住房“以舊換新”能激活多大需求?

王麗新

加入住房“以舊換新”的城市正持續增多。短短几天內,鄭州、常熟、海安等多地相繼推出住房“以舊換新”政策,激活改善性需求。

住房“以舊換新”政策,是當前多地支持住房消費的“大招”之一。中指研究院監測數據顯示,2023年以來,已有超過30個城市表態支持住房市場的“以舊換新”,並出臺相關細則。

筆者認爲,整體來看,該政策已從過去的“試點+自發”性質,逐漸轉變爲有系統謀劃、配套政策更多、覆蓋面更廣的支持性政策“組合拳”中的重要“一拳”,核心目標是加快房產流動,提振市場信心。

首先,“開通”三種主流模式推進政策落地,提升樓市交易活躍度。參考鄭州、濟南等多城住房“以舊換新”政策可知,不同城市、不同樓盤皆“因城、因項目”施策,但“開通”的主流模式有三種。

第一種是“幫賣模式”,即購房者、開發商及中介等相關方簽訂多方協議,購房者可在開發商處認購併鎖定房源,並由委託的房地產經紀機構出售舊房,若一定期限內舊房售出則按流程購買新房,若舊房未售出則退還新房認購金。如此一來,提高了房屋銷售的確定性,有助於降低房企銷售壓力。

第二種是收購模式,即收購方接手購房者的舊房,購房者再通過補差價或貸款等方式購入新房,涉及的收購方主要有兩大類,開發商和地方國資平臺。爲了加快新房去化,開發商參與積極性有所提升。但地方國資平臺的進場是新亮點,核心在於撬動的交易規模會更大,同時兼顧未來保障性租賃住房籌集規劃。比如,鄭州城市發展集團計劃全年完成收購5000套。當然,這種模式極爲考驗收購主體處置舊房產的能力,其購入的二手房大致有三種“去處”,一是作爲保障性住房或人才房使用;二是作爲租賃性住房去運營收租;三是運用自身渠道或委託給第三方機構出售。

第三種是“補貼模式”,各地補貼力度和形式多有不同,但補貼對象大致可以分爲兩類,一是企業,二是購房者。在企業端,部分城市鼓勵房企購買意向購房人的存量房,給予房企總購房款一定比例的財政補貼。在購房者端,有城市表態,在2024年通過“以舊換新”換購新房的羣衆,均可享受契稅補貼30%的優惠。由此可見,“兩端”補貼齊發力,再輔以多種配套政策,皆爲讓不動產儘快“動起來”。

其次,疏通一二手房市場聯動堵點,深度激活樓市流動性,更大範圍滿足改善性住房需求。當前,多地一二手房市場呈現兩大共性特徵,一是二手房掛牌量持續增加,改善需求的換房意願比較強烈,但亦導致變現更難;二是開發商爲加快回籠資金,輸出各種營銷手段,但難以激活改善性需求入市。新房銷售和二手房銷售陷入僵局,其癥結在於需率先完成舊房出售。

多地出臺住房“以舊換新”政策,正是試圖“對症下藥”,旨在疏通二手房交易時間長、掛牌量大、手續繁瑣等阻礙交易的堵點,力爭有效促進一二手房流通,助力樓市預期轉好。從政策落地效果來看,不同城市成效不同。總體而言,在這一過程中,擁有一二手房聯動客戶資源優勢的中介機構將發揮重要作用,若匹配週期較快,效果會較爲明顯。

第三,打通交易各個環節,保障資金及交付安全,以保護購房者權益爲底線,至關重要。與家電傢俱的以舊換新相比,住房的“以舊換新”操作難度要大很多。在這一交易過程中,如何確保每一個環節都能正常運轉,怎樣規避風險和做好監管,都關乎政策落地見效的力度。

一方面,要保證資金安全、交付安全,時間銜接順暢,讓買賣雙方都安心放心。比如,由政府打造“賣一買一”兩個不同流程的資金對接機制,實現資金的全流程、封閉式流轉。另一方面,以居民最敏感的舊房如何作價爲例,要合理合規,根據置換模式設置價格評估機制。比如,鄭州的方法是“委託專業房地產評估機構,對待收購二手住房進行價值評估”。

總而言之,技術支持和制度建設需相互支撐,爲“以舊換新”發揮實際效果護航。當然,若能持續激活換房需求,將積極促進有效供給匹配有效需求,對房地產市場平穩運行形成有力支撐。

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