寒氣傳到海珠西？“氣質滿分”的中海唯一出路：降價！
只要鐮刀揮得好，沒有韭菜割不倒？
非也！強大如中海也有割不動的時候。
2020年底，中海觀瀾府開售，點燃了海珠西一把火。市道好、江景資源、中海品質，天時地利人和，妥妥套牢海珠改善買家的心，大賣成必然。
嚐到甜頭的中海開始重倉海珠，2021年先後以50842元/㎡和45176元/㎡的樓面地價拿下海珠西兩地塊（分別是如今的中海觀澔府和中海江泰裡）。
可惜好景不長，去年下半年至今樓市一落千丈，中海觀雲府、中海觀澔府、中海江泰裡先後開售，遭遇了不同程度的滑鐵盧。
數據是不會騙人的，先來看看新近開售的中海江泰裡。
根據陽光家緣的統計，開售2個月的中海江泰裡僅網籤15套，與開盤時候宣傳的“當天就賣了170多套，佔首推房源約7成”相距甚遠。
互聯網可是有記憶的。當然開發商可以解釋，因爲有部分買家需要湊首付、倒騰名額，延遲簽約，但這個解釋經不起推敲啊，項目主打的是中小戶型控總價，主力產品3成首付都在200多萬，160名買家一致決定湊不齊首付就膽敢買海珠？而且不是說主打年輕羣體嗎？年紀輕輕就兩套房沒有名額了？
所以，真相？你品你細品！
再看中海觀澔府，好一點點（真的就一點點），開售大半年網籤88套，去化率23%。如果這是開盤成績，還湊合，但已經順銷了這麼久（也沒有延遲簽約的藉口了），還是這點數字，恐怕也是割不動了。
但更離譜的是，項目兩個月前就聲稱賣了17+2億了，雅姐特意查看了一下銷控表，發現主力成交是90、119、127㎡的單位，每套總價大概在600多-1000萬左右，哪怕我按每套1000萬的價格來計算，88套才8.8億，那麼靠PAD就銷售了17億說的是玩大富翁遊戲賺的？
爲此，雅姐還問過做一二手聯動的中介朋友，他說”最近觀澔府的成交是比較冷清，一直推一口價單位，對外報價還是7.5-8萬/㎡，去到現場可以談價，但吸引力不大，客戶也帶不動，已經很久沒去過現場。”
最後看看更早開售的中海觀雲府，總算是個正常成績，畢竟它開售的時候還是蹭到觀瀾府的熱度，消化了剩餘購買力，目前網籤已達696套，去化率74%。
購買力不足，好產品也賣不動了
爲什麼“氣質滿分，一秒傾心”的中海也突然賣不動了？
細看幾個盤：地段，還行；品牌，自帶高級感；產品，行業天花板；講故事，一流。那問題出在哪裡？
價格，勉強！
購買力，嚴重不足！
競爭，很大，還自己打自己！
以中海江泰裡爲例，這個盤和中海其他盤不是一路的，因爲項目周邊環境一般，沒有景觀、學位等優勢資源，如果定位改善，勢必競爭不過自己旗下的樓盤，所以中海打了差異化，定位更加年輕主打剛需，但7.3萬/㎡的單位實屬不便宜，剛需又買不起，這就造成如今尷尬的局面。更慘的是，附近還有中旅天宸府夾擊，戶型面積段相仿，偏偏別人學位好，價格還更便宜。
至於中海觀澔府，周邊是石溪村，目前城市界面一般，項目屬於二線望江，未來還有可能被其他地塊遮擋，景觀資源優勢並不大，而且和觀雲府的競爭中，交通優勢處於明顯下風，7.5-8萬/㎡的單價，只要你沒有一手情結，買不遠處的海珠二手標杆光大花園，哪怕是比較新最貴的四五期也卓卓有餘，論學位、論交通、論配套、論小區環境，光大都高出一大截。
更何況目前市區也內卷嚴重，同等價位可選的樓盤較多，同屬海珠就有巨無霸海珠新城，畫餅畫得更好；一橋之隔荔灣芳村，廣船濱江上都一線江景大社區大配套，雖然戶型拉垮了一點，但居住體驗不一樣啊；還可以選保利天匯、天河壹品，配套是比不上你，但人家可是在YYDS天河。
那殘局怎麼破？
聲明，這篇稿真不是要黑誰，畢竟現在賣得好的盤真心不多。根據克而瑞數據顯示，7月新開盤項目平均去化率降至23%，比6月略低；與去年同期相比，下降了22個pct，開盤去化幾乎“熄火”了一半，真是寒氣逼人。
但今時今日，走不通的路只能回頭，愛而不得的人要學會放手，唯獨買不起的樓盤，你可以等它降價！中海的產品是過硬的，但還是要接地氣一點，把降價降下來，與民同樂，性價比馬上就來。
最後說說，海珠西到底還能不能買?
個人認爲海珠西對於改善型買家來說，吸引力還是有的。但真的要將預期降低，自住很好，盼着一夜暴富的心態就要不得。
先看立flag。
根據《海珠區“十四五”產業規劃（2021-2025年）（徵求公衆意見稿）》，海珠產業空間發展路徑形成“近—中—遠”梯度發展格局。其中，“近期”梯度的琶洲人工智能與數字經濟試驗區、廣州塔數字文旅區；而中期梯度實際就是海珠西，被定位爲新活力文商旅融合圈，重點發展總部經濟、會展文旅、現代商貿、新一代信息技術、智能建築和都市型工業。還有石溪至瀝滘高端時尚總部區，重點佈局數字創意及智能建築產業。
顯然，成長性是有的，但日後進駐企業的分量與琶洲肯定不能比，當然樓價擺在眼前，琶洲廣州塔板塊真正位置好的一二手價格基本去到10萬+，門檻高，一般購房者難以企及，對比之下海珠西7字頭左右的價格更親民，能承接外溢的需求，不失爲一個機會。
再看城市界面。
廣州市發改委公佈的重點計劃中，海珠區舊改項目共有11個，合計投資金額超過千億。其中，瀝滘村舊改項目300億元，石溪村舊改投資約190億元，投資力度不可謂不大。
可以預見，海珠西未來的城市面貌不會差，但珠江新城尚且等了20年，你先算算人生能等幾多個10年。
但無論如何，論配套和居住氛圍，海珠西一定沒有輸，隨隨便便跑贏天河邊緣幾條街，唯一可以吐槽就是教育，但名校學位這東西也不是每個人都需要，海珠西算是穩穩妥妥沒有大BUG，如果樓盤價格上給點甜頭，改善自住大可買。