簡明葳／別急着搶房　讀完報告再說

▲買房之前要注意房屋是否位於一些自然災害區，像是水災區、斷層帶等。圖文／簡明葳（Maggie Chien）不能等到房子歪了、被水淹了，才知道買錯房。在加州，買房之前都會事先知道要買的房子是不是在地震帶、斷層帶、土壤液化區 （Seismic Hazard zone）、洪水區、潛在洪水區…等。而且買房之前也可以做房屋檢查、白蟻檢查、地基檢查等。這些讀不完的報告雖累人，然而對買家而言，能對不動產所在地有更進一步的瞭解，是更添一份保障。

根據加州法規，賣方賣房子時，一定要出示自然災害與環境報告（Residential Property Disclosure Reports），這份厚達50頁的報告裡，揭露關於自然災害像是房子是否位於地震斷層帶、是否靠近土石流影響區、家中附近有沒有水壩、是否具有水災隱憂，或是已經列爲特定的水災洪水區，買房時就必須加購水災保險。

除了自然災害，該報告也明確列出周邊環境報告，像是房屋是否位於航道下方、工業區、農業區、礦業區，附近是否有餐廳、加油站等商業行爲、靠近軍事重地、是否還留有地下儲油槽，以前是不是廢料、化學污染的土地等。

▲房屋周邊有餐廳、加油站或商場等商業區，也會在自然災害與環境報告中提出，因爲可能有較多的蟲害、污染與噪音問題。此外，如果該房屋位於新開發地區，如果需要繳交學校、道路使用等特別稅，都在該報告上清楚說明。曾聽說有人在南加州開開心心買了建商興建的新房，卻忽略了這項特別稅，每年最高達千餘元美金之異，絕對要張大眼睛仔細看。

買方如果想更瞭解屋況，除了賣方依照法規所提出的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure （http://house.ettoday.net/news/982945），買方也能自己請來第三方做屋況檢查，房況檢查報告又可分爲「房屋報告 Property Inspection」、「白蟻檢查 Termite Inspection」、「地基檢查 Foundation Report」。「房屋報告」 是關於屋內大小電器、插座、配電檢查、屋頂、基礎結構等等是否堪用、符合建築法規，以及未來如何改善屋況。這項檢查可以讓買方準備預算，作爲未來裝修房屋的參考依據。

▲加州房屋多爲木造屋，因此白蟻檢查就顯得很重要。加州房屋絕大多數是木結構房屋，「白蟻檢查」 會檢驗出木結構的損害情形，房子是被哪一種白蟻給吃了，房屋是否有黴菌？以及報告中會提出危險程度較高，建議應該立即修復的部分稱之爲「Section 1」 ，Section 1 是一項明確的數字，表明維修所需費用，這項屋況損害程度的嚴重性，也是買房前的重要指標。

一般來說，三十年屋齡以上的獨立屋，如果 Section 1 如果在2000美金以下，屋況屬於非常好的房子，5千美金以內都還是可以接受的範圍，如果高達8千美金以上，便屬於翻修項目多、可能是有不少白蟻或房屋保養不當、可能需要整修才能遷入。

我跟客戶曾經進入一間黴味很嚴重的房屋，牆面已經龜裂，連呼吸都覺得困難，白蟻檢查報告 Section 1金額爲1.2萬美金，客戶礙於預算關係，又必須向學區妥協，只能咬牙買下屋況較差的房，後續再自行整理。雖然當初買下屋況差、但是地點好，一年來漲幅已經高於20%。

最後則是地基檢查報告，以北加州爲例，80%以上的房屋位於地震帶以及土壤液化區 Liquefaction Zone，地基檢查報告出爐結果，必定是建議做花費高昂的維修。如果房子沒有嚴重歪斜、門窗無法關閉、牆壁裂縫等現象，多半不會再自費檢查，而是等到大型維修時，再加強地基或重建。

▲如果不是房屋嚴重歪斜，很少人會主動修復地基，多數會等到重建或修繕時再一起進行。矽谷房子搶翻天，搶買獨立屋之前，一定要細讀賣方所提供的Residential Property Disclosure Reports與Disclosure，如果賣方沒有提供屋況檢查報告，買方也有權益請第三方單位檢查。但是能不能拿來當成議價的條件，則必須要在不動產合約上寫明，一旦雙方簽訂，就必須遵守買賣交易契約。

矽谷正值一股搶房熱，所有買方在搶房之前一定要有認知，除非是購買建商蓋的全新房，否則買入獨立屋都是幾十年的老房子，即使加州天氣乾燥，大多數房子也有管線、屋況老舊、白蟻等問題需要解決。未來要有一次大翻新，或是經常需要修房的心理準備。（本文爲「當看房子變得像逛菜市場」系列二）

作者簡介

簡明葳（Maggie Chien），前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者，現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人（REALTOR®），專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格https://mingweichien.wordpress.com/ 。以上言論不代表本網立場。更多相關報導簡明葳／「當看房子變得像逛菜市場」系列一