆舊範圍673.65公頃，預計拆遷安置總投資額約66億元人民幣，總投資約164億元。
據觀點地產新媒體報道，湯村的安置房建設工程預計最快2020年就可完工。
但記者發現，2020年10月29日，湯村舊村改造項目（復建安置區）復建地塊四項目工程才取得建築工地施工許可證，施工單位爲中建四局一公司，其承包的湯村舊村改造項目涵蓋融資地塊五（融資商業一期）、項目展示區、復建地塊四總計三個地塊。
熟悉廣州舊改市場的李東（化名）告訴記者，舊改項目最大的挑戰就是孵化週期長，與之伴隨的就是企業需要揹負巨大的資金投入壓力，以及過程中的各種不確定性，比如城市更新政策可能會發生變化、村民利益訴求不一等。這些都有可能令項目孵化週期進一步延長，最壞的結果甚至有可能讓企業“算不過賬”，不得不中途退出。
何來實力一口氣攬下9個項目？
作爲一家外來小型房企，升龍何來實力在廣州兩年多就一口氣攬下9個大型舊改項目？
升龍是一家着重在個別區域發展的房企，近年來的銷售額增速不及行業平均。據克而瑞，2014年~2016年，升龍的年銷售額分別是154.3億元、223.1億元、313.2億元。但從2017年開始，升龍的銷售額規模又出現了滑落，從149.3億元降至2019年的105.8億元，2019年位列TOP200房企中的第151名。
一般來說，舊改項目推進緩慢、持續週期長是普遍問題，少則三五年，多則七八年的項目不在少數。
廣東省舊城鎮舊廠房舊村莊改造協會副會長、合一城市更新集團董事總經理羅宇對記者表示，一箇舊改項目開發週期長達十年八載，期間要穿越兩到三次房地產調控小週期。融資是舊改投資一個很重要的板塊，因爲舊改項目其實就是一個跨週期的投資，如今在三道紅線的壓力下，房企佈局舊改就需要特別注意項目現金流的平衡。
雖然銷售額不多，升龍卻在融資和造勢方面很有方法。先成功進入廣州市城市更新協會是第一步，協會的背書對升龍在廣州獲取舊改項目、與村民的談判過程中是一種助力。
2018年開始，升龍就馬不停蹄地在廣州尋找各種銀行融資，過程十分順利。期間，升龍集團董事局主席林億親自帶隊拜訪各家銀行高層。
林億還有一個得力的融資助手——升龍董事長助理兼投融資中心總經理鄭景山。鄭景山擁有豐富的銀行系統工作履歷，曾任交通銀行龍巖分行行長、交通銀行福建省分行授信部總經理。
2018年年內，升龍就相繼與建設銀行廣東省分行、民生銀行廣州分行、廣州農商銀行、廣州銀行等簽署了相關戰略合作協議，合作的內容主要就是圍繞“三舊改造”、投融資等方面。其中，僅升龍與建設銀行廣東省分行簽署的戰略合作協議總額就達到100億元。另外，升龍還是廣東華興銀行前十大股東之一，鄭景山還出任了華興銀行的董事。
據華興銀行2019年年報，升龍以12.5%的持股比例位居華興銀行第二大股東。值得注意的是，升龍在華興銀行的股份質押了約49.99%，也是前十大股東中唯一有股份質押的股東。
當然，世界上沒有免費的午餐。記者查詢國家企業信用信息公示系統發現，在湯村舊改的項目公司廣州升龍錦盛置業有限公司中，廣州市黃埔區龍湖街湯村村經濟聯合社、升龍與瑞景房地產的持股比例分別是51%、39.2%與9.8%。而在今年9月24日，升龍與瑞景房地產均將其名下的股權全部出質給廣州農村商業銀行股份有限公司黃埔支行。
融資渠道解決後，升龍就開始迅速在廣州獲取舊改項目。從2018年7月至2020年8月，在兩年時間，升龍在廣州的舊改項目已增至9個，成爲目前廣州待建舊改項目最多的房企，聲勢頗大。
據記者不完全統計，升龍在廣州的9箇舊改項目，合計改造範圍總用地面積爲1489.61萬平方米，預計投資金額/改造成本約在948.25億元。
升龍的一番融資、造勢令業界側目。近日，萬科集團合夥人朱保全在接受《每日經濟新聞》等媒體專訪時還特別提及了升龍，他談到，萬物雲已經與升龍達成戰略合作，雙方成立的物業合資公司（即升龍物業）加入了睿聯盟，萬物雲將積極支持其上市。
“廣州有9條村交給升龍舊改。升龍不會做物業，所以想找人做物業，但是它又不想失去今天資本市場給物業的這份紅利。現在結果（萬物雲）幫它梳理全套物業管理流程、找總經理，這個公司還是升龍物業。未來升龍物業上市，我是它的戰略股東和科技服務商。”朱保全如是表示。
清理“包袱”後轉戰廣州
在房地產行業，升龍的發展路徑顯得很獨特——打一槍換一個地方。
雖發跡於鄭州、洛陽，但升龍在這兩座城市都是草草收尾，多年來也再無新項目的消息，只剩下了一堆遺留問題，便迅速轉戰廣州，廣州正在成爲升龍集團的重心地。
2017年，升龍不僅出售了位於鄭州的舊改項目，還向政府申請退出洛陽升龍又一城建設項目。
廣州從2019年開始進入舊改爆發期。據《廣州市城市更新三年行動計劃（2019~2021年）》，廣州爭取實現2019~2021年開工項目400個以上，重點推進25個城中村全面改造，推進20個成片連片改造項目。
廣州克而瑞首席分析師肖文曉在接受記者採訪時表示，對於廣州這樣的一線城市來說，土地資源是非常緊缺的，通過招拍掛拿地會很貴，而舊改相對在土地成本方面有一定優勢，並且通過前期介入可以提前鎖定爲企業的戰略土儲，爲企業未來的佈局發展蓄能。目前廣州各區都在大力推進舊村改造，也爲企業提供了很好的介入機會。
根據克而瑞的不完全統計，截至目前，廣州有接近300條村的改造已經進入公開流程，其中只有大約1/3確認了舊改主體企業，換言之還有很多舊村尚未“名花有主”，機會顯而易見。
基於此，除了本地房企如時代中國、富力、方圓等紛紛加註廣州舊改，外來房企如升龍、河南瀚宇、深圳勤誠達等也得以有機會進駐廣州舊改市場。
2017年，升龍來到了廣州，註冊成立了廣州升龍投資有限公司（以下簡稱廣州升龍）。
對於規模與銷售，升龍一直有做強做大的野心，如今終於等來了廣州的機會。爲此，林億還招攬了不少地產圈的明星職業經理人。
今年10月，萬科系舊將、原易居企業集團執行總裁張海民正式加盟升龍成爲新任總裁，辦公地點就在廣州。另據招聘網站顯示，升龍面向集團的招聘職位工作地點均是廣州升龍在珠江新城的辦公地址，崗位包括集團董辦秘書、集團總裁秘書、集團信息技術主管/經理、集團人力行政副總經理等。
集齊了人力、物力、財力，有心的升龍準備在廣州大幹一場，但它需要向廣州的村民拿出看得見的“誠意”。