風起望城 ▏十餘年樓市浪潮中，藏着一代望城人的命運

再也沒有哪個區域，比望城更能代表長沙樓市了。

歷經十餘年的砥礪前行，望城已從昔日默默無聞的“長沙附屬小縣城”華麗轉身，成爲備受矚目的“長沙第六區”。它的崛起與蛻變，不僅是長沙樓市蓬勃發展的一個生動縮影，更承載着這一代望城人的夢想與命運。

回顧房地產發展的十餘年曆程，大致可以分爲四個大的週期：

（一）08年的全球金融危機和09-10年的復甦；

（二）11-13年收緊調控和14-15年的窗口期；

（三）15-17年的棚改和去庫存，大潮上漲；

（四）17-21年四限政策和疫後待復甦時期。

在地產的大週期裡，望城伴隨着撤縣劃區，也迎來了數次蝶變。望城人與新望城人們，在置業浪潮中，不僅見證了區域的飛速發展，更在這片土地上實現了他們的安居夢。

2010-2024年望城樓市變遷圖

起步期的望城還是個“小透明”

（2011年以前）

十餘年前，望城還只是一座默默無聞的縣城，尚未擁有繁華的商業區和高聳入雲的摩天大樓。那時的樓市價格相對較低，普通住宅的整體均價在3000-4000元/㎡左右，與長沙主城區的價格差距約爲2000-3000元/㎡。

由於仍屬於縣域城市，望城的城市界面發展尚不成熟。樓盤零星佈局在望城中心、濱水新城和金星北板塊。

彼時的望城鮮有品牌房企進駐，恆大名都是當時唯一的品牌大盤，銷售一直佔據前列，而本土開發商更多的會依據本土市場的需求以及地理環境優勢打造多樣化的產品。

恆大名都

當時的恆大名都被稱爲集居住、觀景、商業、教育、文化娛樂等功能於一體的“星城第一高樓”，依託地塊內天然原生內湖，結合原有景觀地貌，打造出數萬平米皇家湖景園林的尊貴。

加之項目精裝出售，不到4000元/㎡的價格吸引着購房者紛沓至來，連續兩年銷售達到了月均175套的成績，可謂風靡一時！

突漲期的望城成爲市場“香餑餑”

（2012-2013年）

2011年，望城撤縣劃區之後，城市建設速度顯著加快，區域價值逐漸被品牌房企所認可。

爲了能快速的融入長沙主城區，望城在隨後幾年里加大了土地出讓力度，吸引了多家品牌房企進駐。新城控股、綠地集團、正榮集團、龍湖集團、合能地產、時代中國等知名企業紛紛佈局望城，爭相搶佔“撤縣並區”帶來的發展紅利。

其中，2013年望城成交涉宅土地42宗，創下歷史新高！金星北板塊，作爲靠近嶽麓區的重要區域，成爲了涉宅用地出讓的大戶。

也正是在這一年，龍湖首次進入長沙市場，選擇在金星北板塊佈局，帶動了別墅產品新一輪的發展風潮。

龍湖湘風原著

當時龍湖打造的龍湖湘風原著主打的產品是聯排別墅，是龍湖地產高級系列的頤和系產品，爲法師新古典主義風格，它的園林景觀，360度造景，大樹三級跳，同緯度全冠移植等獨特手法也一直被業界模仿。

龍湖湘風原著月均28套的戰績給金星北注入了更多的活力，伴隨着金地三千府、南山蘇迪亞諾、臥龍灣等別墅項目拔節生長，得益於望城豐富的綠色景觀資源，金星北的土地上獨棟別墅、聯排別墅、疊墅等多種形態的別墅產品共同構建了一條豐富多彩的產品矩陣。

彼時的望城，別墅市場份額異軍突起，成爲長沙整體別墅市場的中流砥柱，佔比高達36%，遙遙領先於其他區域。

這一輝煌成就不僅彰顯瞭望城別墅市場的獨特魅力與強勁實力，更爲區域匯聚了大量財力雄厚的精英人羣，奠定了堅實的經濟基礎。

儘管2011-2013年市場大環境在收緊政策，但“限小不限大”的政策並未影響到望城市場。

伴隨着金星北別墅市場的熱火朝天，望城商品住宅市場的成交均價較“撤縣劃區”之前提升了將近1000元/㎡，部分樓盤順勢上漲500元/㎡。

至此，望城逐漸成爲房企投資地圖中的“香餑餑”。

蟄伏的金星北翻身“價值高地”

（2014-2017年）

望城想要快速融入主城區，首要發展的必然是金星北板塊。

它作爲湘江新區、望城、市中心交互發展的中心位置，是三大區域的結合部和橋頭堡。2015年4月，湘江新區正式獲得國務院批覆掛牌成立，金星北被納入國家級新區範圍，迎來了歷史最佳的發展時代。

自金星大道2002年破土動工以來，蟄伏了多年的金星北終於在這一時期煥發新生！

過去，人們對金星北的印象還停留在長沙房價的“價格窪地”，整個片區的房價多年在“四”字頭徘徊，長年扮演着拉低長沙房價均價的角色。

2014-2015年，長沙取消“7090”限購，伴隨着多次降息降準降首付，市場進入了窗口期。此時的金星北依舊是望城土地出讓大戶，佔比達到了33%，這兩年新華聯、澳海集團、嘉宇控股、時代中國房企持續在這裡落子。

在政策調控的影響下，2015年金星北市場規模率先突破百萬方，持續保持着望城60%的市場佔有率。

隨着棚改和去庫存政策的推動，片區規模在2016年達到頂峰，達253萬方，同時價格一路從4字頭躍升到6字頭，超過望城均價，成爲價值高地。

同時，這裡作爲望城面向市中心的門戶板塊，基建加速建設，憑藉他宜居的環境、良好的區位交通、日益成熟的配套，以及高性價比優勢，已成爲當時長沙人民置業安家的最熱門板塊和最具潛力板塊之一。

金星北的樓市發展，可謂是望城樓市的一大縮影。

望城作爲長沙的第六區，其房價一直以來在都相對其他區域要低，這主要得益於其廣闊的區域面積和相對充足的土地供應。

在過去的十年裡，隨着撤縣改區的推進，基建的發展和政策的影響，望城的房價也實現了價值的翻倍，但相對於其他區域來說，仍具備更高的增長空間。

月亮島時代開啓，望城進入真改善階段

（2018-2022年）

2018年，長沙樓市由剛需逐步轉向了改善。隨着疫情的爆發，市場對改善也不僅僅滿足於面積，產品品質和環境的優化也提上日程。

彼時的長沙，濱江新城和梅溪湖依託於湘江、梅溪湖和洲島山體資源，成爲品質改善的聚集地。隨着板塊的發展步入成熟階段，市場外溢效應開始顯現。

嶽麓區沿濱江新城向北，月亮島成了承接品質改善的首要之地。望城也隨即開啓了月亮島時代。

在龍湖、萬科、越秀、明昇地產等品牌房企相繼進駐後，2020年市場規模直奔50萬方，隨後宸嘉發展帶動起月亮島沿江大平層的熱銷，板塊的房價也由6000 元/㎡跳張至16000元/㎡。

嘉臣道實景鳥瞰

2022年，宸嘉·嘉臣道項目一面市，便掀起了長沙【實景展示區】風潮。

即便在市場下行之際，嘉臣道仍以創新精神和大手筆投資，匠心獨運地打造了長沙首個2.2萬方超大體量全功能實景開放展示區，並採用先進獨立的三分區戶型設計，以卓越的產品實力穩固市場地位。

其七次開盤均需搖號的佳績，成爲長沙市場終極改善之選，引領城市人居新風尚。（相關鏈接：項目測評 |宸嘉嘉臣道：爆款加推，長沙網紅準現房大平層再續傳奇）

濱水時代開啓，望城迎來高光時刻

（2023年起）

隨着月亮島的開發殆盡，沿江向北——濱水新城，成爲望城當下最閃亮的星。

自2021年長沙構建“一江兩岸、一核多心”的中心體系起，濱水新城就不再是望城的濱水新城，而是全長沙的濱水新城。

乘着“一江兩岸”開發的東風，濱水新城正迎來前所未有的發展機遇，推動者望城價值不斷拔高。（相關鏈接：風起望城 ▏大江向北，望城這裡率先起勢成發展新主場）

從市場的產品端，我們可以窺探一二。

濱水新城憑藉較低的綜合容積率、3000畝溼地公園等優良的自然生態資源，躋身成爲長沙當前最熱門改善之地。也正是它豐富的洲島湖泊資源，使得這裡的產品豐富多樣。

湖南建投地產集團深諳城市肌理，於斑馬湖核心區位精心佈局，以僅1.5的容積率，打造出令人心馳神往的疊墅+洋房產品——湖南建投·御湖印。

湖南建投·御湖印效果圖

項目採用玻璃幕牆與鋁板立面相結合的現代簡約風格，外部三面環湖，內部營造“公園級”景觀，實現社區、建築與自然的和諧共生。

項目集全齡奢裝藝術會所，集健身、童樂、閱讀等功能於一體，全方位滿足業主生活需求，彰顯出滿滿的誠意與匠心。（相關鏈接：建投御湖印：低密度純大平層項目，首開“8”字頭，去化68%）

福天興業集團於濱水新城畔，匠心獨運地打造了立體生態創新建築——福天·濱江院子。

福天·濱江院子效果圖

經過多年的研發實踐與清華大學的強強聯合，福天興業集團成功完成了“人居微生態”全產業鏈的打造。

福天·濱江院子將“創新大平躍”與“空中庭院”完美融合，通過奇偶層錯層處理，使每個戶型都擁有了6米挑空的庭院空間。

這一創新設計不僅提升了居住品質，更爲望城的業主們帶來了前所未有的居住體驗。（相關鏈接：福天·濱江院子：江景花園大平躍，樹立望城人居品質新高度）

如果產品形態的多樣性尚不足以充分展現該片區的價值潛力，那麼潤和大澤湖項目的首開面市，則更加生動地詮釋了這一價值。

9月14日，潤和大澤湖盛大開盤，推出了42套240㎡的森林大宅，折後均價在12000-15500元/㎡之間。這一價格不僅觸及瞭望城房價的上限，更與當前長沙熱門市府、谷山、濱江等板塊在大促之下的價格相媲美。

潤和大澤湖效果圖

潤和大澤湖項目位於大澤湖一線，擁有得天獨厚的景觀資源，並且作爲第四代住宅和建築新規後的首個住宅項目，其產品優勢顯而易見！開盤當日即實現了39套房源的銷售，去化率高達93%，這一成績無疑令人矚目。

望城區憑藉其低密宜居特質和豐富的生態資源，成功吸引了多樣化的房產項目開發。從十年前以剛需爲主的高層住宅發展，到如今涵蓋別墅、洋房、大平層、立體生態建築等多種形態的豐富產品矩陣，望城不斷迎合不同消費者的個性需求與品味追求，吸引着越來越多的人前來安家落戶。

望城的財富積累讓市場可期

（未來）

十餘年的發展，讓望城從“小透明”搖身變爲“香餑餑”。

這十餘年間，望城完成了城市界面的快速更新，房地產市場也從“剛需主導”邁向了“品質改善”。（相關鏈接：風起望城 ▏"轉正"內六區,12年融城之旅,望城交出怎樣的成績單？）

新舊交替的望城人們，在這十餘年間，也實現了置業的升級，財富的積累由當初的“別墅時代”轉向了當前的“沿江時代”！

如今四限政策已解除，望城積累的財富羣體也進入到強支付階段，伴隨着一個個高品質項目的熱銷，一塊塊高質素地塊的出讓，望城仍大有可爲！

總結

未來，望城區將繼續乘風破浪，書寫更加輝煌的發展篇章。

隨着更多優質項目的落地和品牌房企的入駐，望城的樓市將煥發出更加璀璨的光芒。同時，望城也將以其獨特的魅力和優勢，吸引更多人前來投資、創業、居住，共同見證這片熱土的繁榮與發展。