龍湖集團：提升“內力” | 業績會實錄

樂居財經 張林霞 8月23日，龍湖集團(00960.HK)舉行2024年上半年業績發佈會。

2024年上半年，龍湖集團實現營業收入468.6億元，股東應占溢利58.7億元，剔除公平值變動等影響後的股東應占核心溢利達47.5億元；實現毛利額96.4億元，毛利率爲20.6%；核心稅後利潤率爲11.7%，核心權益後利潤率爲10.1%。

以下爲問答實錄>>

Q1：上半年樓市利好政策頻出，市場短期升溫，但隨後又恢復常態，龍湖如何看待後市走向？

A1：2024年上半年，多輪政策持續發力，房地產行業逐步告別過去“高負債、高週轉、高槓杆”的“三高”模式，加快構建新發展模式。

在當前新舊模式的轉換下，市場恢復仍將經歷波動，既有挑戰也有機遇，龍湖集團要看清楚形勢，在保障財務安全和品質交付的前提下。一方面，要堅定的聚焦存貨的去化，突出壓降負債，優化資產質量。另一方面，還要確保新項目的入市有良好的表現。

Q2：在目前市場狀況下將如何安排今年的供銷節奏，會採用何種營銷策略加速存貨去化？

A2：報告期內，龍湖集團實現地產開發合同銷售511.2億元，持續聚焦簽約質量，實現高質量回款，銷售回款率超100%。

分區域看，西部、長三角、環渤海、華南及華中區域銷售金額在全集團佔比分別爲28.1%、27.0%、20.1%、14.3%及10.5%，一二線城市銷售佔比達94%，其中，武漢御湖境、濟南御湖境銷售額分別達7.95億元、2.3億元，銷售金額在所在城市居首；此外，上半年開盤的重慶藍湖雲河頌實現100%去化，打破近兩年重慶豪宅市場金額、單價、去化率等多項記錄。

依託“以新交心”智善交付體系，龍湖集團不斷聚焦客戶真實需求，升級用戶體驗，以品質交付兌現美好生活。2024年上半年，龍湖集團在全國43座城市共計交付121個項目，共計交付約5萬套房源，20%實現提前一個月以上交付，交付滿意度超過90%。

Q3：國內購物中心進入存量增長時代，在商業內卷嚴重的當下，龍湖商業的經營情況是否達到了預期，龍湖天街下半年的開業計劃是怎樣的？

A3：報告期內，龍湖集團運營及服務業務合計實現收入131億元，同比增長7.6%。期內，運營及服務業務在覈心權益淨利中的貢獻佔比達到80%以上，兩大業務板塊的健康發展，持續優化利潤結構。

運營業務板塊持續深化全國一二線核心城市佈局，2024年上半年不含稅租金收入爲66.1億元，同比增長4.3%。

具體來看，商業投資業務2024年上半年租金收入同比增長6%至53.2億元，期末出租率96%。銷售客流雙升，營業額同比增長12%，日均客流同比增長16%。上半年新增運營3座商場，高質量兌現開業。其中，成都東安天街、南京雨山天街爲重資產項目，輕資產項目重慶雲領天街實現提前半年開業。

截至2024年6月30日，龍湖商業累計開業運營商場達91座，覆蓋全國20座城市，運營總建面爲829萬平方米（含車位總建築面積爲1076萬平方米），合作品牌超6800家，戰略合作品牌超400家，通過項目改造升級及精細化運營，爲客戶帶來多元且優質的場景體驗。

Q4：上半年龍湖發佈了“逍遙洲資管”品牌，爲什麼會在選擇這個時期發佈資管品牌，對於資管業務公司有什麼規劃？

A4：上半年，龍湖集團全新資管旗艦品牌“逍遙洲資管”正式發佈，定位爲全週期全業態資產管理運營商，涵蓋長租公寓“冠寓”、活力街區“歡肆”、服務式公寓“霞菲公館”、產業辦公“藍海引擎”、婦兒醫院“佑佑寶貝”及頤年公寓“椿山萬樹”六大資管業務，爲用戶提供更加多元的產品和服務的同時，助力資產實現保值增值。

其中，截至2024年6月30日，長租公寓品牌冠寓累計已開業12.3萬間房源，冠寓精耕產品和服務，不斷升級租住體驗，整體出租率提升至95.6%，租金收入同比增長6%至13.1億元，盈利能力行業領先。

Q5：目前公司境內外債務情況如何，未來債務管理的策略以及融資安排是怎樣的？

A5：2024年上半年，龍湖集團進一步壓降有息負債，持續優化債務結構。截至2024年6月30日，龍湖集團的綜合借貸總額爲1874.2億元，較年初下降52億元；在手現金500.6億元，淨負債率爲56.7%，現金短債倍數爲1.7倍，剔除預收款的資產負債率58.6%，相關指標持續保持在“三道紅線”綠檔。

在2024年3月8日，龍湖集團提前兌付了總規模爲46.1億元的商業資產支持專項計劃（CMBS）；6月28日，龍湖集團又提前兌付PR恆祥A2、20恆祥次資產支持專項計劃（CMBS），規模爲26.5億元，同日，龍湖還公告宣佈已提前購回6.2億美元的美金債。

報告期之後，龍湖在今年7月按期完成“19龍湖04”債券的回售，金額爲14.93億元；8月如期完成了約20億元“21龍湖05”債券的回售。截至8月23日，龍湖在2024年內已歸還了107億元境內公開債，年內剩餘到期境內公開債僅10億人民幣。

在政策的支持下，上半年，龍湖集團經營性物業貸款淨增219億元，以更優的成本、更長的賬期，實現債務結構優化。截至2024年6月30日，龍湖集團平均合同借貸年期拉長至9.19年，平均融資成本爲4.16%，保持行業低位。

基於戰略合作銀行的持續信任與支持，截至2024年6月30日，龍湖集團有息負債中，銀行融資佔比達82%，外幣債務佔比降至16.5%，100%掉期，完全規避匯兌風險。

Q6：市場低迷背景下，龍湖對於第二增長曲線的戰略和投入力度是否會有所調整？

A6：過去十幾年，通過對經營性資產即第二曲線的投入，每個航道已經實現自身經營性現金流爲正，且利潤持續增長。如今，運營及服務兩個航道重點抓應收款的管理，現金流的管理。按照目前的增長速度，預計在2028年左右，龍湖的經營性收入佔比能夠過半，實現第二曲線收入超過第一曲線。

Q7：根據機構統計，今年公司代建龍湖龍智造發展迅速已升至行業的前列，請問該業務的具體發展情況以及未來的規劃。

A7：龍湖智創生活的物業管理業務穩步增長，期內總收入達57.8億元，物管在管面積達3.7億平方米，客戶滿意度連續15年保持90%以上，在爲業主帶來更好的生活體驗的同時，也爲商企客戶及城市公建提供優質服務，收穫了華爲、螞蟻、本站、上海虹橋機場等新合作伙伴。

基於龍湖集團的全業態開發經驗和數字科技能力，“智慧營造”品牌龍湖龍智造聚合龍智研策、龍智設計、龍智建管、龍智精工、千丁數科等五大業務飛輪，持續爲客戶提供一站式、高品質服務，在上半年新籤代建建築面積432萬平方米，累計代建銷售40億元，助力項目價值提升。

Q8：龍湖集團上半年的土地獲取情況以及未來的拿地策略？

A8：在2024年上半年，龍湖集團堅持以銷定支、謹慎佈局，在北京、上海、杭州、成都、蘇州、西安、佛山7座高能級城市獲得7幅土地，新增土儲總建築面積爲60萬平方米，權益面積爲35萬平方米。截至2024年6月30日，龍湖集團的土地儲備合計達4141萬平方米，權益面積爲2959萬平方米。

在投資方面，龍湖集團將繼續嚴守投資刻度，以銷定之，堅持聚焦高能級的城市，堅持持續迭代一城一策發展策略，做到優中選優。

Q9：公司的經營性業務利潤貢獻持續提升，但當下地產板塊普遍盈利下降甚至虧損，管理層如何預期龍湖今明兩年的利潤情況？

A9：2024年上半年，龍湖集團運營、服務業務保持健康發展，貢獻穩定的收入和利潤，成爲龍湖集團保障流動性安全、實現高質量增長的重要引擎。

報告期內，龍湖集團運營及服務業務合計實現收入131億元，同比增長7.6%。期內，運營及服務業務在覈心權益淨利中的貢獻佔比達到80%以上，兩大業務板塊的健康發展，持續優化利潤結構。

在開發業務上，龍湖集團將繼續聚焦核心板塊、核心城市，注重簽約質量，新項目實現15-20%的毛利率，老項目清單式管理，注重開發的毛利率和回款平衡。

Q10：物業板塊全年收入增長預期如何，未來主要增長來源是什麼？

A10：上半年龍湖集團的物業板塊的收入是57.8個億，同比增長10%，全年預計也能保持兩位數的收入增長。

在當下住宅開發項目交付減少的背景下，龍湖集團的物管板塊加大商企服務的拓展力度，同時拓寬增值服務，用科技賦能的手段來提高管理效率。

Q11：剛剛召開的三中全會提出在房地產新舊模式轉換之際，要加快構建房地產發展新模式，在新舊動能轉換中龍湖做了什麼？未來地產新的發展模式是什麼？

A11：2024年上半年，多輪政策持續發力，房地產行業逐步告別過去“高負債、高週轉、高槓杆”的“三高”模式，加快構建新發展模式。

面對新環境與新使命，房地產行業加快構建發展新模式，龍湖也將繼續提升內生動力，紮實行活能力，促進業務板塊、航道協同，以更高效的組織與更完善的治理，實現自身的高質量發展。

2024年下半年，地產開發業務將繼續聚焦改善性需求，以打造“好產品”爲錨，緊跟市場窗口彈性供貨、精細化管理，改善庫存、提升去化，驅動現金流、回款及利潤的達成。

龍湖集團將始終保持戰略定力，協同發展五大航道業務，持續鍛造核心競爭力，着力提升內生動力，守正穩行，高質量發展。