江蘇揚州取消限售，以幫賣模式、契稅補貼助推“以舊換新”

在前期5個月開展購房“以舊換新”試點基礎上，2月20日，江蘇省揚州市住建局正式發佈《關於鼓勵市區商品住房“以舊換新”的通知》（以下簡稱《通知》，含江都區），即日起實施，有效期至2025年6月30日。7條舉措旨在暢通新舊住房置換環節，更好滿足改善性住房消費需求，促進房地產市場平穩健康發展。

解除商品住房滿3年交易限制

《通知》第一條明確：“取消限售政策。市區住房取得《不動產權證書》，即可上市交易（有限產權限制交易的除外）。”

據悉，根據《關於積極支持剛需和改善性住房需求的通知》（揚建房〔2023〕7號）文件，揚州市自2023年2月20日起全面取消限購政策。此次揚州市在取消限購政策基礎上全面放開限售，取消商品住房（包括新建商品住房和二手住房）滿3年上市交易的限制，居民原有住房取得《不動產權證書》即可上市交易。

享受“以舊換新”契稅補貼

《通知》第二條明確實施“以舊換新”契稅補貼政策。2024年1月1日起，政策有效期內，在市區出售自有住房並在1年內購買新建商品住宅的，或在市區購買新建商品住宅並在1年內出售自有住房的，給予新購商品住宅契稅補貼（補貼比例不超過1.5%），與人才購買首套房契稅補貼政策不可同時享受。

需要提醒的是，原產權人在市區只能享受一次“以舊換新”購房契稅補貼，夫妻及其未成年子女之間相互出售住房的（含更名），不享受“以舊換新”購房契稅補貼政策。

補貼僅針對通過市場交易購置的新建商品住宅，房源不包括通過司法拍賣、贈與、轉讓、繼承等方式獲得的商品住宅。

售房時間以在不動產登記部門完成轉移登記或轉移預告登記時間爲準；購房時間以新購商品住宅網上備案管理系統合同備案時間爲準。

據介紹，居民在政策有效期內，一年期間無論是“先買後賣”還是“先賣後買”，均享受契稅補貼。由於首套房、二套房、三套房契稅補貼比例不一，“以舊換新”契稅補貼比例不超過1.5%。關於新房購買、舊房出售的時間起算點，購房以備案時間爲準，售房以登記時間爲準。

積極推廣“三方聯動”

《通知》第三條明確推廣“三方聯動”式“以舊換新”做法。開發企業、中介機構、購房客戶三方達成置換意向，客戶委託中介機構出售舊房，同時與開發企業簽訂商品房買賣合同。三方約定在規定時間內，如舊房賣出，客戶按先前約定辦理商品房買賣手續；如舊房未賣出，客戶可與開發企業解除商品房買賣合同，開發企業無條件退還客戶繳納的意向金。如雙方商定繼續履行的，可以重新簽訂合同。

該舉措可理解爲“幫賣模式”，主要在於購房者藉助房企和中介的資源對舊房進行銷售，以期加速賣出。整個流程爲：購房者、開發商、中介三方簽訂協議，購房者繳納意向金鎖定新房房源，中介掛牌二手房並限期出售。若期限內二手房賣出，則合同生效進入新房交易流程；若二手房未賣出，則開發商無條件返還購房者前期交付的意向金。

鼓勵支持企業“直接收購”

《通知》第四條提出：“支持開發企業開展‘直接收購’式‘以舊換新’業務。爲開發企業與購房客戶在‘以舊換新’過程中的舊房收購和新房交易提供便捷服務。”

該舉措可理解爲“收購模式”，對房企實力有一定要求。去年9月、10月，揚州市先後發佈《關於在市區購房開展“以舊換新”試點工作的通知》和《關於公佈第二批“以舊換新”試點企業名單的通知》，確定6家房地產開發企業和4家房地產經紀機構作爲試點企業名單。截至目前，市區已有逾200套二手房被房企直接收購。

“5個月來，我們承接的二手房收購總額約2億元，目前已經去化50%。在此基礎上，帶動新房成交額近5億元。”積極參與試點的一家房企負責人告訴記者，在實際操作過程中，舊房價格按照市場價評估。舊房出售有了“兜底機制”，換房的確定性大幅度增加，對住房改善性需求釋放有積極作用。

據悉，自市區購置商品房“以舊換新”試點工作開展以來，暢通“賣一買一”住房置換環節，更好滿足了居民“小房換大屋、舊房換新家、郊區換城區、優質學區房換改善高品質住宅”等不同改善性需求。

探索多種方式處置收購房源

《通知》第五條提出：“鼓勵通過多種方式處置收購房源。鼓勵各地探索將收購的舊房用作人才房、保障房和徵遷安置房；鼓勵開發企業通過出售、出租、活化利用等多種方式處置收購的房源。”

此舉旨在鼓勵各板塊積極探索舊房活化、利用方式，幫助房地產開發企業、中介機構探索舊房去化新路徑。

業內人士坦言，企業收購的二手房可通過人才公寓、保障性住房和徵遷安置房等多種方式處置，一方面可快速完成保障性住房的供應目標，另一方面還可盤活房地產市場。

構建預告登記機制

《通知》第六條提出：“構建預告登記機制。開發企業收購的存量住房可以辦理轉移預告登記，辦理預告登記的住房，在賣出後，可由開發企業申請註銷預告登記，舊房權利人與舊房購買人申請辦理轉移登記。”

據悉，爲企業收購舊房開闢不動產登記綠色通道，可減少企業在收購、出售舊房過程中的辦理環節。

允許開發企業委託收款

《通知》第七條提出：“允許開發企業委託收款。‘以舊換新’過程中，開發企業已足額支付舊房收購款項，後續舊房再出售時，允許開發企業接受委託直接收取售房款。”

據介紹，由市住房貸款擔保中心（市住建局下屬單位）作爲第三方平臺收取舊房款項，可規避交易環節風險。