樓市止跌回穩動能增強，一線城市二手房價格環比連續上漲丨樓市現止跌回穩信號

21世紀經濟報道記者 張敏 北京報道

始於9月末的一系列樓市政策“組合拳”，正在持續發揮效果。

12月16日，國家統計局發佈數據顯示，今年1-11月，全國新建商品房銷售面積8.6億平方米，同比下降14.3%；新建商品房銷售額8.5萬億元，下降19.2%，降幅創年內新低。

9月末以來，監管部門推出一系列穩樓市政策組合拳，並取得了積極成效。繼10月出現“銀十”行情後，11月的樓市交易更趨活躍。其中，重點城市的表現好於市場大勢。

受此影響，價格也出現升溫。11月，全國70個大中城市中，有17個城市的新房價格出現環比上漲，10個城市的二手房價格環比上漲，數量均創階段性高點。

其中，一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%，連續兩個月保持正增長。

市場層面的積極變化，也給預期帶來潛移默化的影響。當日，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司負責人付凌暉還公佈了另一組數據，11月份，70個大中城市部分房地產開發企業和中介機構中，預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩定或上漲的受訪從業人員佔比分別爲68.5%和57.1%。

多家機構表示，樓市止跌回穩的信號正在增強。

市場回升

今年以來，全國商品房交易熱度始終低於去年。但自“517新政”後，市場便進入穩步改善的區間，銷售降幅也逐漸收窄。9月26日的中央政治局會議強調，要“促進房地產市場止跌回穩”。此後，一系列樓市政策“組合拳”陸續推出。

受此影響，樓市“銀十”如約而至，且近17年來熱度首次超過“金九”。

根據國家統計局的數據，11月單月，全國商品房銷售面積爲8188萬平方米，銷售金額8270億元，不僅高於10月的水平，還好於去年同期。

市場交易連續兩個月回升，也給價格帶來了足夠的支撐。今年11月，全國70個大中城市中，有17個城市的新房價格出現環比上漲，數量創近16個月以來的新高。二手房價格環比上漲的城市有10個，去年6月以來首次達到兩位數。

其中，一線城市新房價格環比由上月下降0.2%轉爲持平，二手房價格環比上漲0.4%，連續兩個月上漲。二三線城市的新房和二手房價格繼續負增長，但跌幅均有不同程度的收窄。

58安居客研究院院長張波指出，樓市止跌回穩的信號正在加強。

在本輪市場復甦中，熱點城市的引領作用較爲明顯。付凌暉表示，從監測的40個重點城市銷售情況看，1-11月份，新建商品房銷售面積和銷售金額同比降幅分別比1-10月份收窄1.8和2.1個百分點。其中，11月份當月分別增長10.2%和6.8%。明顯高於市場平均水平。

其中，一線城市的帶動作用尤其明顯。地方數據顯示，11月上海二手房成交總套數達2.7萬套，創近44個月的新高；深圳二手房成交8199套，創下2020年10月以來的新高；北京二手房網籤量1.9萬套，創近20個月的新高。

張波指出，一線城市二手房價格連續兩個月環比上漲，顯示出9月底的政策效果在市場層面得到了充分體現。他表示，稅費減徵政策吸引更多置換羣體入場，1000萬元-1500萬元總價的房源佔比連續2個月上漲，從安居客線上顯示，上海、深圳表現尤其明顯。

他還表示，受二手房交易稅費減少影響，熱點二線城市的置換需求也呈現出上揚態勢。11月，杭州、寧波、廈門、重慶、成都等城市的一二手房價格均出現環比上漲。

交易端的升溫，還帶動了房企資金鍊的改善。今年前11月，房地產開發企業到位資金9.7萬億元，同比下降18.0%，降幅爲年內新低。

值得注意的是，由於房地產市場仍處在去庫存過程中，房企的投資意願總體仍然不強。今年前11月，全國房地產開發投資9.4萬億元，同比下降10.4%，繼續保持兩位數的降幅。

預期改善

在市場回升的同時，預期也不斷改善。

張波表示，按照往年趨勢，臨近年底，二手房房東的掛牌意願逐步降低，今年年末卻不降反增。

北京某央企開發商相關負責人也向21世紀經濟報道記者表示，最近北京市場的新盤價格降幅普遍不大。很多項目陸續收回折扣，轉而追求利潤。

付凌暉指出，PMI調查顯示，11月份房地產業市場預期指數比上月回升1.1個百分點。他表示，在各項政策作用下，11月份房地產市場積極變化增多，市場信心得到提振，止跌回穩動能在增強，後期走勢有望繼續改善。

近兩年來，監管部門推出過多輪穩樓市政策，但其效果維持的時間並不長，未能使樓市進入穩定的回升通道。相比之下，本輪樓市政策的力度大、持續性強，效果也較爲顯著。其中，“組合拳”中的多項措施在11月落地，如契稅、增值稅的減免，專項債收購存量閒置土地細則的出臺，城中村改造政策支持範圍的擴大等。這也使得市場能夠持續感受到利好。

12月以來，中央政治局會議和中央經濟工作會議陸續召開，並強調“穩住樓市股市”。中央經濟工作會議指出，持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力。合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作。推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度。

中指研究院認爲，會議釋放了更加積極的信號，已出臺政策預計將加快落實，更多增量政策也存在跟進預期，如北上深繼續優化限制性政策、更多城市加大購房補貼等。短期來看，市場預期將進一步提振，核心城市市場有望加快實現“止跌回穩”。

值得注意的是，由於減稅政策在12月1日生效，不少購房者在認購後，選擇在12月進行網籤。這已使得本月樓市出現良好開局。

中原地產首席分析師張大偉表示，12月第一週，熱點城市的二手房成交量同比上漲89%，創2019年以來的同期新高。從具體城市看，蘇州、南寧、大連等城市的成交量環比倍增。

他還指出，12月上半月，重點城市二手房成交環比上漲27%。

與此同時，隨着年末房企衝刺銷售業績，加大推盤力度，有望繼續對年末樓市帶來支撐。多數機構表示，樓市的年末“翹尾”行情大概率會出現。

張大偉還表示，若政策落地節奏符合預期，樓市熱度還將延續到明年，2025年的樓市“小陽春”有望提前出現。