供需兩側發力，房地產金融政策落地見效
本報記者 屈信明 吳 君 白光迪
11月1日起，多家銀行對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制，存量房貸利率可自主協商動態調整。住房問題一頭連着民生、一頭連着發展，關係千家萬戶切身利益。
今年以來，一系列房地產金融政策持續優化，從供需兩側發力，降低居民購房成本，促進保交樓、保民生、保穩定，助力構建房地產發展新模式，更好支持剛性和改善性住房需求。
提振剛性和改善性住房需求
最近，“雙11”線上促銷活動開始，江蘇南京市民徐星挑選了不少心儀的化妝品和衣物。她還打算購置新能源汽車，“房貸利率下調幫我省了不少錢，日常消費就升級了。”
2021年，徐星購置了一套位於南京市江心洲的住宅，從中國工商銀行申請浮動利率貸款，當時每月還款6850元。“去年以來，住房貸款利率下調，月供少了1000多元，總共能省下幾十萬元利息。”徐星說。
9月24日，中國人民銀行公佈了降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例等多項房地產金融政策。大部分存量房貸利率於10月25日完成批量調整。據瞭解，不少銀行開通政策答疑專線，在官網、微信公衆號等平臺進行政策宣導和問題答疑，確保政策落地見效。
“房貸利率調整與降低住房貸款首付比例等形成了政策合力，提升了消費者的購房意願。”中國工商銀行南京分行消費信貸部相關負責人說，落實存量房貸利率調整相關政策，該行將符合條件的首套、二套存量商業性個人住房貸款進行了統一批量利率調整，99%的客戶不需要自主申請。
業內人士表示，一系列優化調整政策接力出臺，釋放強烈穩樓市信號，也讓一些潛在購房者消除顧慮、改變觀望態度，有助於促進房地產市場止跌回穩。
“政策‘組合拳’既能促使年輕羣體加快‘租轉購’，擴大剛性住房需求，同時也能縮短置換週期，提振改善性住房需求，提高存量房產流動性，帶動市場整體活躍度。”上海金融與發展實驗室主任、首席專家曾剛說，從中長期看，相關政策有助於穩定市場預期，改善投資環境，促進房地產市場平穩健康發展，帶動相關產業鏈復甦，對穩增長起到積極作用。
保障項目建成交付和房企穩健經營
今年以來，在相關部門指導下，各地建立城市房地產融資協調機制(以下簡稱“協調機制”)，不斷推動“白名單”項目擴圍增效，統籌銀政企各方力量，共同推動項目建成交付。
陝西西安市某住宅項目首次申報“白名單”時，因開發企業未完全繳納城市基礎設施配套費，計劃新開工建設的標段未獲得建築工程施工許可證，不符合納入“白名單”相關要求。
得知項目情況，當地協調機制積極協調住建局、行政審批局等部門，允許項目公司分批繳納剩餘城市基礎設施配套費，減輕項目公司資金壓力，並很快辦理了相關許可證；同時，多次組織銀行座談，推動項目後續融資有序進行。經過多方努力，該項目被納入西安市第三批次“白名單”，並取得銀團貸款授信總額度14億元，爲項目建設交付提供了堅實資金保障。
金融監管總局相關司局負責人表示，協調機制充分發揮了城市政府在穩定房地產市場方面的積極作用，及時研判本地房地產市場形勢和融資需求，定期組織房企和銀行各方會商，做好“白名單”項目審覈把關，推動修復房地產項目存在問題，爲房地產項目融資和建成交付提供了有利外部環境。截至10月16日，“白名單”項目已審批通過貸款2.23萬億元。
在協調機制推動下，各地房地產項目加快建設交付。專家表示，“白名單”擴圍增效，不僅對保交房提供有力支持，也爲房地產項目公司營造了更有利的發展環境。項目資金封閉管理、專款專用於項目建設等要求，將推動房地產項目公司及其母公司不斷完善經營管理模式，提升運營效率和質量，增強企業核心競爭力。
金融監管總局相關司局負責人說，在“白名單”機制下，銀行不斷優化房地產開發貸款管理流程，涵蓋授信審批、資金投放、風險管理等各環節。“‘白名單’項目管理更加規範化、精細化，不僅能有效防止貸款資金被違規挪用、保障銀行債權安全，同時也爲構建更加科學、合理、可持續的房地產發展新模式奠定堅實基礎。”
助力擴大保障性租賃住房供給
在湖北武漢東西湖區，一處當地推動房地產去庫存的試點項目正加緊裝修。“該項目可提供保障性租賃住房111套，計劃今年底投入運營。”武漢安居保障性住房有限公司負責人李淑雲說，周邊商業、教育、醫療等生活配套齊全，租賃需求旺盛。前期，在保障性住房再貸款政策支持下，銀行發放了專項用於收購該項目的貸款，爲推動項目收購改造提供有力支持。
“我們積極與安居公司及武漢市住房和城市更新局對接，商討商業可行性與合作方案，通過‘綠色通道’加快項目貸款審批發放效率。”中國建設銀行湖北省分行副行長金鵬說，自今年保障性住房再貸款設立以來，該行持續優化保交房金融服務，制定差別化授信審批，與湖北各級政府職能部門對接，爲相關房源項目批覆貸款金額4億元，惠及住房1258套。
中國人民銀行湖北省分行副行長曾濤介紹，該行正組織當地金融機構加快投放符合條件的住房租賃團體購房貸款和保障性住房收購貸款，目前湖北省金融機構已累計爲18個項目授信24.2億元。“我們還指導已發放貸款的金融機構做好保障性住房再貸款申請工作。”曾濤說。
近期，中國人民銀行發佈通知，優化保障性住房再貸款有關要求，對於金融機構發放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機構發放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%，進一步增強對金融機構和收購主體的市場化激勵。曾剛認爲，通過收購存量商品房用作保障性住房，能夠加快消化商品房庫存，促進供需動態平衡，同時也有利於擴大保障性租賃住房供給，助力租購併舉。
延長放寬經營性物業貸款用途、房企開發貸款合理展期相關政策的期限，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地……金融政策持續優化，推動房地產市場止跌回穩。
住房城鄉建設部有關負責人說，9月底以來，一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加，二手房的交易量持續上升。各地有力推進保交房攻堅戰，已經交付246萬套。國家統計局在9月下旬開展的調查顯示：預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩定或上漲的受訪從業人員佔比分別比上月提高10個和6.5個百分點。
“多項政策形成合力，覆蓋購房者、房企和市場各個環節，既助力解決當前問題，也有利於長期結構性調整，體現了政策的系統性和前瞻性。”曾剛說，下一步，各部門應加強政策協調，建立信息共享機制，及時跟蹤市場變化。同時，鼓勵金融機構創新產品和服務，加大對綠色建築、智慧社區等新型住房項目的金融支持，促進房企探索發展新模式，更好滿足多樣化住房需求。
《 人民日報 》( 2024年11月01日 01 版)