賣厝阿明／房仲收斡旋？為什麼不在第一時間通知屋主？

圖／賣厝阿明提供

在房地產交易中，斡旋是指房仲在買賣雙方之間進行協商的過程，當買方有購買意願，但買賣方還沒達成協議，房仲會向買方收取斡旋金，向賣方表達買方有購買意願，取得進一步議價的機會。

但是有些房仲收了斡旋後，屋主卻遲遲等不到消息，買方也等不到進度，這是爲什麼呢？

在臺灣的法律當中，無明確規定斡旋金的相關內容，但當買方支付了斡旋金後，仍有法律可以保護自己的權利。在下斡旋之前，房仲需提供斡旋契約和不動產說明書給買方。斡旋契約雖非正式法律文件，但具備法律效力，契約中需註明買方的出價金額，並證明買方已支付斡旋金給房仲。不動產說明書，是由房仲向賣方調查後提供消費者，內容包含該房屋的各項重要資訊，房仲需詳細按產權調查說明書內的各項問題向賣方逐項確認無誤且無遺漏任何瑕疵，例如違建增建、凶宅、漏水、周圍的嫌惡設施等等，避免引發後續交易紛爭。

若不想支付斡旋金，但又有意願購買該房，也可以簽訂要約書。內政部有要約書範本，房仲在要約書上註明買方願意支付的價格與賣方協商，若賣方同意要約書內容，則可與買方簽訂契約，完成交易。若議價失敗，則要約書契約失效，而若買方反悔，解除契約仍須負擔違約責任，另外則因爲沒有先支付款項給房仲，損害賠償金通常也比解除斡旋的費用還要高。

至於房仲收了斡旋金，卻不在第一時間通知屋主的原因，可能有以下幾項原因：

一、賣方對行情認知不足：

有些屋主會根據自己的觀念出價，價格看似漂亮，但事實上卻不符合市場行情，房仲不在第一時間告訴賣方已有買方下斡旋，一來是換取與屋主說明市價、溝通價格的時間，二來是避免不知行情的賣方以爲房仲惡意殺價而破壞與屋主的關係。

二、買方開價低於行情價：

當買家開價低於市場行情時，房仲在第一時間通知賣方成交率不高，同時若又有其他買方以更高的價格下斡旋，房仲會選擇優先處理成交率更高的買家，因而沒有第一時間將該斡旋內容告知賣方。

三、想繼續開發其他買方：

雖然已有買方下斡旋，但買方開價不一定符合賣方期待，避免賣方急着脫手而以較低價格完成交易，因此房仲會先保留該斡旋內容，繼續開發其他也有意願的買方，直到有買方開出符合屋主期待的價格爲止。

一般來說；房仲沒有在第一時間通知賣方，主要原因是希望能以合理價格增加成交機會。

然而，若房仲故意隱瞞或延遲通知屋主，可能會違反《公平交易法》第25條：「事業亦不得爲其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行爲。」以及《民法》第567條：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。」買方與賣方皆可據法維護自己的權益。

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