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福州新房認購、網籤量紛紛創近一年新低！

2022年1月

2022年以來，雖然信貸政策持續發力，福州房企推盤積極性提高，但受到樓市整體低迷行情的影響，不少樓盤的認購情況下跌明顯。開盤方面，本月共6個項目開盤6次，整體去化率約33%，去化率較上月有所下滑，仍低位徘徊。其中五區共5個項目首開入市，整體去化率僅39%。

從本月數據上看，五區普通住宅供不應求，供應量環比明顯下滑，位於近一年較低位水平；成交方面，成交量環比下滑10.71%，除晉安區微漲外，其餘各區域成交量均有不同程度的下滑，其中臺江、馬尾區，成交量下滑顯著，下滑幅度均超過50%。閩侯成交量環比有所下滑，成交主力爲【萬科城市花園】，成交均價則維穩。實際認購方面，五區、閩侯整體認購表現較差，同環比均出現明顯下滑，五區認購量更是創近年來新低。

2022年的第一個月，儘管福州接連迎來多項樓市利好，但購房者觀望情緒依舊濃厚。展望2 月份，恰逢傳統春節成交淡季，加之行業信心驟減，房地產市場仍將面臨較大的考驗，預計供求還將呈現回落態勢。

樓市政策（2022.1）

1、央行：爲引導資本市場預期積極發展，央行發佈下降1年期和5年期LPR報價

2、央行：爲維護銀行體系流動性合理充裕，央行“降息”10個基點

3、福州公積金政策調整，貸款條件放寬

4、福州：強化商品房預售資金監管，額度不少於工程總造價1.2倍

5、福州：深入推進全省城市建設品質提升，支持城市綜合開發，加強監管要求

6、住建部：實施房地產長效機制，全年籌建保障性租賃住房

市政規劃（2022.1）

1、高新區烏龍江大區小學獲批，2023年12月建成

2、佔地1149畝，福州金魚文化公園選址荊溪

3、福建省人民醫院黃山分院落戶城南板塊

4、道慶洲大橋1月30日正式通車

5、馬尾區將建福州市馬尾第二實驗小學

6、長樂區新增牛山體育公園

五區市場熱度

1、本月市場熱度

2、五區市場板塊熱度

本月各板塊熱度變化：通過監測板塊認購指標，盤均套數指標的數據變化，跟蹤板塊熱度變化。

板塊認購指標：北區、帝封江、中心板塊的認購指標分別爲21.52%、12.68%、12.3%，跑贏板塊年度認購佔比；

盤均套數指標：北區、帝封江、快安、義序、中心等5個版塊指標分別爲22、24、18、25、23，跑贏城市平均值13。

板塊認購指標：當月板塊認購/當月城市總認購-板塊年度認購佔比

盤均套數指標：板塊盤均認購-城市盤均認購

3、五區市場項目聚合度

1月份整體認購共計1301套，環比下跌35%，前十項目合計認購616套，佔比47%，受益於多項目首開入市，聚合度再度提升。

1月份，房企積極推貨，但市場反應冷淡，疊加臨近新年、陰冷天氣等因素，1-10套大幅擴大，其餘均收窄。

開盤監測

1月共6個項目開盤6次，整體去化率約33%，均爲首開入市。

土地監測

本月主城區及長樂無宅地供應；下轄縣中僅福清、連江供地，共供應2幅宅地，供應總建爲20.14萬㎡，起拍總價爲7.87億元。

本月主城區無宅地成交，八縣僅永泰城北成交1幅宅地。財政壓力不減，福州趕在假期結束後即將推出首批集中供地，本次供應將包含上批次部分未成交地塊，同時核心板塊也將推出多幅優質宅地，整體條件較優，預計熱門宅地或將順利成交，條件一般或偏遠地塊仍存在較大出讓壓力。

商品住宅市場

1、普通住宅市場

本月五區普通住宅供應13.89萬方，供應量環比明顯下滑，位於近一年較低位水平；成交方面，成交量環比下滑，均價穩中微漲。

1月五區普通住宅供不應求，存量小幅下滑至229.1萬㎡，去化週期與上月持平，爲8.7個月。北區板塊存量最高，去化週期超12個月，尚在合理範圍內；桂湖去化速度慢，去化週期最長。

本月閩侯普通住宅斷供；成交方面，成交量環比有所下滑，成交主力爲【萬科城市花園】，成交均價則維穩。

1月閩侯普通住宅供不應求，庫存量環比上月有所下滑，去化週期爲10.1個月；板塊方面，南通庫存量最大，去化週期15個月；南嶼去化速度加快，去化週期僅2.4個月。

2、別墅市場

本月五區別墅供應0.64萬㎡/42套，成交1.36萬㎡/97套，成交量小幅下滑，均價受【源溪裡山】等項目影響環比小幅下滑。

本月五區別墅庫存下滑至54萬㎡，去化週期約27.1個月；各板塊中，北區、桂湖、帝封江庫存量大，去化速度較慢，去化週期長；琅岐、三江口板塊去化速度加快，去化週期尚在合理範圍內。

本月閩侯別墅新增供應0.88萬方/30套，成交0.39萬㎡/13套，成交量環比漲幅顯著，均價受【高爾夫莊園】等項目備案影響有所上漲。

本月閩侯別墅市場庫存量環比上月微漲，去化速度減慢，去化週期上漲至49個月；各板塊中，南嶼、上街存量最高，去化速度慢，去化週期均超過40個月；白沙庫存量低，但去化週期最長。

3、區域成交走勢

成交量方面：除晉安區外，各區域環比均有下滑，其中臺江，馬尾區環比下滑顯著，跌幅均超50%；

成交均價方面：除倉山區外，其餘區域均有所上漲，其中臺江價格上漲明顯，至近一年最高位。

4、成交結構分析

【五區】

本月五區70-90㎡面積段成交佔據主力，主力項目爲【碧桂園正榮悅玲瓏】

150-200萬總價產品佔據主力成交，主力成交爲【榕耀之城】

【閩侯】

本月閩侯70-90㎡面積段產品佔比達6成，佔據主力成交，主力項目爲【萬科城市花園】

閩侯110-130萬總價產品佔據主力成交，佔比27%，其主力成交爲【萬科城市花園】

5、排行榜

【融信海月江南】佔據金額、面積榜雙榜首；各區域中，倉山、晉安多個項目上榜，表現亮眼。

SOHO市場

上月五區SOHO市場1個項目新增供應0.77萬方,本月掛零；成交方面，受【榕心未來】項目集中備案影響，，成交均價回落至近一年中位水平。

本月閩侯SOHO市場繼續斷供；成交量有所上漲，仍低位徘徊；成交均價小幅下滑，至低位運行。

注：文中內容僅代表克而瑞業務板塊福州團隊觀點，僅供參考。

本文完

文 | 克而瑞福州

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