個人經營貸違規流入房地產，招商銀行收百萬罰單

本文來源：時代財經 作者：謝怡雯

4月7日，國家金融監督管理總局公佈多則行政處罰信息，處罰對象包括招商銀行莆田分行、招商銀行臺州分行以及當地多家農商行和村鎮銀行，其中上述兩家分行分別被處以195萬元和155萬元罰款，主要圍繞資金違法違規流入房地產行業。

來源：國家金融監督管理總局福建監管局官網

其中，招商銀行莆田分行的違法違規行爲包括：一、未盡貸前調查職責，向未封頂樓盤發放個人住房按揭貸款；二、未盡貸前調查職責，貸款用途真實性覈查不到位，導致個人經營性貸款資金違規流入房地產市場；三、未按照項目工程進度發放房地產開發貸款；四、房地產開發貸款未按規定將土地使用權和在建工程納入抵押擔保，辦理保理業務實質爲房地產開發項目提供融資；五、房地產開發貸款未按規定將土地使用權和在建工程納入抵押擔保。

來源：國家金融監督管理總局福建監管局官網

違法違規行爲主要圍繞貸款違規流入房地產行業

2024年2月2日，國家金融監督管理總局發佈事關銀行業金融機構信貸管理和金融服務的“三個辦法”，即《固定資產貸款管理辦法》、《流動資金貸款管理辦法》和《個人貸款管理辦法》，對原有辦法和指引中貸款用途、對象範圍、受託支付金額、貸款期限要求等內容進行優化完善，上述“三個辦法”將於2024年7月1日起正式施行。

本次修訂主要內容可分爲六方面：一是合理拓寬固定資產貸款和流動資金貸款的用途及貸款對象範圍，優化流動資金貸款測算要求，滿足信貸市場實際需求。二是調整優化受託支付金額標準，適度延長受託支付時限要求，提升受託支付的靈活性。三是結合信貸辦理線上需求，明確視頻面談、非現場調查等辦理形式，適配新型融資場景。四是明確貸款期限要求，引導商業銀行有效防範貸款期限錯配風險，進一步優化貸款結構。五是進一步強化信貸風險管控，推動商業銀行提升信貸管理的規範化水平。六是將《項目融資業務管理規定》作爲專章納入《固貸辦法》。

國家金融監督管理總局有關司局負責人在此前記者會上曾表示，貸款人應在合同中與借款人約定使用貸款的用途，未按約定用途使用貸款的，如個人經營貸被挪用於還房貸時，借款人應承擔違約責任。

與此同時，未盡貸前調查職責導致個人經營性貸款違規流入房地產的銀行也將受到行政處罰。“個人經營貸和消費貸違規進入房市，併成爲房貸提前還款的一部分”這一現象將得到打擊。

針對銀行貸款違規流入房地產的現象，鏡鑑諮詢創始人張宏偉對時代週報表示，銀行貸款違規流入房地產的現象在五年前、甚至十年前比較普遍，也主要發生在三四線城市以及縣級市。目前像未經抵押的個人按揭、違規開發貸這類不合規的情況已經比較少見了。大多數銀行的信貸風控比較嚴格，不太會主動做這種不合規的放貸。

張宏偉表示，對於房地產開發商而言，之前有些房企爲了提高資金流轉率、加快回款週期會和一些銀行進行戰略合作，這種情況下可能存在先放款後補齊五證的現象。大多數情況下房企會正常補齊證件，但歷史上也出現過事故。爲了防範這種風險，張宏偉表示目前已經有一部分城市開始試點現房銷售，比如在北京的地產項目需要結構封頂才能發放個人按揭貸款。

易居研究院研究總監嚴躍進對時代週報記者表示：近年來各類資金進入房地產領域曾發生一些亂象，這些亂象隨着房地產行業的降溫實際已經減少了。從國家的層面來說，需要出臺相關政策來防範金融風險，銀行也需要保證信貸質量和合規性，比如按照合規要求需要將土地使用權和在建工程納入抵押擔保。然而從房企的角度來說，目前確實缺少資金去流轉。在合規的前提下，銀行如何加大對房地產企業的資金支持仍然是接下來的導向。