賣厝阿明／政府要徵收我的土地 只能接受嗎？專家揭開徵收面貌

房市示意圖。聯合報系資料照片／記者朱曼寧攝影

土地徵收是政府爲了公共利益的需要，依法強制取得私人土地的手段。早期苗栗大埔徵收案，引發社會各界的關注，因此主管機關檢討當時的徵收程序，但現在多數民衆對於徵收的印象仍停留在過去階段。現今政府不斷修正徵收機制，儘量使其完善及符合期待，爲了讓民衆能瞭解現在土地徵收是如何進行的，阿明特別邀請到王昱凱地政士事務所王昱凱代書，以專業的角度來爲土地徵收議題做分享。

根據《土地徵收條例》第3條規定，政府可以爲國防事業、交通事業、公用事業、水利事業、公共衛生及環境保護事業等各種公共事業徵收私有土地。王昱凱表示，現今土地徵收案，大多集中在道路用地及大型公共建設上，例如都市計劃中的道路拓寬工程及政府預計興建的重要建設等。

王昱凱分享，臺中市近期印象深刻之一的徵收案-復興路與大智路拓寬計劃，該計劃因原先的臺中火車站如要從前門通行到後門需要繞道一整圈，爲使交通更加便捷，規劃打通前後站，讓前站到後站只需要2分鐘，並將雙向兩車道擴展爲四車道、增設人行道、自行車道和綠化帶，旨在改善當地交通狀況、提升整體道路環境質量。

然而，要提出徵收計劃也必須經過一定法定程序。王昱凱說，政府機關會先經過綜合性評估，考量公共利益之需求和符合經濟效益，像是徵收後未來交通流量和預期紓緩堵塞路段的交通效果。這些評估報告會提交給中央主管機關審查，通過後才能正式發動徵收。

王昱凱指出政府取得土地有多種方式，其中最多數的方式有幾種：協議價購、徵收（含區段徵收）及市地重劃等，今天以協議價購及徵收跟各位分享。

▌協議價購：是在徵收前一種較爲柔和的手段，政府與土地所有權人協商，透過不動產估價師提供專業估價報告，政府根據報告提出收購金額，以市場正常交易價格收購。若所有權人對協議價購的金額不滿意，可以提出進行重新審查。但達一定協商後仍無法完成協議，就會進入徵收階段。

▌徵收：當協議價購無法達成收購，政府會依法向主管機關申請以「市價」徵收，其「市價」仍是依據不動產估價師提出之綜合報告做爲市價參考值，非爲過去之公告現值加成計算。不過此種方式是一種強制手段，所有人權仍會取得該徵收價金，但常態而言土地所有權人想守護的產權則會被徵收機關取得。

王昱凱代書分享復興路與大智路拓寬計劃工程徵收，當時就有一在地知名補習班面臨徵收，但業者希望政府避開拆除，提出了道路繞道方案，但政府的徵收計劃都已做過全盤綜合性的評估，並且繞道方案也不符合民衆經濟效益，最後政府經過長達12年的溝通和協商，最終以價購或協議價購的方式，讓全數24戶所有權人達成協議，順利讓計劃推進。

王昱凱代書。 圖／王昱凱提供

土地徵收是城市在推動發展蠻耗時的一環，在徵收過程需要面對衆多產權進行多方整合，民衆面對被徵收時，其實可以積極與政府溝通，參與協商過程，確保自身權益，另一方面也可以爲公共建設貢獻自己的一份心力，創造更美好的城市未來。

最後，在土地徵收之外，王昱凱還提醒民衆慎防不動產詐騙。近年來，詐騙手法不斷翻新，不僅覬覦個人帳戶資金，還轉移到不動產資產上，爲了保護個人產權，代書建議民衆申請「地籍異動即時通服務」，特別是針對房產沒有貸款的。此服務可在不動產權利發生移轉或設定抵押時，第一時間發送手機簡訊或電子郵件通知，讓所有權人隨時掌握不動產權利變動資訊，多一道保護機制，保障自身財產安全。