黃埔潮退！白雲“悶聲發大財”纔是真香？

在廣州樓市，白雲是個很“神奇”的存在。唱多的人很多，唱衰的人也很多。

一方面，白雲是中心區面積最大的區域，常住人口位居全市前列，但這裡兩極分化明顯，雲集很多老牌豪宅，過億的房子在這，也有2字頭的剛需盤，價差明顯；

另一方面，都說雲山珠水是廣州最珍貴的資源，而恰巧白雲則獨佔白雲山，論居住屬性，白雲不遜色珠水系，但拿着一手好牌，白雲卻顯得有些溫吞。

但誰能想到，在經歷了樓市擠泡沫後，潮退的潮退，迴歸中心區成爲行業的共識，穿過“風暴期”後的白雲活的好像還挺好。

可以看到，在過去白雲多個新盤冒出，如富力富雲山、粵海雲港城、華潤金沙瑞府等，價格頻頻刺破天花板。更有意思的是，在廣州第一次集中拍地中，白雲區空港大道中東側地塊，吸引了22家房企報名參與競價，還引起了久不在市場現身的和記黃埔的興趣！

相比之下，白雲似乎有點“悶聲發大財”。那麼，在價值分化，且樓盤供應充足的白雲，還能不能買？怎麼買才值？

白雲最大的看點在白雲新城？

不得不說，白雲真的太大了，在這裡走上一圈，往往都有這樣的錯覺，一邊是繁華，一邊卻讓人感慨“這也太不白雲了”！

但也就是在這新舊城市界面切換的白雲，誕生了大大小小的板塊，像白雲新城、白雲站片區、白雲湖數字科技城、金沙洲板塊等，但各自的命運卻大不相同。

若論白雲最大的記憶點，莫過於白雲新城。

像金沙洲，雖然宜居屬性無可挑剔，但交通一直被外界所詬病；後起之秀白雲湖雖然在過去賺取大片吆喝，對於這個新興板塊，業內甚至還有這樣的美譽：“錯過了珠江新城，下一個閉着眼買的板塊在白雲湖數字科技城”。結果，好景不長，如今的白雲湖聲量小了很多，源指導稱這裡是涼的最快的地方。

相比之下，白雲新城顯得“靠譜”多了。雖然在過去定位經過了幾次調整，整個發展的週期長達10+年，但總體來說，白雲新城每年都會有一些市場的聲音，最近兩年大熱的白雲站TOD、廣州設計之都等，基本上都能看到白雲新城的影子。

雖然白雲新城曾喊出的“接捧珠江新城，打造廣州新CBD”的壯志豪言，但因其遲遲未能迎來真正的爆發被質疑。但其實換個角度思考，珠江新城之所以能有今天的成就，那是因爲舉全市之力，時至今日，即使琶洲、金融城、科學城等板塊奮起直追，珠江新城也只此一個，無法複製。

在過去當很多區域畫大餅時，白雲新城雖然進程不快，但至少能看到一點一滴在兌現。這裡已經兌現了廣州地鐵二號線、三號線；再來說產業，這些年白雲新城功夫也沒白費，南航、無限極、華爲、韓後、嬌蘭佳人、航空、生物醫藥等知名企業都已經入駐；生活配套也並不遜色，白雲萬達廣場、廣州體育館、廣州市兒童公園、白雲國際會議中心等多個重點項目及公建配套相繼落成。

目前白雲各個板塊的價格也很真實的反映了當下的價值傾向，當大多數板塊還在2-5萬/㎡徘徊時，白雲新城充當了排頭兵，基本5字頭起，不乏一些10萬+的樓盤。

如果追求居住品質和投資屬性，就當前的白雲市場而言，顯然白雲新城更勝一籌，畢竟這裡的容積率只有珠江新城的1/6，且還有很多餅等待進一步消化。要知道樓市不止眼前的快慢，這是一場持久賽，如果對白雲新城有信心，不妨將一切交給時間？

網紅盤集體出道，你pick誰？

其實想在白雲買房，當前基本面顯而易見。

因爲價值斷層明顯，老牌豪宅動輒過億，普通人只能望洋興嘆。就目前白雲在售的板塊來說，對比也是非常強烈，據不完全統計，整個白雲雲集超十個以上項目，像白雲北部江高、人和、鍾落潭等片區涌現出不少新盤，價格非常親民，2字頭便可上車；而白雲新城作爲白雲的熱門，價格一路高漲，有盤破10萬+，主打改善爲主。

以白雲新城爲例，作爲目前白雲新城的呼聲最高的幾個項目如新世界雲耀、富力富雲山、粵海雲港城等，產品面積普遍是100㎡以上，整體定位是偏高端，但各自賣點很不一樣。

例如，富力富雲山今年來憑藉白雲山的景觀資源+200萬平大城着實刷了一波存在感，坐擁白雲山一線風景、白雲新城CBD核心地段是項目最大的賣點，在參觀沙盤和樣板間時，銷售會時不時提醒，“我們這個項目開窗即可觀白雲山美景”。

項目首期推A1、A2棟，戶型爲120平三房和180平四房，整體偏改善，項目於最近拿到了預售證，開盤在即，帶精裝修售價吹風8萬/㎡。

和主打改善客的富雲山一樣，粵海雲港城也是主打改善的項目，整個產品定位非常清晰，就是要走高端路線。項目首推7、8、9棟，只有三個戶型，140㎡、189㎡、264㎡四房，看在賣的戶型知道，面向的是千萬級以上的買家。

相比之下，同屬於白雲新城板塊的新世界雲耀，則顯得親民很多。作爲20多年超級大盤嶺南新世界新住宅組團項目，相比其他起步期的項目，新世界雲耀可以說是非常成熟了，教育、交通、商業等都已經兌現。目前項目在售E1、E2、E3、E4棟，主推建面100-170㎡三至四房住宅單位，均價65000元/㎡。

雖然外界對白雲新城寄予很大期待，但白雲新城住宅一直都十分稀缺，如今供應量上來了，價格也隨之上來了，其實怎麼選一目瞭然。

作爲傳統豪宅板塊南湖也是今年白雲的熱門，備受關注的金湖花園全新一期天嵐打造了1梯2戶的小高層和2梯3戶的高層洋房，主打97-167㎡的三至五房改善戶型，預計最高限價56000元/㎡。5字頭的價格撬動主城低密豪宅也可以說是非常讓人心動了。

總體而言，不管你是剛需還是土豪，都能在白雲挑到價格合適的項目。當然，每個項目定位不一樣，就看自己怎麼選。

白雲究竟還能不能買？

答案是肯定的！

究竟什麼人能買？

在踩盤過程中，發現這樣一個現象，白雲在售的大部分樓盤，大部樓盤都是被白雲本地客消化。其實每個地方都有屬於它自己獨特的客羣，打個比方，在黃埔工作的，很少會跑去白雲買房吧？同理，在白雲工作的，從心理上大家會更傾向於在同片區買房！

所以如果是在工作和生活的半徑本身就是在白雲的，可以買！

其次，如果看中白雲山景觀資源的改善型買家可以買！畢竟雲山系的房子稀缺，買的是城市景觀資源，錯過了不再有。

如果是同等價格的，選東部還是白雲，這就是一個很棘手的問題，很多人偏愛黃埔城市界面的新，但白雲也不是沒有優勢在。這個選擇題不妨這樣解題一下，當潮水褪去，看看誰在裸泳就知道答案了。正如一位網友所說，“爲什麼黃埔產業多住宅價格封死在六萬，現在還有退潮的壓力。而白雲新城住宅動輒就十萬而且賣的好？”或許能帶來一些不同看問題的角度。