美國普通人買不起房，富豪卻在房地產市場上大顯身手

FX168財經報社(北美)訊 美國正面臨幾十年來最難負擔的房地產市場之一，住宅銷售陷入停滯，一代有志於購房的人被拒之門外。但有一個羣體卻對這場危機泰然處之：富人。

總體而言，這是美國一個令人不安的關鍵銷售季節。繼5月份下降15%之後，6月份新房銷售略有下降，遠低於預期，而二手房交易量則連續第四個月下降。

市場上唯一的亮點是豪宅。根據全美房地產經紀人協會的數據，6月份唯一銷量上漲的價格類別是價值超過100萬美元的房屋。原因不難理解。30年期固定抵押貸款利率從2019年底至2022年初徘徊在3%左右，目前徘徊在6.8%左右，任何需要借貸的人爲同一棟房子支付的價格都比幾年前高得多。

但腰纏萬貫的買家不必擔心，因爲他們可以使用現金。

“我不記得上次聽到買家談論融資是什麼時候了，”道格拉斯艾麗曼公司駐佛羅里達州薩拉索塔的豪華房地產經紀人麗莎·魯克斯·莫里斯 (Lisa Rooks Morris) 說。“他們都帶着現金來。”

結果是高端房地產繁榮，將美國最大的豪華住宅建築商推向了新的高度。Toll Brothers Inc.在5月份的第二財季收益報告中公佈了強於預期的訂單，並上調了全年交付預期。自2023年初以來，該公司股價上漲了約160%，目前接近歷史最高水平，使其成爲標普中型股400指數中同期漲幅第六大的股票，併成爲過去六個月表現第二好的美國上市建築商。

Zond首席經濟學家Ali Wolf表示：“從歷史上看，當利率上升時，高價房屋最先受到衝擊。但今天我們並沒有看到這種情況。高房價和強勁的股市爲富裕的美國人提供了抵禦利率衝擊的緩衝。”

Redfin的數據顯示，截至第一季度末，45%的美國高端購房者使用全現金購房，這一比例達到至少十年來的最高水平。充裕的股票投資組合、出售長期持有的商業地產以及新繼承的世代財富都是受歡迎的融資來源。

相比之下，入門級買家依賴個人儲蓄和收入，而這些儲蓄和收入跟不上通貨膨脹。對於低收入借款人來說，問題不僅是抵押貸款利率上升，還包括獲得貸款批准的難度，因爲信用卡和汽車貸款拖欠率不斷上升。

“我們看到的房地產市場分化是經濟分化的一個縮影，”Nationwide高級經濟學家Ben Ayers表示。美國的資產價值正在飆升，“雖然許多人從中獲利，但另一方面，人們只能勉強度日。”

富有的買家正在重返位於華盛頓州西雅圖以南30多英里的疫情新興城市黑鑽石。在Toll Brothers位於這座前煤礦小鎮的活躍成人社區The Regency at Ten Trails，起價爲60萬美元，但最受歡迎的戶型售價超過100萬美元，面積約爲2000平方英尺(186平方米)。據Toll Brothers稱，超過一半的買家都是現金支付，銷售代理人克里斯蒂·布魯爾表示，她注意到過去幾個月需求有所上升。

今年早些時候，在佛羅里達州，莫里斯在掛牌72小時後就售出了一套價值775萬美元的新建住宅。她說，現在和新冠疫情期間的區別在於優質庫存過剩。

莫里斯說：“現在你有時間真正去思考、購物和談判了。”而在疫情期間的競價戰中，許多買家都無法做到這一點。

住房建築業並沒有忽視低成本住房的需求。挑戰在於如何在建造房屋所需的一切成本都高於以往的環境下實現這一目標。

例如，總部位於休斯頓的David Weekley Homes是美國最大的私營建築商之一，其活躍成人市場正在迅速增長。但據總裁Chris Weekley稱，由於土地、勞動力和材料成本上漲，該公司很難生產售價低於40萬美元的房屋。

“每家建築商都在努力建造更實惠的房屋，”Weekley說。“但我們這樣做的風險是，獲得更便宜土地的唯一方法就是去更遠的地方。這是一個風險更大的賭注。”

與此同時，口袋裡有錢的潛在買家數量也很龐大——截至2022年，美國39%的房屋沒有抵押貸款。

Zonda的Wolf表示：“高端買家是用現金購買的。”