李宇嘉：樓市多管齊下才能激活長沙“以舊換新”市場

中新經緯4月19日電 題：樓市多管齊下才能激活長沙“以舊換新”市場

作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

李宇嘉

4月18日，長沙市住房和城鄉建設局印發《關於支持居民購買改善住房的通知》(簡稱《通知》)。《通知》顯示即日起，全市範圍內“以舊換新”購買新房的，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優惠；購買新房申請住房公積金貸款的，在原有基礎上上調最高貸款額度；同時不再審查購房者資格條件。

《通知》的出臺主要有三方面背景因素，一是2024年政府工作報告明確，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。二是3月22日召開的國務院常務會議指出，“要進一步優化房地產政策”“有效激發潛在需求”。三是國務院印發《推動大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案》，促進經濟轉型升級和城鄉居民生活品質提升。房地產方面，居民對住房消費升級、美好人居的需求潛力很大。

從市場層面看，2024年1-3月，全國新建商品房銷售面積和銷售金額同比分別下降19.4%和27.6%。新房交易不景氣與換房需求不活躍有關。當前的新房市場以改善爲主，需要將手上的房子賣出去。目前二手房交易以剛需爲主，熱點城市90平米以下二手房交易佔比約60%，說明需求潛力很大。

《通知》重點提出“以舊換新”並強調不再審查購房者資格條件。從形式看，以舊換新主要包括三種形式：一是開發商或國資平臺收購舊房，如鄭州；二是房企聯合經紀機構對舊房優先推售；三是給予一定的購房補貼。目前，各個城市三種模式都有，只是比重不同。此次長沙還未公佈具體的形式，但根據公開信息，有置換的新房有貸款利率優惠、限購優惠、稅收優惠等，對市場的具體影響還要待後面具體細則出臺。而且，不再審查購房者資格條件，是對非長沙戶籍人士較大的利好。長沙這樣的熱點城市吸引着很多非戶籍人士的購房需求，不再審查相關公積金、社保年限等，能更好滿足這部分購房需求，特別是能夠促進“以舊換新”交易量放量增長。

在具體落實上，筆者認爲，當下地方政府最應該做的，是將可信賴的平臺建起來。同時，考慮到剛需支付能力和預期均疲弱的態勢，建議加快推進買賣雙方直接成交的手拉手交易、二手房帶押過戶、商業貸款轉公積金貸款等，以降低交易費用。另外，降低交易稅費、提高參與“以舊換新”新房的折扣比例，也有利於促成交易。總之，多管齊下才能讓“以舊換新”產生激活市場的鮎魚效應。

同時，不能一味地從需求端進行刺激，也要同步推進供給側改革，比如二手房源啓動老舊小區改造、公共配套補短板；新房要推進在售項目大巡查，杜絕配套瑕疵、交付延遲等問題；提高新房和二手房供應效率，才能藉助市場的力量、政策的優惠，實現“賣舊買新、以舊換新”。當然，最根本的還是提振就業、收入預期，穩定房價預期，這是促進商品房循環的關鍵。(中新經緯APP)

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責任編輯：張芷菡