樓市進入存量市場，多地發力“以舊換新”
21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道
今年以來，住房“以舊換新”政策不斷取得突破。
8月初，無錫市樑溪城市發展集團有限公司發佈商品房“以舊換新”升級版，擴大“以舊換新”收購範圍，將蘇州、常州存量二手房納入其中，市民可以用蘇州、常州的二手房，來換購無錫的新房。這也是全國首例住房跨城“以舊換新”。
同期，恆豐銀行首批“以舊換新”住房按揭貸款業務在山東德州、臨沂落地，爲消費者在住房升級方面提供金融支持方案。
據統計，目前全國已有100多個城市推出了住房“以舊換新”政策。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認爲，無錫樑溪區的“以舊換新”是其中創新力度較大的政策。
同策研究院研究總監宋紅衛認爲，作爲樓市短期內的應急政策，“以舊換新”政策具有階段性特徵，是刺激市場的一種手段，其中又以政府或者國企下場收房的轉化效率最高。但從實際效果來看，這項政策還有進一步優化的空間。
去庫存需求逐漸累積
“以舊換新”政策出臺的背景，在於熱點城市二手房成交比重提升，而新房市場由於各種原因而去化緩慢。
同策研究院一份研報顯示，從樣本20城來看，2024年1-4月二手房成交面積達到新房成交量的1.5倍，在2023年成交比例1.06的基礎上繼續提升。從絕對值來看，1-4月樣本20城新房成交量3361萬平米，同比下跌40.9%，而二手房成交量5057萬平米，同比下跌僅10.8%。
此後，在一些熱點城市，二手房成交情況繼續好於新房。6月和7月，上海二手房交易量連續兩個月突破兩萬套。7月，廣州二手房交易突破萬套，北京達到1.5萬套，深圳的二手住宅過戶量也超過4000套。這些數據均爲階段性高點。
在此背景下，“以舊換新”政策有了較大的發揮空間。分析人士表示，儘管二手房市場也面臨去化問題，但總體來看，新房的改善功能更強。“以舊換新”在滿足居民合理需求釋放的同時，也有利於新房的去化。
但最初，“以舊換新”在推助去庫存上的效果並不顯著。據中銀地產統計，2024年6月，49個“以舊換新”城市的新房成交面積環比增長18%，增速低於81城新房成交面積環比增速（25%）。與此同時，執行“以舊換新”政策的樣本城市，新房庫存去化週期仍在上升。
分析人士指出，目前“以舊換新”存在三大模式——收購、幫賣和補貼。其中，幫賣和收購模式對於二手房成交修復都起到了一定作用，可帶動一定的市場活躍度。但能否真正達到提振市場的效果，還需等待市場的檢驗。
與此同時，不少從業者呼籲，在政策層面進一步給予空間，從而藉助“以舊換新”，更好地促進改善性需求釋放。
去庫存效果有限
今年8月以來，成都、長春、六安、南昌等多個城市陸續加入“以舊換新”行列，南昌甚至鼓勵房企設置不少於90天的“解約保護期”。參與“以舊換新”的開發商也從初期的國企逐漸擴展到民企。
儘管參與的開發商範圍在擴大，但通過“以舊換新”來達到去庫存的效果，則要取決於多種因素。這其中的一個關鍵是舊房的去化流速。在市場各方看來，二手房的去化能夠帶來一定的增量，但換手率仍存在一定的優化空間。
中原地產首席分析師張大偉提醒道，“以舊換新”交易鏈條的核心仍是如何快速“賣舊”，想要以點帶面取得明顯成效，仍需調動多方資源配合。
中銀地產研究部門在一份研報指出，未來可能通過“以舊換新”實現置換的潛在體量爲3.41億平方米，佔商品住宅銷售面積的比重爲36%；華泰證券一名分析師則指，國內二手房成交佔比和換手率均存在持續提升的空間。
如果二手房的流速提升，購房者能否有意願參與到“以舊換新”中，還要取決於新房的綜合素質以及開發商所給出的優惠力度。一個事實是，在部分熱點城市，參與“以舊換新”的房企，只拿出了偏遠地段或者滯銷尾盤房源，購房者參與意願不強，能否達成去庫存的效果仍有待觀察。
故而，在這種背景下，地方國資平臺下場收購，被認爲是更有效率的方式。宋紅衛認爲，當前新房市場去庫存是首要任務，能夠把二手房成交主導市場與新房去庫存結合起來的，只有“以舊換新”這一政策。因此，在新房市場庫存壓力較大的城市，都在積極推動以舊換新的業務。
宋紅衛指出，“以舊換新”的三種模式中，政府下場收房是最直接有效的去庫存方式，但是資金來源和規模是制約因素。不過，“鄭州模式”或許可以爲其他城市作爲借鑑。
標普信評分析師任映雪指出，“鄭州模式”或有一定示範意義。鄭州“以舊換新”是鄭州城市發展集團有限公司作爲政府指定收購主體（其全資子公司鄭州城發安居有限公司具體實施），舊房經評估機構按市場化原則評估，達成收購意願後由安居公司向金融機構申請收購貸款，購房款除稅費返還居民外，剩餘直接支付至購買的新建商品住房開發企業。
即便各個環節都能夠跑通，“以舊換新”需破解的綜合性難點多，現階段對去庫存的實質性幫助可能仍相對有限。
易居研究院研究總監嚴躍進提到， “以舊換新”的底層邏輯或源頭矛盾其實並沒有得到解決，即二手房最終誰來消化的問題。國企收購二手房的市場容量相對有限。從源頭角度出發，各地要持續解決二手房消化的問題，擴大“以舊換新”的市場容量，包括保障房房源由此類二手房來充當、挖掘二手房租購的多元化多樣化需求等。