酒店7億被法拍，“悅榕莊”有點冤

重慶北碚的知名酒店“悅榕莊”將於9月2日在阿里資產上整體法拍，成爲最近酒店圈的熱點。不過，這次法拍本質上只是申基實業不良資產的清算，跟悅榕莊品牌沒太大關係，現在的重慶悅榕莊酒店仍在經營，但可以預測的是，就和當年雅高終止和申基的合作關係一樣，悅榕莊也會很快“逃離”申基這個坑，避免自己的品牌受到進一步傷害……

“悅榕莊”7億法拍，其實賣的是房產

近日，據阿里資產拍賣網消息，重慶北碚的知名酒店“悅榕莊”將於9月2日在阿里資產上整體法拍，起拍價7個億。此次法拍涉及的資產包括悅榕莊酒店及其二期、員工宿舍、停機坪和辦公樓等。具體來看，第一部分資產是悅榕莊一期ABCD區域房地產、機器設備、電子設備、傢俱家電。悅榕莊二期包含9塊土地使用權及地上建築物、車輛2臺，規劃包括度假酒店、森林宅院、健康養老公寓等業態170棟，已經修建了119棟，目前多數地塊已開發卻停工多年，維保狀況較差。

重慶北碚悅榕莊是定位於悅榕集團首個豪華溫泉度假村，對外宣稱“可體驗千年古溫泉私人泡浴的奢華感受”。其中，悅榕莊一期即悅榕莊酒店建成於2013年5月，有ABCD4個區域房地產，位於重慶市北碚區澄江鎮溫泉路101號，共有96間套房，均配有私人溫泉泡池，佔地2萬平方米，AC區域整體建築風格爲中式，目前仍在運營中。

悅榕莊二期涉及9個地塊，規劃業態由悅椿度假酒店、森林宅院、健康養老公寓、養老專題酒店及養老配套設施構成。截至目前，該悅榕莊二期除了1個地塊閒置外，其他8個地塊雖已開發但停工多年，涉及119棟，部分主體封頂，部分才修了一兩層。

重慶北碚悅榕莊背後的業主是重慶柏椿實業公司，而重慶柏椿實業背後是重慶申基實業集團。申基實業集團在最輝煌的時候，旗下擁有包括重慶阿卡斯酒店投資管理有限公司、重慶正典汽車銷售有限責任公司、重慶平方釐米房地產經紀有限公司、重慶爵馳遊艇俱樂部有限公司、重慶申基通用航空有限公司、申基國際控股有限公司等一衆公司，涉足汽車、地產、酒店、遊艇和直升機等多個領域。先後曾擁有過的酒店包括重慶北碚悅榕莊、解放碑威斯汀、重慶申基索菲特、重慶梁平戴斯酒店、秀山豪生酒店等諸多五星酒店。

爲與高端的產品項目相匹配，申基實業甚至專門爲此成立了重慶爵馳遊艇俱樂部與重慶申基通用航空，花重金建設直升機停機坪、專享飛機、遊艇接送碼頭等配套。衆豪華酒店與設施的加持，讓申基實業集團在重慶有了自己的“酒店王國”，也讓其“王國”最終坍塌瓦解……

“國際酒店+特色地產”模式，走向爛尾

重慶申基實業成立於1996年，是一家包含房地產開發、酒店經營管理、汽車銷售和進出口貿易等業務的多元化集團公司。成立之初以汽車銷售爲主，2000年成爲首家一汽奧迪重慶地區經銷商。而後，創立了“國際酒店+特色地產”的模式：以高知名度的星級酒店爲主題，帶動頂級商務寫字樓、奢侈品商業、高端住宅等物業的開發和運營。2013年，在香港上市了“申基國際控股有限公司”。

這種“國際酒店+特色地產”的地產模式，讓申基實業在地產時代輝煌一時。但隨着地產時代逐漸落幕，“新資管時代”開始到來，讓依舊用地產思維投資的申基實業吃盡苦頭，最後崩盤破產清算。“悅榕莊”百棟爛尾別墅就是其地產思維的體現。

當下酒店資產不再像早期那樣，靜止不動也有其價值，而是需要實現資產增值纔能有投資回報。“新資管時代”酒店投資，意味着酒店作爲房地產配套功能的模式需要向具有商業模式、高坪效、可以自負盈虧的思維模式轉變。而“悅榕莊”百棟爛尾別墅當年建造的出發點，並沒有根據周邊商圈、消費者需求以及物業特點考慮其資產效益，可以說，這百棟爛尾別墅羣本身就是“不良資產”。

除“悅榕莊”別墅羣以外，申基實業的其他投資行爲同樣如此，高成本低效益的錯誤投資行爲讓資金鍊不斷緊繃最終導致斷裂。2015年起，重慶申基實業集團開始陷入資金鍊危機。2016年，開業僅2年的重慶解放碑威斯汀連同所在的地塊申基金融廣場被申基掛牌出售；2017年，雅高集團宣佈終止和申基的合作管理關係，結束合作的背後與管理期間酒店形成的約1200萬元經營債務有關。隨後，申基索菲特酒店更名爲雅詩特酒店，最終該酒店也於2022年被擺上了法拍貨架。申基實業集團位於海南五指山的國有建設用地使用權也因強制執行進行公開拍賣，面積約200畝，起拍價6628萬元。2022年1月，重慶市第五中級人民法院裁定受理重慶市江北區國諮小額貸款有限公司對申基實業集團的破產清算申請。

爛尾高星酒店，正在被錯誤投資行爲“買單”

投資定位正確未必成功，因爲還有後期運營等因素影響；但是沒有從資管思維出發，定位錯位的投資行爲註定失敗，越來越多爛尾品牌酒店，正在成爲這種錯誤投資行爲的犧牲品。

太原市最爲知名的爛尾建築山西晉豪國際大酒店，近日迎來第四次拍賣。早在2018年，山西晉豪國際大酒店就被拍賣過三次，但當時不是破產公司資產拍賣，只是常規法拍，第一次拍賣起拍價爲5.5319億元，第二次和第三次的拍賣價格降至5.2553億元。但三次拍賣最後都流拍了。此次拍賣，山西晉豪國際大酒店的起拍價已從5.5319億元降到了4.8503億元，降幅達到6816萬元。

山西晉豪國際大酒店由山西晉豪國際大酒店有限公司和希爾頓酒店管理公司合作開發，原計劃要將酒店建成山西省內首家五星級酒店，即太原第一家希爾頓酒店，2006年開工，設計高度156米，共37層（地上）及地下三層，總建築面積達74855平方米，據報道耗資6億元 。最初，該酒店預計在2008年北京奧運會開幕前建成，但直至2010年7月主體工程才正式封頂，開業日期一拖再拖。後來，該酒店又計劃2011年建成開業，但山西晉豪國際大酒店有限公司資金鍊愈加緊張和項目手續不完善，項目逐漸進入爛尾狀態。

如恩設計與艾迪遜聯合加持的武漢中心大廈，曾經規劃中的君悅酒店，預計在大廈88層矗立，超越上海金茂君悅，成爲全球海拔最高的君悅酒店，並在2018年就釋出了樣板間實景圖。但由於泛海置業有限公司資金鍊斷裂，武漢大廈最終爛尾，原本規劃其中的君悅酒店也只能跟着爛尾。

受到萬衆矚目但最後還是爛尾的奢華酒店還有成都文華東方酒店。2012年，四川省旅遊局、成都市旅遊局同意將順江路333號地塊項目作爲國家重點旅遊項目。這就是規劃建設文華東方酒店的地塊。2013年，成都門裡望江置地有限公司陸續取得建設工程規劃許可，預計建造高達88層333米的文華東方。然而，因門裡集團債務問題，與文華東方酒店一同簽下的範思哲公寓項目早在2017年便已停工，主體建築尚未成型，文華東方酒店也因此停滯。2022年，門裡集團21.9億元債權招商，其中抵押物就包括文華東方酒店。

原本計劃在重慶地區打造最高端的度假酒店和高爾夫度假休閒區，使其成爲涪陵區第一家五星級酒店的華帝王朝大酒店在2011年年底正式開工建設，佔地約50畝，總投資約4億元。最初計劃在2015年12月底全部交付使用，但到了竣工期，酒店卻僅僅完成了封頂。後因華地王朝大酒店公司經營情況不善等問題，公司最後破產清算，華帝王朝大酒店也跟着停工，並被拍賣，評估價爲1.825104億元。期間，前12次掛拍因無人出價而流拍，至2022年6月30日第13次掛網拍賣時，經27輪競買，參與競買人重慶市正宇投資控股有限公司最終拿下該項目，競買價1761.7523萬元。

以上案例中的爛尾酒店，皆因投資人資金鍊斷裂，最終只能停工爛尾。而資金鍊斷裂原因與申基實業大差不差，即從房地產投資思維出發，以銷售爲目的的開發邏輯，不考慮後期運營收益與資產增值多線投資，但項目回本又慢，甚至大量高成本投資維護運營成本高於收益，只能一直虧損，最後資金運轉不過來導致崩盤。

另外，不得不注意的是，這些爛尾高星酒店背後的知名品牌，希爾頓、悅榕莊、君悅等，雖然是輕資產運營，但是當初被引進時沒有對整體項目和引進方做好相關評估，當項目爛尾，首先受到衝擊的是自身品牌，在輿論上也容易反噬造成品牌傷害。一位長期從事國際品牌項目開發的業內人士告訴空間秘探，國際某個頭部酒店品牌，行業內對其甚至有點忌諱，因爲這個品牌目前在全國簽約項目起碼有10個處於爛尾狀態。

高星酒店投資，更需要用好資管思維

2019年國內五星級酒店數量達到了最高峰，共有833家，隨後每年開始遞減。根據相關部門數據顯示，2023年五星級酒店772家，相比於2022年的783家少了11家，高星級酒店的生意越來越難成爲業內共識。高星酒店建造成本高，動輒上億，同時固定成本很高，只要酒店開業一天，人工、能耗等都是巨大的開支，毛利率較低。想要獲得預期回報，不被擺上貨架，高星酒店投資尤其需要用好資管思維。

在投資一家酒店前先做好市場調研，酒店選址首先考慮市場需求，檔次定位不能超出市場需求水平，就比如一些低線城市出售五星級酒店相對艱難就是這個原因。在缺乏市場需求的地方建造高星酒店，通常也就註定了該酒店將成爲“不良資產”。即使後期因運營管理原因，酒店最終走向虧損，也能因其好的地段有換牌可能。例如佘山索菲特大酒店、海口香格里拉（國賓館）、福州南三迪希爾頓逸林酒店、西安中晶華邑酒店、常州香格里拉、千島湖安麓酒店等在2023年先後換牌的酒店，皆是出於地段和產品優勢。好的地段、好的酒店這種稀缺資源永遠是投資者喜愛的收購和投資標的。

正確定位除選址外，在建造時利用好酒店坪效也十分關鍵。許多資金鍊斷裂的投資人，在酒店建造時，只想着一味地投錢，最後投入成本太大導致盈利一直難以覆蓋成本，申基實業就是最好的例子。新加坡凱德置地的投資管理相關負責人曾經從投資回報的角度分享了一個影響坪效的“四三三公式”，即40%代表前期的開發，30%是設計，30%是運營。開發前期的坪效規劃，可以說是舉足輕重，只有規劃好每一塊地的使用，避免無效空間，才能更大程度降低成本，避免後期虧損。

即使定位正確，也不能保證後期酒店經營一定掙錢。許多擁有好地段的高星酒店在換牌三四次後依舊虧損，如近日被掛上貨架的北京索菲特酒店，北京長安街W酒店、北京凱萊大酒店……這都是這家大酒店曾用過的名字，且在不同時期這家酒店都可以說是酒店中的頂流。儘管是頂流，也難掩多年的虧損窘境。而像北京索菲特酒店這樣即使每日流水多也依舊虧損的酒店，不在少數。因此，從資產管理角度出發，在酒店經營中，酒店管理人關鍵還是要學會看“賬本”，學會從MPI（市場滲透指數，即入住表現）、ARI（平均房價指數）、RGI（每間可售房收益產生指數）等市場指數，來判斷酒店經營狀況。例如上海金茂酒店商業管理有限公司財務總監張潤紅曾分享過一個案例，一家酒店的客房收入下降，但出租率和房價卻沒變，那可能問題是出在客房成本上面。從客房成本入手，客房用品的採購成本價實際比原來更低，那可能是消耗量更大的原因。通過數字層層分析，最後可能找到問題的根源是在管理上。最後通過這一“小數字”的變化，張潤紅幫助運營團隊發現了很多問題，並創新了管理手段，如建立庫存盤庫的機制。

此外，除了關注日常經營數字之外，通過數字看預算、計算投資回報同樣重要，根據預算與回報數字計算，做好合理經營計劃、收益管理。同時，不僅要盯住酒店的經營數字，還需要盯住資本市場的數字情況、大宗市場交易狀況，把握好從投資到退出整個鏈條。

對於高星酒店，服務效果更容易被消費者放大，充滿溫情與體貼的服務往往是高星酒店留住客人的重要因素。而酒店優質服務的前提，是擁有一個良性的管理團隊與快樂的員工。只有酒店員工在工作中感到開心，纔會願意發自內心去關心客人，並主動進行自我提升。因此，在團隊管理中，關心關愛好員工至關重要。例如，有客人投訴員工態度不好，第一時間不應該是去責怪該員工，而是應該先去了解該員工態度背後真正的原因。同時，對於團隊管理，還需要做到獎懲分明、公平公正、知人善任，讓團隊之間形成一個良性的循環。

綜上，當下酒店拍賣與爛尾情況不斷出現，越來越多酒店資產淪爲不良資產，根源還是資產管理的各個環節存在很多錯知錯行。而國內酒店資產的大量流拍也開始倒逼酒店投資人重視資產管理，按資產管理行事。未來，中國酒店交易資產的核心，不僅僅是土地或大樓等有形資產，更多可能是以管理能力爲主的無形資產以及資產背後的品牌價值。