各地配售型保障性住房陸續開建，多地管理辦法呼之欲出

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道近日，《鄭州市配售型保障性住房管理辦法（試行）》（徵求意見稿）發佈，明確鄭州市區配售型保障性住房的籌建、配售和管理要求，文件計劃於5月1日起正式實施。

今年以來，大連、昆明、南昌、鄭州等地配售型保障性住房管理辦法陸續發佈，公開徵求意見，另據《中國建設報》報道，貴陽、合肥、杭州等地的相關配套政策也正在制定過程中。日前，寧波《關於規劃建設保障性住房的實施意見》已正式出臺。

住房困難的工薪收入羣體和引進人才成爲各地配售型保障性住房的重點配售對象，大連將來連留連學生和農民工羣體也納入在內。各地要求配售型保障性住房按保本微利原則出售，並實施嚴格的封閉管理，禁止配售型保障房以任何形式變更爲商品房流入市場。

中指研究院不完全統計發現，北京、上海、廣州、深圳、福州、西安、濟南、青島、杭州、成都、重慶、昆明、南寧、寧波、太原、鄭州、貴陽、合肥、武漢、東莞、佛山、南京、長春、瀋陽、大連、南昌、天津、哈爾濱、長沙等近30個城市已公佈今年配售型保障房建設/籌集計劃，各地以需定建，今年計劃籌建配售型保障性住房1000餘套至10000餘套不等，多在2000~4000套之間。

各地配售型保障性住房進入施工建設階段，大連、哈爾濱、貴陽、福州、昆明、武漢、深圳、重慶等地均已啓動建設，福州首個配售型保障性住房項目將開啓第二輪申購。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，當前多地已披露2024年配售型保障房建設的工作目標，隨着配套政策及資金端不斷落位，預計接下來將進入快速推進階段。各地配售型保障房管理規則陸續出臺，部分項目啓動申請，在各地的快速推進下，“市場+保障”的住房供應體系建設有望更快得到實現。

配套政策加速落地

近日，住房城鄉建設部召開保障性住房建設工作現場會，會議指出，要加大保障性住房建設和供給，完善“市場+保障”的住房供應體系，不斷滿足工薪收入羣體剛性住房需求。會議要求，各地要抓政策出臺、抓項目建設、抓“好房子”建設、抓住房發展規劃編制，切實推動保障性住房建設見到成效。

目前大連、昆明、南昌、鄭州、寧波等地已出臺或擬出臺配售型保障性住房管理辦法或實施意見，對配售型保障性住房籌建、配售、管理和退出等進行規定。另外，據日前《中國建設報》報道，杭州、貴陽、合肥等地的相關配套政策也在制定和落實過程中。

去年年底，住房城鄉建設部相關司局負責人在接受媒體採訪時表示，各地當前重點要保障好兩類羣體，一類是住房困難未得到解決、收入不高的工薪收入羣體，另一類是城市需要引進的科技人員、教師、醫護人員等。有條件的地方可以逐步覆蓋其他羣體。

從各地出臺或擬出臺的管理辦法來看，工薪階層和引進人才是重點配售對象，杭州、貴陽、寧波、南昌、昆明、大連、鄭州等地均在政策中作出明確規定。如《鄭州市配售型保障性住房管理辦法（試行）》（徵求意見稿）提出，配售型保障性住房重點解決鄭州市區戶籍住房困難的工薪收入羣體和引進的人才等，一個家庭只能申購1套。

除這兩類人羣外，不同城市在羣體覆蓋方面也存在一些區別，如杭州還計劃向住房困難家庭進行配售，合肥關注從事環衛、快遞、交通服務等基本公共服務人員等的住房需求，南昌明確要首先從本地城鎮戶籍經濟困難的無房家庭開始，大連則將來連留連學生、農民工羣體納入配售對象範疇。

在戶型面積方面，各地配售型保障性住房以中小戶型爲主，寧波明確建築面積在60~120平方米之間，以90平方米左右爲主；南昌提出要最大戶型建築面積原則上不超過120平方米；大連要求新建項目單套住房建築面積以70~90平方米戶型爲主，原則上不超過120平方米；鄭州則提出新建項目單套住房建築面積控制在 70~120平方米之間，三居室套型比例按項目情況控制在 50%~60%之間，收購項目單套住房建築面積和套型比例可適當放寬。

在價格方面，配售型保障性住房按保本微利原則配售，各地配售價格多根據項目土地劃撥價格、建安成本、適度合理利潤等因素，預估配售型保障性住房銷售價格，寧波、昆明、鄭州等地明確利潤不超過5%。目前，經初步測算，貴陽市首批啓動建設的項目售價在5200~7000元/平方米之間，約爲項目周邊普通商品房單價的65%。

新一輪保障性住房規劃建設，將實施嚴格的封閉管理，嚴禁以任何方式，違法違規將新建的配售型保障性住房變更爲商品住房流入市場，更不能利用保障性住房進行牟利。各地出臺或擬出臺的管理辦法中都對這一要求進行重申和強調。

在退出及後續管理方面，各地也有明確規定。如南昌要求，購房人如需退出的，只能由保障房公司按規定回購。昆明進一步明確，負責回購的市屬國有企業應在半年內完成回購，解除合同並備案，二次配售時，銷售價格按回購價格加二次裝修成本計算，購房家庭按該套房屋回購時退還的維修資金數額繳納房屋維修資金。

各地也有一些其他配套政策推出，如哈爾濱起草了配售型保障性住房規劃供地政策並向社會徵求意見，合肥正在制定配售型保障性住房相關的土地、規劃、建設、資金等實施細則等。

建設計劃逐步落地

前述住房城鄉建設部相關司局負責人明確，配售型保障性住房建設將堅持“以需定建”的原則。地方政府要根據需求科學確定保障性住房發展目標，制定年度建設籌集計劃。

中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強對21世紀經濟報道記者表示，以需定建，就是要根據人口變動情況來合理規劃配售型保障性住房的建設。人口大量流入的城市要相應擴大土地供應和建設的規模；人口流失的城市則要相應減少規模。

據中指研究院統計，截止到4月20日，福州、深圳、北京、上海、廣州、西安、濟南、青島、杭州、成都、重慶、昆明、南寧、寧波、太原、鄭州、貴陽、合肥、武漢、東莞、佛山、南京、長春、瀋陽、大連、南昌、天津、哈爾濱和長沙等近30個城市公佈今年配售型保障性住房建設/籌集計劃。

其中福州計劃建設/籌集套數最多，約1.24萬套，北京、上海、廣州和深圳這四個一線城市均不少於1萬套，其餘多數城市計劃建設/籌集數量在2000~4000套之間，如昆明、南寧、寧波和太原今年都計劃建設/籌集4000套。

王業強表示，配售型保障性住房主要分爲新建和轉化兩種途徑。其中“新建”可通過劃撥土地出讓，也可利用存量土地如政府已批未建土地等從零開始建設，也可通過存量的人才房、共有產權房或企業破產處置的商品房轉化。

王業強表示，隨着收入水平的提高，青年和新市民羣體未來的住房需求會轉化形成購房需求，各種人才房也會納入配售型保障性住房的範疇，未來應該逐步擴大配售型保障房的供應規模。

各地配售型保障性住房陸續進入開工建設階段，大連、哈爾濱、貴陽、福州、昆明、武漢、深圳、重慶等地均已啓動建設。如4月18日，貴陽市首批配售型保障性住房項目開工儀式在白雲區舉行。此次開工的白雲區雲歆苑保障性住房項目規劃建設住宅共2375套，首批建設615套，計劃在2026年底交付使用。根據前期摸底調查，貴陽計劃5年內建設1萬套配售型保障性住房，總投資約65億元。

雙龍新居是福州首個配售型保障性住房項目，也是全國率先開工的保障性住房項目，該項目已於3月開放第一輪配售申購。日前福州市房管局發佈通知，第二輪配售申請將於5月6日開啓。

（本報實習生白映雪對本文亦有貢獻）