杭州土拍熱度提升 海威聯合中天溢價76.5%摘蕭山宅地

觀點網 儘管氣溫低至8攝氏度，杭州城內年末倒數第二場土拍熱度絲毫不減。

12月19日，浙江杭州出讓蕭山北幹東、臨平喬司2宗宅地，總出讓面積99.5畝，總建築面積9.18萬平方米，總起價15.5億元。據成交信息顯示，上述兩宗地塊均溢價成交，總成交價達到25.92億元，。觀點新媒體還注意到，本場拿地企業均爲杭州本土房企，且2024年的拿地動作不遜。

有市場聲音表示，本次杭州土拍競爭較爲火熱，主要與上架兩宗宅地地段較好、市場接受度高正相關；地塊建築面積均較小，開發風險相對可控，且無論對於中天美好、海威置業還是浙江英冠來說，目前摘地可以看做年末補倉，可爲2025年銷售推盤做準備。

76.5%的溢價地塊

這已經是2023年以來，中天美好聯合海威置業在杭州拿下的第九宗地塊了。

資料顯示，此次上架的杭州蕭山區北幹東單元XSCQ20A-14地塊土地出讓面積2.69萬平方米，規劃建築面積4.85萬平方米，容積率1.8，地塊起始價約10.20億元，起始樓面價2.1萬元/平方米，中天及海威在經過70輪競價後，以總價17.99億元拿下地塊，樓面價漲至3.7萬元/平方米，溢價率達到76.5%。

僅從樓面價格進行觀察，該地塊達3.7萬元的單價在蕭山區內僅次於濱江集團11月同於土拍場上，以總價39.54億競得的錢江世紀城地塊，後者單價約合4.81萬元/平方米；而9月綠城在地塊周邊競得的信息港中學西宅地樓面價僅約2.91萬元/平方米，彼時新房限價4.13萬元/平方米。

值得注意的是，蕭山地塊的保本售價可達到5萬元/平方米左右。因此，有市場人士表示，中天美好聯合海威置業所拿地塊與限價放開以來杭州出讓的世紀城、安琪兒等地塊相比，更具備影響力。

地塊在不限房價的前提下，還包括1.8的低容積率，未來或將建設高層及疊墅項目，若項目開盤進一步溢價，預期售價仍有上漲空間。

此外，在蕭山地塊正式上架前的12月12日，杭州市規劃和自然資源局印發《關於優化建設項目容積率及相關指標計算規則的通知》，新的計算規則於12月13日起執行，杭州接下來出讓的土地，將全部執行新的計算規則。

據通知內容，部分新房封閉式陽臺只算一半面積，小區門廳、開放式風雨連廊不納入容積率計算，按規定移交相關部門的社區、養老、托育、文體等公共服務配套設施不納入容積率計算。

除了意味着杭州未來部分新房的得房率將提高之外，海威&中天新拿的地塊也因新規影響，增加合計約600平方米的可售面積，按照5萬元單價面積計算，之多可爲未來項目增加3000萬元貨值。

有業內人士向觀點新媒體表示，新規設立後，可以關注新地塊未來項目地下車位設置，以及風雨連廊不計容、不計建築密度的影響，均有可能進一步提升項目未來整體可售貨值。

土拍熱度背後

事實上，這也是中天美好與海威置業在新規上線後合體拿下的第一宗地塊，此前於8月，雙方海聯手摘得杭州西文南苑北面的三塘單元XC0502-R21-11地塊。彼時，經過27輪競價，兩家企業組成的聯合體以8.8億元拿到地塊，樓面價3.57萬元/平方米。.

而與上述兩家企業相似，浙江英冠近期的拿地動作同樣密集。

2024年9月30日，浙江英冠拿下位於杭州臨平區的喬司單元LP020303-04地塊，成交總價6.23億元，樓面價1.1萬元/平方米，不設新房限價。與大多杭州本土房企相同，浙江英冠效率極高，拿地18天后便將項目定名英冠·春棠雅韻府，目前尚未開盤。

兩月有餘，同樣位於臨平區的喬司新城中心區E1-2-02地塊也由浙江英冠拿下，但這一次，其以總價7.92億元完成補倉，溢價率達到48.83%。

資料顯示，地塊面積3.93萬平方米，略小於蕭山地塊，建築面積4.32萬平方米。值得注意的是，地塊容積率僅有1.1，這對在新規後拿地的浙江英冠而言，無疑是利好。有業內計算，若按照新規所設容積率計算方法來看臨平喬司地塊，其至多可以增加近700平方米的可售面積，貨值或可提升超2000萬元。

雖然今日接連高溢價率的土地出讓使市場久違感受到熱度，但分析今年以來杭州的土地出讓情況，最直觀的變化依舊與土地出讓金連年降低相關。截止今日供地結束，杭州全市經營性土地出讓金近1200億元，而2023年這一數據則爲1974億元。

高達780億的缺口有跡可循。早於2021年，杭州土地市場熱度之高使全年土地出讓金達到2581億元，而隨着房地產市場波動，2022年土地出讓金跌破2000億元，2023年也同步下跌。

眼下，杭州市區內僅剩12月31日最後一場土拍，出讓地塊包含濱江區西興、蕭山市北、餘杭閒林等高價板塊，屆時地塊將花落誰家，衆人的關注已經迫不及待。

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