福利房借名買房引發的激烈紛爭 誰能最終擁有房產所有權

爲保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均爲化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。

**原告訴稱**

林某涵向一審法院起訴請求判決：

1. 趙某娟、劉某鵬返還位於北京市大興區的房屋。

2. 林某涵返還趙某娟、劉某鵬墊付的購房款及裝修費共計 55 萬元。

3. 本案訴訟費用由趙某娟、劉某鵬承擔。

林某涵上訴請求：撤銷一審判決，改判支持林某涵一審全部訴訟請求或將本案發回重審，訴訟費由趙某娟、劉某鵬負擔。

林某涵主張：位於北京市大興區的房屋（以下簡稱涉案房屋）系其購買的福利房，因趙某娟、劉某鵬爲其墊付了相關費用，該房屋長期被二人佔有，雙方之間不存在借名買房的合意，不存在借名買房的法律關係，林某涵系涉案房屋所有權人，趙某娟、劉某鵬應當返還房屋。

**被告辯稱**

趙某娟、劉某鵬辯稱，同意一審判決。

**法院查明**

2013 年 12 月 10 日，林某涵（買受人、乙方，乙方委託代理人劉某鵬）與單位（出賣人、甲方）簽訂《購房合同書》約定：購買一號房屋，房價款總金額爲 705430 元整。該合同尾部甲方處蓋有單位的合同專用章，乙方處簽有林某涵的名字，委託代理人處簽有劉某鵬（代）的名字。

林某涵（乙方）與單位（甲方）簽訂《補充協議》約定：您所購買的房屋實測面積爲94.1 平方米，房價總款爲 697260 元。該協議尾部甲方處蓋有單位的合同專用章，乙方處簽有林某涵的名字。庭審中，林某涵表示《補充協議》的簽名是其本人所籤，趙某娟與劉某鵬則表示《補充協議》中林某涵的簽字是趙某娟代林某涵簽署的。

林某涵另提交：

1. 證據一、不動產權證書，載明“權利人爲林某涵，共有情況爲房屋單獨所。權利性質爲劃撥/按經濟適用住房管理”證明涉案房屋歸林某涵所有，趙某娟及劉某鵬應當向其返還涉案房屋。

2. 證據二、購房發票，證明涉案房屋歸原告所有，被告應當向原告返還房屋。

3. 證據四、銀行轉賬記錄 6 張，證明原告陸續向被告還款 20 萬元（其中 ATM 機的是取現，其餘的是轉款，戶名趙某濤是林某涵的兒子）。

趙某娟、劉某鵬對上述證據的質證意見爲：

1. 對證據一、二，真實性認可，不認可證明目的。我方是以林某涵的名義買房。

2. 對證據四，

- 認可林某涵提交銀行轉賬記錄的真實性與合法性，但對於林某涵所述的其他現金記錄不認可。

- 認可曾向趙某濤借款 20 萬元，但用於其他用途，與本案無關。林某涵提交的轉賬記錄應就是這 20 萬元借款的一部分。

- 這 20 萬元借款在我方提交的證據八雙方對話錄音中已經說明，與本案無關。

趙某娟、劉某鵬另提交：

1. 證據二、物業服務合同，該合同甲方爲業主林某涵，乙方爲 T 公司，合同尾部有林某涵的委託代理人劉某鵬的簽字，時間爲 2014 年 11 月 28 日。證明劉某鵬爲實際購買人，作爲委託代理人簽署了物業服務合同。二被告 2014 年就入住了，而不是林某涵起訴狀中所述 2017 年向其借房。

2. 證據三、物業費繳納憑證，證明趙某娟、劉某鵬爲涉案房屋實際購買人和實際居住人，每年繳納物業費和供暖費。

3. 證據四、裝修合同及收據，證明趙某娟、劉某鵬爲實際購買人和實際居住人，對該處房產進行了裝修。

4. 證據五、銀行記錄，證明劉某鵬利用自有資金付款情況。

5. 證據六、收據，證明劉某鵬實際繳納契稅、維修金及產權辦理費。

6. 證據七、租房合同，證明趙某娟對外出租涉案房屋情況。該處房屋爲趙某娟、劉某鵬實際所有，纔有權進行出租。

7. 證據八、交款收據，證明趙某娟與劉某鵬支付購房款。

林某涵對上述證據的質證意見爲：真實性均認可，不認可證明目的。涉案房屋只是由二被告墊付購房款，並不存在二被告實際購買的事實。

另查明一，涉案房屋的不動產權證書、購房發票及補充協議由林某涵持有，涉案房屋的購房合同由趙某娟及劉某鵬持有。

另查明二，林某涵與趙某聰原系夫妻關係，二人育有一子名爲趙某濤。趙某聰與趙某娟系兄妹關係，趙某娟與劉某鵬系夫妻關係。

**法院認爲**

本案中，林某涵請求趙某娟及劉某鵬向其返還涉案房屋，趙某娟及劉某鵬則以與林某涵之間存在借名買房的合意，涉案房屋實際爲二人購買爲由進行抗辯。那本案的爭議焦點在於林某涵與趙某娟、劉某鵬之間是否存在借名買房的關係，對此分析如下：

第一，林某涵與趙某娟、劉某鵬之間雖未簽訂書面借名買房協議，但鑑於雙方之間的親屬關係，而且涉案房屋屬於林某涵所屬單位的福利房，趙某娟與劉某鵬表示因林某涵怕其單位找她麻煩，所以沒有簽訂相關協議的意見合乎常理，故雙方之間沒有書面借名買房協議亦可理解。且是否存在書面借名買房協議，並非判斷是否存在借名買房關係的唯一判斷標準。

第二，關於涉案房屋《購房合同書》的簽訂問題，如果如林某涵所述其是涉案房屋的實際購買人，趙某娟及劉某鵬二人只是墊付購房款，那涉案房屋的購房合同理應由林某涵本人簽署，購房合同原件也應由其持有。而本案中涉案房屋的購房合同由劉某鵬簽訂，購房合同原件也由趙某娟及劉某鵬持有。林某涵的主張與常理不符。

第三，關於購房款，雙方均認可涉案房屋購房款均由趙某娟及劉某鵬支付。

第四，關於居住的問題，根據趙某娟、劉某鵬提交的證據及雙方的當庭陳述，涉案房屋子購買後一直由趙某娟、劉某鵬佔用使用，物業費等費用也是趙某娟及劉某鵬支付。而且趙某娟、劉某鵬對涉案房屋還存在裝修及出租行爲。

故綜合全案證據及查明的事實，可以認定上述情形符合法律關於借名買房的規定。因此趙某娟、劉某鵬佔用、使用涉案房屋系基於購買該房屋的事實，林某涵並非涉案房屋的實際權利人，其要求趙某娟、劉某鵬向其返還涉案房屋的訴訟請求於法無據，法院不予支持。在返還涉案房屋的訴訟請求無法得到支持的前提下，林某涵的其他訴訟請求亦無法得到支持。

**裁判結果**

一審法院判決：駁回林某涵的全部訴訟請求。

二審判決：駁回上訴，維持原判。

**房產律師點評**

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實有責任提供相應的證據加以證明；在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的後果。本案中，林某涵主張涉案房屋系其購買以及趙某娟、劉某鵬係爲其墊付購房款，而趙某娟、劉某鵬則抗辯稱涉案房屋系二人借用林某涵之名義購買。

因林某涵的舉證不足以直接證明趙某娟、劉某鵬係爲其墊付購房款，法院綜合考慮雙方的親屬關係以及涉案房屋購房合同由劉某鵬代爲簽署，購房合同原件亦由趙某娟、劉某鵬持有，涉案房屋交付後由趙某娟、劉某鵬進行裝修、繳納契稅、維修金及產權辦理費且一直由趙某娟、劉某鵬實際使用的事實，對林某涵提出的趙某娟、劉某鵬系墊付房款的主張未予採信，並無不當。

此案具有以下幾方面的啓示：

**證據的重要性**：在房產糾紛中，證據往往是決定案件勝負的關鍵。林某涵未能提供充分且有力的證據證明趙某娟、劉某鵬係爲其墊付購房款，導致其主張未被法院採信。這提醒我們，無論是主張權利還是進行抗辯，都要注重收集、保存和整理各類相關證據，如書面協議、付款憑證、溝通記錄等。

**借名買房的風險**：此案揭示了借名買房存在諸多潛在風險。對於借名人和出名人來說，都可能面臨法律上的不確定性。借名人可能無法實際控制房產，而出名人可能因各種原因被要求返還房產。在沒有明確書面協議的情況下，雙方的權益難以得到有效保障。

**親屬關係與法律關係的區分**：儘管雙方存在親屬關係，但在涉及重大財產權益時，不能僅僅依賴親情和口頭約定，而應當通過合法、明確的法律形式來規範雙方的權利義務。親屬關係不應成爲模糊法律關係的因素。

**合同的必要性**：即使存在特殊情況導致無法簽訂正式書面合同，也應當通過其他方式留下雙方關於房產歸屬和權益分配的明確意思表示。否則，一旦發生糾紛，雙方的主張都可能缺乏有力支撐。

**法院判決的依據和邏輯**：瞭解法院在這類案件中的判決依據和邏輯，對於律師爲當事人提供準確的法律建議至關重要。律師需要從購房合同的簽訂、款項支付、實際使用等多個方面綜合考慮案件的走向，爲當事人制定合理的訴訟策略。