賣厝阿明／以租代買的日本銀髮社宅 讓長輩安心養老

圖爲中和安邦青年社宅提供632戶。圖／新北市城鄉局提供

根據2022年衛福部老人狀況調查報告，顯示多數老年人選擇在家養老，65-69歲住家宅者未來生活無法自理時，只有44.85%願意入住機構（養老院），而年齡層越大，越多不想入住機構。

包租代管社會宅系列報導，阿明邀請曾爲臺灣社宅發展，親至日本實地考察當地租賃服務業發展，新北市租賃住宅服務商業同業公會張惠山繼續來爲大家分析。

張惠山表示，租賃宅在日本行之有年，市場規模與配套措施完善，金幾年臺灣社宅在政府帶頭民間響應下急起直追，臺灣的社宅要如何滿足民衆在宅養老的期望，又能同步發展產業，提升整體社會生活品質，我們可以用日本的例子來說明。

住到老的家，不適合養老只能忍受嗎？

畢竟家是最自在的場所，從地區、鄰里到家內設施環境都最熟悉，對長輩來說有安全感。但隨着年齡增長，過去熟悉的房子卻未必最合適養老。

全臺有五成460萬戶的30年以上老宅，這些房屋防震、防火係數不足，也沒有電梯的老宅讓居住其中的長輩十分辛苦。若長輩獨居，家務、就醫或採買等也是體力上的負擔，但可能因爲經濟、體力或心力不足也無法整修房屋。

若想搬到離親友較近或生活機能好的地區或建築，房價高得嚇人，房東又不願租給老年人。

「終身建物賃貸借制度」讓長輩租屋，輕鬆快

同樣老齡化社會的日本，一樣有老人不易租房的問題，因此日本有「終身建物賃貸借制度」，只要年滿60歲，單身或同樣滿60歲的家人，可以透過這個制度租房，屋主不能隨便收回房屋，而租屋契約只限租屋者一代，直到所有住戶離世，契約結束。

這些房子必需有無障礙設施、扶手等友善高齡的設計，而政府透過補助及減稅提高這類房子的量能。針對年收入在貧窮線以下的老年人，日本政府可以協助代付租金，也將公宅申請的中籤率加倍，目前日本高齡單身家戶租屋比例34%，遠高於臺灣的5%。

新北市租賃住宅服務商業同業公會張惠山。 圖／張惠山提供

「附設服務的高齡者住宅」提高銀髮族生活品質

日本政府還推出了「附設服務的高齡者住宅」，簡單說就是提供高齡者照顧、設有看護服務的高齡住宅。

這類住宅通過日本政府的認證，主要針對看護程度低的高齡者，生活自由度比安養中心高，費用也較低，只租不賣，讓長輩安心養老。

日本政府也針對經營這種高齡宅的機構提供扺稅、融資等補助，鼓勵業者投入。也有許多日本地方政府翻新、改建現有公共設施，推出不同型態的高齡社宅滿足民衆需求。例如將高齡宅、一般租賃宅、照護中心、兒童補習班及廣場等混合成爲跨世代交流社區；也有將大學教職員宿舍改建後，除了教職員宿舍還增加學生宿舍、共享宅、高齡宅，以及商業、醫療、教育設施等新型態住宅區，以「學習」爲核心，促進社區交流。

如何養老、在那養老，是老齡化社會的大議題

日本的高齡宅可以做爲臺灣的借鏡，不論是政府的社宅，或民間的樂齡宅，若能有良好的規劃，減少長輩生活的生理、心理或經濟負擔，對於長者或親屬都十分有助益，有助於社會整體發展，亦有機會推動銀髮產業的發展。

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