建發房產，沒逃脫閩系房企熟悉的擴張配方

建發房產這幾年有多猛，不需要多加贅述。

一邊是民企日常經營資金都難以爲繼，不得不讓出賽道；一邊是在中國500強排第11強的母公司——廈門國企建發股份給予加倍寵愛，建發房產一路揣着資金跑馬圈地，在2022年時站上了行業第十，在2023年時，進一步來到了行業第八。

一線城市廣州的地方國企越秀地產，都沒它秀。

這背後，除了要有錢，還需要捨得讓利。歸根結底，都是規模支配的倒逼行爲。

在業績會上，建發國際（建發房產的地產開發上市平臺）的管理層也不掩飾對排名的執念：要穩定集團在行業中的排名，就算不進，但也絕不能退後。

上一次那麼清晰說出排名目標的，是2022年時的綠城中國。但綠城說得更低調些：動態守住行業TOP10。

這兩家企業爲了追求排名，確實有一些相同的操作。

綠城中國2023年的綜合毛利率是13.0%，同比下降了4.3個百分點。

而建發國際的綜合毛利率是11.1%，同比也降了4.2個百分點。

這個毛利率水平在行業中處於一個什麼位置呢，我們拿幾個已經發財報的房企對比一下。

2023年，同爲地方龍頭國企的越秀地產，綜合毛利率爲15.3%。

央企華潤置地綜合毛利率爲25.2%，招商蛇口爲15.89%。混合制的金地集團，單單房地產業務結算毛利率，仍還有16.16%。民企龍湖集團綜合毛利率16.9%。

不論放在哪個類型的企業賽道去比，建發國際都處於“墊底”位置。

其實這兩年，由於市場顯著下行，行業毛利下滑是普遍現象。但低於平均值，必然還有個體因素。

建發國際的一個關鍵影響點，就在於它還在高溢價率、大手筆拿地。

這邊需要插播一個點，建發國際是建發房產的上市平臺，但建發房產並不是把所有資產都裝進來了。

有不少時候，是建發房產/股份先把地拿了，過了幾個月，再裝入到建發國際平臺裡。

比如2023年7月13日，廈門建垚悅聯合上海聯泓，以13.37億元競得上海浦東新區曹路基地15-01地塊（廈門建垚悅是建發房產子公司，上海聯泓背後是廈門聯發，是建發股份的子公司）。

後來9月26日，建發國際發佈公告，旗下兩個全資子公司將合夥收購建垚悅，對價6.99億元（爲股東貸款，包含本金及利息)，建發國際也由此獲得浦東地塊50%權益。

按一半股權計算，拿地時建垚悅掏的資金是6.685億元，按間隔75天粗略計算，利息0.305億元，建發房產的年化收益率有22.2%。

這裡面你可以說建發房產“高利貸”，但從另一方面，建發國際也避開了集中使用資金的情況，可以等資金充足了再擇時機把地塊裝進來。

包括在輿情方面，還可以在一些機構測算企業拿地數額的時候，撇撇手：“不不不不是我們，是集團拿的，我們不知情，我們沒有那麼激進。”

所以我們且不論建發房產/股份用的什麼馬甲在拿地，先把它2023年整的拿地風格盤一下，瞭解一下它的拿地喜好。（畢竟後續大部分都會裝入建發國際，其實也就約等於了建發國際的拿地額）

《中指研究院》統計的2023年全年，房企權益拿地金額排名，建發房產以738億元排名行業第四。前三是保利、中海、華潤。

按全年權益銷售額1379.6億元算，權益投銷比達到了53.5%。

這裡不完全統計幾宗40%以上溢價率的地塊：

4月，建發首入浙江麗水，9.73億元拿下中心城區一宗商住地，溢價率41%。

6月，建發首入福建晉江，在經歷了204輪競拍後，建發以4.7億元觸頂競配建競得陳埭鎮晉東新區地塊，溢價率47.78%；浙江台州市椒江區葭沚街道地塊，157輪競價，最後建發以總價約9.64億元競得，溢價率49%。

7月，福建晉江池店中片區P2023-5號地塊，201輪競價，最後建發以4.6億元+配建4900平方米競得，溢價率48.86%；佛山大瀝河西商住地塊，建發超26億斬獲，溢價率超51.24%。

此外，《每經》統計過，在成都、合肥、北京等多個熱門城市，建發所拿地塊均是觸頂競價所得。

有地產自媒體人一針見血指出：建發房產想要保住目前的行業地位，就只有每年保持住相對體量的土地拓展，才能支撐住目前的規模。

坦白說，建發房產重金求得的地塊，確實地段好。據壹線君瞭解，它在北京的幾個項目，相對去化速度也快。

只是這樣高的麪粉價格，利潤空間，就確實自我壓縮了。

另外，這樣不計成本拿地的另一個風險是：上述好多高溢價拿地的城市，都是三四線城市。

有開發商人士和《界面》提過：在三四線城市，只要建發房產想要競獲的地塊，其它開發商都得敗陣而歸，因爲建發在這些地塊上的成本授權要高的多。

在數據上，截至2023年底，建發國際集團持作銷售物業145.6億元，已較上一年度的77.93億元增加67.67億元。

新增投資的三四線城市貨值，下一步的去化效果如何，嗯，打個問號。