新政效應減弱、蓄力“金九銀十”，8月樓市成交降溫

21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道

隨着樓市“517新政”效應的減弱，樓市交易在前期走高後，近期出現一定降溫。

中指研究院近日發佈報告顯示，今年8月，22個城市樓市整體成交面積環比下降2.9%，同比下降11.95%。

今年5月，提振樓市的“517新政”重磅出臺，隨後各城市紛紛推出落地政策，其效應也在隨後顯現。6月，在開發商衝擊半年業績的努力下，市場交易規模達到年內最高。到7月，一些房企的推盤力度有所減弱，樓市成交規模也出現下降。8月，市場交易繼續降溫。

新政效應減弱，需求釋放不足，被認爲是8月市場降溫的主因。但值得注意的是，8月本身也是市場淡季，加之部分開發商爲“金九銀十”蓄力，減少了推盤力度，使得樓市出現短暫的供需雙降。

不過，部分城市正在走出獨立行情。近幾個月，北京、上海等城市的二手房交易保持在高位，顯示出這些區域市場的韌性較強。

如今，“金九銀十”已至，但自“517新政”後，樓市政策重新恢復到“小步快跑”的節奏。這種節奏能否帶動傳統旺季的熱度，成爲各界關注的焦點。

北京、上海走出獨立行情

雖然8月樓市整體降溫，但不同能級的城市，市場表現並不一致。按照中指研究院的統計，一線城市樓市成交面積同比上漲5.05%，二線城市和三四線城市則分別下跌19.73%和13.77%。

在本輪樓市調整中，一線城市表現出較強的韌性，其中北京、上海的反彈勢頭尤其明顯。

今年6月和7月，上海二手房成交量分別達到2.6萬套和2.1萬套，8月雖降至1.8萬套，但仍高於上年同期。

北京於6月末出臺了“517新政”的落地政策，7月的二手房成交量便超過1.5萬套。8月，北京的二手房成交量仍然達到1.4萬套。

算上新房成交量，近期這兩個城市的總體交易規模保持穩定。考慮到8月是傳統淡季，兩個城市的交易規模維持在不錯的水準。

58安居客研究院院長張波指出，一線城市中，北京、上海正在走出獨立行情。他認爲，這兩個城市的市場韌性較強，且二手房對一手房的擠壓強度不大，客羣重疊度相對較小。

事實上，影響新房和二手房交易的因素並不完全相同。

北京某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，在上半年衝擊銷售目標後，一些新房項目開始收回價格折扣，並推出中高端產品，從而追求利潤。這也在一定程度上影響了交易量。

另一方面，爲備戰傳統旺季“金九銀十”，房企在8月的推盤規模普遍有所減少。中指研究院指出，今年1-8月，重點城市商品住宅批准上市面積同比下降34%。其中，8月供應量同比下降40%。

相比之下，二手房供應一直較爲充足，價格成爲影響交易的主要因素。多家經紀機構指出，二手房市場仍在延續“以價換量”的趨勢，但議價空間正在減小，業主對價格更爲堅持。因此，近幾個月的二手房交易規模有所下降。

“原來二手房的議價空間在10%以上，現在降到5%～10%的區間。”一位不具名分析師向21世紀經濟報道記者表示。

中指研究院的統計顯示，今年8月，百城新建住宅平均價格爲16461元/平方米，環比上漲0.11%，原因是部分城市優質改善項目入市，帶動價格出現結構性上漲。同月，百城二手住宅平均價格爲14549元/平方米，環比下跌0.71%，連續28個月下跌，但跌幅較7月有所收窄。

“金九銀十”成色待估

市場降溫也直接影響到房企的銷售業績。中指研究院指出，今年1-8月，TOP100房企銷售總額爲2.7萬億元，同比下降38.5%。8月單月，TOP100房企銷售額同比下降22.1%，環比下降2.43%。

近期，上市房企紛紛發佈中報，營收、利潤雙雙下降成爲行業共性。不少企業高管在業績會上指出，要改善這種局面，最終仍需寄望於市場的持續升溫。

近期，隨着傳統營銷旺季“金九銀十”的到來，不少房企正在躍躍欲試。

前述上市房企負責人表示，爲備戰“金九銀十”，公司已提前對推盤項目、價格折扣措施作了安排，並給區域公司設定了銷售目標。

但他同時指出，“517新政”效應減弱，一些項目的蓄客情況並不理想，既有的營銷措施能否達到效果，自己“心裡沒底”。

今年8月，各地出臺樓市政策超50條。其中成都、長沙等地優化限貸政策，並因區施策；深圳、長沙發布徵集商品房用作保障性住房的公告。中指研究院指出，截至8月底，已有約30城發佈國企收儲公告。

自“517新政”後，樓市政策重新恢復到“小步快跑”的節奏，其能否帶動“金九銀十”的熱度，是業界關注的重點。

分析人士指出，9月和10月，各地有望加快樓市政策的出臺節奏，從而進一步激活市場。其中，一線城市限購政策存在優化空間，部分三四線城市也可能推出較大力度的措施，帶動國慶長假期間的返鄉置業。

中指研究院研究副總監徐躍進表示，進入“金九銀十”，短期內核心城市新房市場活躍度或將小幅回升。但近兩年土地交易明顯降溫，供應縮量有可能制約房企的供貨能力，進而拖累銷售恢復。同時，居民收入預期等長期因素尚未有明顯改善，新房市場整體仍承壓。

相比之下，在“以價換量”的背景下，重點城市二手房市場有望保持一定的活躍度。