“金九銀十”樓市供應收縮，利潤壓力下“以價換量”會否持續？

業內人士：房價跌至地板 “卷產品”更勝“卷價格”

隨着9月的到來，樓市迎來了傳統的銷售旺季——“金九銀十”。今年的新房供應量比起往年有所下降，全市預計有14個新盤入市。據業內人士觀察，隨着第三批土地供應逐步上架和開拍，一些優質地塊的入市將激發市場的“熱點效應”，“金九銀十”的“借力營銷”也會增多。儘管“以價換量”的策略仍在實施中，但進一步的價格競爭空間已經變得有限，在“卷價格”之後，“卷產品”的重要性開始增加。

“金九銀十”新盤供應減少，全新盤多在外圍區

“我們預計在中秋節前開盤，衝一輪‘金九銀十’。”在廣州市花都區某新盤內，銷售人員告訴新快報記者，項目將以驚喜價格入市，迎接“金九”。作爲傳統樓市節點，市內多個項目摩拳擦掌爲“金九銀十”預熱。廣州荔灣鶴洞的保利雅郡、越秀淘金的越禧府、海珠西工業大道的中建天鈺、花都的城投禧悅時光、黃埔舊改項目中建未來方洲、科學城的星河盛世禧悅等新盤將陸續於9月、10月面世。與以往數十個新品扎堆入市相比，今年“金九銀十”新盤供應有所下滑。據不完全統計，9月至10月全市預計有14個新盤入市，主要是外圍區項目，共有10個，其中南沙區佔了4個，中心四區有3個，海珠區佔了2個。

“從供應量來說，由於市場開發節奏放緩以及供地規模縮減，過去兩年廣州新房供應面積都有明顯的下降，今年也不例外。克而瑞統計數據顯示，1月至8月，廣州一手住宅供應達368萬平方米，同比減少27%。”克而瑞廣佛首席分析師肖文曉預期，“金九銀十”的供應量會高於7月、8月市場淡季，但也很難衝擊高位。

廣州世聯研究院副院長崔登科向新快報記者表示：“加上庫存後，今年‘金九銀十’的供應總量不算少，只是新盤比較少，這與去年的土地供應量減少有關。”房地產市場研究專家鄧浩志則認爲，新房供應逐漸減少，從另一方面來看，也減少了庫存的壓力。“目前房企多熱衷於‘小而美’的地塊，所以新盤的供應總量相對較少。”他說。

房企面臨抉擇：“保現金流”還是“保利潤”？

進入“金九”，不少項目營銷發力，以“優惠價格”加快走貨。“金九額外95折”、一口價單位、最高10年物業管理費、最高10年車位使用權……在售樓盤普遍積極促銷，並以“國慶搶先購”等引流，外圍區更有個別項目以“骨折”讓利。據合富研究院監測，廣州增城的御溪世家由原來的1.35萬元-1.6萬元/㎡，調整至1.05萬元-1.4萬元/㎡，跌幅達20%。

到底接下來新房價格調整還有多少空間，“金九銀十”是否繼續單純“以價換量”？在鄧浩志看來，“以價換量”雖爲去庫存常用手段，但也會令房企利潤承壓。“銷售額下滑，房企資金週轉情況越來越不理想，要回籠資金保住現金流，只能繼續調價出售；但如果價格過低，又會令虧損進一步擴大，對企業的負債、‘保交房’等壓力都更大，所以現時不少房企陷入兩難。”他說。

從近期陸續發佈的房企半年報或中期業績公告看來，不少房企盈利空間持續走弱。根據中指研究院監測數據顯示，105家A+H股房企營業收入均值爲115.91億元，同比下降13.00%；淨利潤均值爲1.45億元，同比下降82.05%。72家企業營收同比下降，87家企業淨利潤同比下降，50家房企出現虧損，其中24家爲疫情後首次虧損。

“對於多數房企而言，過去一段時間以及現在‘保現金流’的重要性都要高於‘保利潤’，這也是爲何上半年超八成上市房企淨利潤下降的主要原因。”肖文曉認爲，“金九銀十”房企也會延續“以價換量”的營銷策略。“不過，考慮到此前房價已經經歷了多輪調整，目前很多城市的房價已經跌到了低於成本線的‘地板價’，進一步打價格戰的空間也在縮小，所以在‘卷價格’之後，‘卷產品’的重要性開始增加。樓盤要想打動購房者，性價比很重要，並不單純是靠低價取勝。”他說。

崔登科同樣認爲，除了價格，新房的交付質量對於去化來說非常重要。“目前不少新房項目周邊二手房具有很大價格優勢，雖然產品功能不及最新戶型，但配套和質量都看得見摸得着，抗風險能力會較高，對一手市場會帶來一定衝擊，所以新房的質量至關重要。”他說。

廣州第三批供地優質地塊上市將激發市場熱點

這個“金九”，開發商不僅在推動現有項目的銷售，還密切關注着近期中心區域即將推出的“黃金地塊”。土地市場作爲樓市的“晴雨表”，其動向往往預示着市場趨勢的變化。肖文曉表示：“對於廣州樓盤而言，第三批供地是年底的‘大件事’，其中的優質地塊上市會給市場帶來難得的‘熱點效應’，因此‘金九銀十’的‘借力營銷’也會增多，特別是核心區有稀缺地塊出讓的板塊。”

新快報記者瞭解到，在上週掛牌出讓的南方面粉廠地塊，被業內戲稱爲“匯悅臺進階版”，預計於9月底正式出讓。官方明確了該地的住宅部分套內陽臺等半開敞空間半計容的比例，由原來的套內建築面積15%提高至20%，更可突破至30%，結合地塊3.7的容積率，這意味着未來住宅的居住舒適度將進一步提升，有望成爲新一代高端改善型產品的代表。

鄧浩志指出：“自從去年建築規劃進行了調整後，新房的得房率與二手房相比呈現出明顯優勢。如南方面粉廠地塊的產品得房率可能達到130%，這無疑將增強新房的市場競爭力，並刺激開發商積極參與土地競拍。而後市的真正復甦，目前還是需要政策面的繼續支持。”

行業信息

保利置業上半年減員超1600人

近日，保利置業發佈了2024年中期業績公告。上半年，公司收入爲124.57億元，同比減少20.3%；股東應占溢利爲3.73億元，同比減少41.6%。期內，保利置業集團（包括其合營企業及聯營公司）完成合約銷售金額284億元，同比減少24%。公司此前發佈的盈利警告指出，業績下滑主要由於結轉項目減少和市場下行導致毛利率下降。

截至2024年6月末，保利置業總資產爲2068.67億元，較年初增加0.51個百分點；總負債爲1617.26億元，較年初增加0.67個百分點，資產負債率爲78.18%。公司銀行結存、存款及現金爲335.9億元，尚未償還的銀行及其他借貸（包括應付票據）爲745.93億元。

其中，一年內需償還的金額爲226.21億元，佔比30.3%；一年後至兩年內需償還的金額爲206.75億元，佔比27.7%；兩年後至五年內需償還的金額爲218.4億元，佔比29.3%；五年後需償還的金額爲94.56億元，佔比12.7%。儘管銀行結存的貨幣資金能夠覆蓋一年內到期的債務，但現金短債比從2023年的1.97下降至2024年的1.49，反映出公司短期內債務負擔有所增加，流動性值得關注。

毛利率方面，保利置業2024年上半年的毛利率爲14.2%，較年初減少6個百分點，比去年同期下滑10個百分點。近年來，保利置業的毛利率持續走低，2021年至2023年分別爲33.86%、26.94%、20.42%。

僱員方面，保利置業上半年共有僱員6124名，比2023年底的7748人減少了1624人。今年1月至6月，保利置業的僱員酬金爲3.58億元，比上年同期的5億元減少了28%。

上半年，保利置業主要在售項目127個，其中首次開盤項目3個。區域銷售中，長三角佔比40%，珠三角佔比13%，香港佔比22%。公司管理層表示，將繼續穩健審慎運營，關注銷售帶來的安全邊際，並通過拓展優質增量項目，調整城市佈局和貨量結構。

■採寫：新快報記者 何璐詩