空置率超20% 北京寫字樓業主降租留客

21世紀經濟報道記者張敏 實習生劉玉婷 北京報道

受到供應量增加、新冠疫情、需求結構變化等因素影響，自2019年以來，北京寫字樓市場的整體租金就呈現出下滑趨勢。到今年第一季度，租金下滑的情況仍在延續。

近日，CBRE世邦魏理仕發佈數據顯示，今年第一季度，北京甲級寫字樓市場平均租金面加速下行，至每月每平方米283.3元，環比下降2.0%。

高力國際此前發佈的報告也指出，第一季度，北京甲級寫字樓市場租金爲每月每平方米291.4元，環比下降2.9%。

雖然具體數據有所差別，但兩家機構均指出，市場需求持續恢復，卻仍然無法扭轉租金下行的趨勢。同期，兩家機構統計的北京寫字樓市場空置率均在20%以上，爲近年來的較高水平。

過去幾年，北京寫字樓市場迎來大量新增供應，在高峰期的2019年和2021年，北京寫字樓市場每年新增供應超過100萬平方米，遠超同期的淨吸納量。

受此影響，2019年北京寫字樓市場的空置率攀升至兩位數，此後又不斷走高，到2023年已升至20%左右的水平。

需求方面，來自金融、TMT、製造業等的客戶一直佔據寫字樓市場需求前三位。其中，互聯網行業在2021年一度需求旺盛，此後稍有沉寂。

從資金來源的角度，近些年，外資企業的需求一直保持穩定，內資企業則有所波動。世邦魏理仕華北區顧問及交易服務負責人袁慧向21世紀經濟報道記者表示，目前，外資租客在北京寫字樓市場的需求佔比穩定在45%左右。

但近幾年，受疫情及中國經濟增速放緩等因素影響，相比供應水平，北京寫字樓市場的總需求仍然顯得不足。這也導致空置率居高不下，租金則不斷下滑。

前述兩家機構指出，近兩年來，在租約談判中，租客正在掌握越來越多的主動權，以及更大的溢價空間。

到2024年，一些寫字樓業主開始主動降價。袁慧表示，很多租約是在2021年及之前的價格高點簽下的，租期約爲3-5年，如今這些租約面臨到期。爲了留住優質租戶，部分標杆樓宇希望通過降租獲得更大的主動權，使得甲級寫字樓的租金跌幅在近七個季度內首次超過乙級。

高力國際北京公司董事總經理李娟也表示，從資產類別的角度來看，當整體市場租金下降到一定程度後，無論是超甲級、甲級還是乙級寫字樓均會針對出租策略進行調整，穩健的租戶組合首當其衝。對於優質客戶資源，租金水平是所有競爭維度中最核心的因素。一旦超甲級寫字樓開始跟隨市場進行調整，整體市場租金的下降幅度將愈加明顯。

但就今年一季度的市場而言，仍有一些樂觀的跡象出現。比如帶看量增加，以及穩增長政策帶來的信心提升。

袁慧認爲，短期內，業主對需求存量的競爭將推動甲乙級寫字樓租金均出現下調。長期看，北京市政府近期出臺的促進創業帶動就業行動、高精尖和中小企業發展資金實施指南等政策，有望提振企業信心，推動年內需求復甦和空置去化。

高力國際則表示，有效需求不足的問題將長期困擾市場發展，北京整體市場空置率將維持在20%以上的高位。雖然宏觀經濟增長已經對辦公樓市場的恢復不斷產生積極影響，但市場仍將在較長一段時間處於複雜性、嚴峻性和不確定性逐漸上升的時期。