樓市調查 | “紅盤”也難過 北京橡樹灣們的市場螺旋

觀點網過去一段時間，關於北京新房降價的消息層出不窮。

即便在“430”、“517”樓市政策利好接連出臺之後，市場似乎也並未完全傳導。

剛結束的這個週末，一則短視頻在社交平臺上傳播，事件主要圍繞北京大興西紅門板塊一處紅盤項目——西紅門橡樹灣三期109平方米三居均價5.4萬，不限制樓層，並且贈送25萬元的停車券。

“以價換量”

2021年10月，華潤+中鐵置業聯合體以底價68.5億元競得大興區西紅門鎮DX04-0102-6011、6014地塊，該地塊用地性質爲R2二類居住用地，建設用地面積7.1萬平方米，規劃建築面積約17.83萬平方米，項目銷售指導價爲6.6萬/平方米。

自2006年海淀清河“橡樹灣”開山之作算起，這一IP已經在北京紅火了十五年。但直至2021年華潤與中鐵置業聯合摘得大興區西紅門這一地塊，“橡樹灣”才正式落地該板塊。

西紅門地塊之後，2022年9月，華潤又聯合中鐵置業、北京興創，拿下西紅門6013地塊，同樣以底價成交，價格爲25億元。地塊佔地面積約2.79萬平方米，建設用地面積約7萬平方米，限高45米，銷售指導價6.6萬/平方米。

2023年5月，華潤+中鐵聯合體再次出手，以37.26億元+1.8萬平方米現房銷售面積競得6005、6007地塊，溢價率15%。該地塊土地面積約4.1萬平方米，規劃建築面積約9.37萬平方米，銷售指導價6.6萬元/平方米。

至此，總建築面積約40萬平方米、投資超百億的大型社區雛形顯現。上述先後三次拿地，也成爲西紅門“橡樹灣”項目的一二三期，即紅橡潤園、興橡潤園、興橡文園。

從取證信息來看，截至目前，西紅門橡樹灣共計取得7張預售證，最早一張是在2022年3月11日，距離首次拿地不過五個月左右。北京市住建委信息顯示，目前預售證批准的套數均已售完，成交均價62031.38元/平方米。

之後，在2022年4月20日、6月30日，紅橡潤園又分別取得兩張預售證。彼時信息顯示，2022年西紅門橡樹灣一期首開熱銷約19.54億元，創出全年60.23億元的佳績，成爲大興年度區域銷冠。

2023年，西紅門橡樹灣二期三期先後開盤，共計取得四張預售證。其中，二期項目成交均價6.4萬元/平方米，三期項目成交均價6.38萬/平方米。全年銷售額達80.6億元，同比上漲了25%，並取得北京2023年住宅市場簽約套數第一名、整體簽約金額第四名的成績。

可以看到的是，西紅門橡樹灣延續了海淀橡樹灣的穩定發揮。

即便如此，在最新消息中，無論曾經的紅盤海淀橡樹灣，還是以後起之秀獨領一方的西紅門橡樹灣，都需要承接市場的壓力。

“以價換量”已經成爲開發商們不約而同的選擇。

“市場螺旋”

早在清明假期歸來，房企的各種營銷就曾在社交平臺上廣爲傳播。

例如位於北京通州的招商璀璨公元項目，推出了“買一送一”活動，凡是購買77平米兩居室的客戶，將免費獲得一套位於煙臺的108平米海景現房。

招商璀璨公元於2023年8月9日獲得首張預售許可證，並於同月正式開盤。按照招商蛇口當時發佈的捷報，開盤首日銷售額達15.6億元，打破近兩年通州副中心首開銷售金額紀錄。

項目拿地時銷售指導價爲6.2萬元/平方米，但截至2024年5月27日，已簽約的165套住宅成交均價爲58912元/平方米。

毗鄰西紅門橡樹灣的中建·玖玥府項目銷售指導價也爲6.6萬元/平方米，目前已簽約226套住宅的成交均價爲64344元/平方米。

該項目是由中建玖和以地價上限54.05億+現房2.6萬平方米“雙封頂”搖號摘得，佔地面積5.2萬平方米，建築規模12.9萬平方米。

兩處項目不僅在位置上極爲接近，產品設計上也有重合。

中建玖玥府打造19棟4-15層的洋房及小高層，戶型面積約79-154平方米三居四居，共計1106戶。西紅門橡樹灣戶型包括75平方米兩居，95-107平方米三居，128平方米四居，統籌開發爲近3000戶規模的高品質大型住區。

今年4月，中建玖玥府曾推出特價房源，98平方米三居戶型單價可5萬起步，不超過6萬；108的三居特價房位於2層，最低可實現606萬拿下，約合每平方米5.6萬元。

西紅門橡樹灣三期也面臨“折扣讓利”，近期刷屏的消息顯示，109平方米三居均價爲5.4萬，不限制樓層，並且贈送25萬元的停車券。

剛剛過去的這個週末，西紅門橡樹灣降價的消息不脛而走。銷售人員對此否認，但顯然“降價”已經觸動市場的心絃。

不過，對於另一部分購房者來說，購房交易已經一錘定音，更擔心的是開發商能否按時交房，以及企業讓利銷售會否帶來房屋質量問題。

就在5月24日，北京市住房城鄉建設委印發了《北京市住宅工程質量分戶驗收和業主查驗管理辦法（試行）》，明確要求在住宅工程驗收前加強分戶驗收並試行業主查驗，將新房驗收、交付糾紛問題前置並推動解決。

《辦法》要求建設單位提前不少於7日按約定方式通知業主組織查驗。同時，針對新建住宅工程驗收、交付之際頻發業主集中投訴常見質量缺陷、貨不對板等問題，《辦法》首次針對性推行住宅工程竣工驗收前業主查驗制度，引導業主有序參與驗收關口把控，通過業主深度參與的共治模式，督促工程參建各方強化施工質量過程精細化管控。

可以預見的是，上述《辦法》也爲住宅工程兜住了質量底線。